銀行下場賣房：房產經濟深度調整與金融轉型的雙重鏡像

近期，全國范圍內銀行直接下場賣房的現象愈演愈烈。在阿里資產、京東資產等主流線上平臺，“銀行直供房”專區(qū)已成為高頻出現的板塊，從國有大行到地方城商行、農信社，紛紛化身“房產銷售”，將海量抵債房產以低于市場價15%-50%的折扣掛牌出售。這一并非新生卻在當下集中爆發(fā)的現象，絕非簡單的“金融機構跨界賣房”，而是房地產市場深度調整、金融系統(tǒng)風險處置與行業(yè)生態(tài)重構三重因素交織的必然結果，其背后折射出的房產經濟邏輯，值得從多個維度深入剖析。

一、銀行賣房的核心動因：不良資產處置的現實緊迫性

銀行大規(guī)模下場賣房的直接導火索，是不良房產類資產的持續(xù)積壓，這一現象的本質是房地產市場下行周期中，金融機構被動承擔風險后的自救行為。近年來，受經濟增速放緩、房地產調控深化、企業(yè)經營困難與居民收入波動等多重因素影響，個人按揭貸款斷供、企業(yè)房地產開發(fā)貸違約案例顯著增多，銀行通過司法程序回收的抵押房產規(guī)模呈爆發(fā)式增長。

從房源構成來看，銀行直售房主要來源于兩類核心渠道：一是司法拍賣流拍后的“以物抵債”資產。按照司法處置流程，房產作為抵押物進入法拍程序后，一拍通常按評估價的70%起拍，流拍后二拍再降20%，若二次流拍仍無法變現，法院將裁定房產抵債給銀行，完成產權過戶后轉入銀行資產負債表。二是企業(yè)直接協(xié)議抵債的資產，部分房企因資金鏈斷裂無法償還貸款，與銀行協(xié)商后將未售住宅、商鋪等資產直接抵償債務。據統(tǒng)計，僅廣東農信系統(tǒng)掛牌出售的房產標的數量就超1.2萬個，貴州農信系統(tǒng)達9618個，蘭州銀行2025年掛牌量較2024年增長61%，從1127個增至1822個，海量積壓資產已成為銀行的“包袱”。

對銀行而言，這些抵債房產若長期滯留賬上，將產生多重風險與成本。首先是資金占用成本，銀行回收房產后需計提相應資本金，直接制約信貸投放能力，影響盈利空間；其次是資產貶值風險，在房地產市場調整期，房產價格持續(xù)下行，拖延處置時間越長，資產縮水幅度越大；再者是維護與管理成本，閑置房產的物業(yè)管理、維修保養(yǎng)等費用需持續(xù)投入，進一步侵蝕銀行利潤。傳統(tǒng)法拍渠道已難以滿足處置需求，2025年6月全國法拍房供應規(guī)模達3.2萬套，但成交率不足10%，大量房產陷入“流拍-降價-再流拍”的循環(huán)。在此背景下，銀行主動下場直售，將處置周期從傳統(tǒng)法拍的2-3年縮短至6-12個月，成為化解不良資產風險的最優(yōu)選擇。

從金融數據來看，銀行的處置壓力有著明確支撐。上市銀行中報顯示，個人按揭貸款不良率已連續(xù)多個季度呈上行趨勢，雖然充足的抵押品形成了安全墊，但不良資產規(guī)模的擴大仍讓銀行面臨監(jiān)管壓力。2024年全行業(yè)不良資產處置規(guī)模超3萬億元，其中房產類不良資產占比顯著提升。銀行通過直售模式加速變現，既能回籠資金重新投入信貸循環(huán)，又能優(yōu)化資產質量指標，為應對市場波動預留安全空間，本質是一場兼顧短期止損與長期發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。

二、房產經濟透視：市場分化與價格體系重構

銀行下場賣房不僅是金融機構的自救行為，更如一面鏡子，清晰映照出當前房地產市場的深層矛盾與分化格局，其對房產經濟的影響呈現出“局部劇烈、整體可控”的鮮明特征。

（一）區(qū)域分化加?。汉诵馁Y產與邊緣資產的“冰火兩重天”

銀行直售房的成交表現，直接印證了房地產市場“強者恒強、弱者愈弱”的分化邏輯。從區(qū)域分布來看，銀行掛牌的海量房源主要集中在三四線城市、縣城及一二線城市的遠郊區(qū)，這些區(qū)域本身就存在供需失衡、庫存高企、人口外流等問題，銀行低價房源的入市進一步加劇了市場壓力。以蘭州農商行處置的沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)房產為例，起拍單價僅2000元/平方米，不足市場價5000元/平方米的一半，卻仍遭遇“0出價”的流拍窘境，該行持有的200多套同類房源多次掛牌均無人問津。類似情況在全國多個三四線城市普遍存在，這些區(qū)域的銀行直售房成交率不足30%，低價房源持續(xù)積壓，形成“降價-觀望-再降價”的惡性循環(huán)，部分小區(qū)房價跌幅已達16%，遠郊及縣城區(qū)域甚至出現20%-50%的“腰斬”式下跌。

與之形成鮮明對比的是，核心城市核心地段的銀行直售房呈現出“低價吸引-高溢價成交”的反向現象。例如，吉林銀行大連分行掛牌的星海廣場周邊住宅，面積270余平方米，起拍價折合單價1.2萬元/平方米，低于同區(qū)域2萬元/平方米的市場價，最終吸引多名購房者競價成交；工商銀行濮陽分行開發(fā)支行原辦公樓起拍價239萬元，最終以340萬元成交，超出起拍價100萬元。這類核心資產因占據稀缺的地段、教育、醫(yī)療等資源，市場需求穩(wěn)定，抗跌性強，銀行直售的低價反而成為吸引剛需與改善型購房者的“紅利”，其對周邊房價的沖擊微乎其微，部分核心區(qū)域房價僅微降0.8%。

這種分化背后，是房產經濟“居住屬性回歸、資產屬性弱化”的核心趨勢。隨著投機性需求被逐步擠出，房產的價值越來越取決于實際居住功能與配套資源，三四線城市及遠郊區(qū)因缺乏產業(yè)支撐與人口流入，住房需求持續(xù)萎縮，而核心城市核心區(qū)域的稀缺資源屬性愈發(fā)凸顯，形成了難以逾越的價值鴻溝。銀行直售房的集中入市，本質上是加速了這一分化進程，讓市場供需關系的匹配更加透明。

（二）價格體系重構：四類定價并存的市場新格局

銀行直售房的大規(guī)模涌現，打破了此前房地產市場“新房申報價、二手房市場價、法拍房折價”的三類定價體系，形成了四類價格并存的新格局，對區(qū)域房價產生了顯著的“錨定效應”。銀行直售房普遍以低于市場價15%-30%的價格掛牌，部分流拍多次的房源折扣甚至高達50%，這種極具吸引力的定價迅速成為區(qū)域房價的“新基準”，倒逼周邊二手房業(yè)主調整掛牌價格。

以蘭州沈撫新區(qū)為例，自蘭州農商行掛牌200多套低價房源后，周邊二手房成交均價在3個月內下跌4.2%，不少業(yè)主為加快成交，主動將掛牌價下調10%-15%，與銀行直售房形成競爭。在三四線城市，這種價格傳導效應更為明顯，銀行直售房的低價讓原本就處于調整期的房價進一步承壓，二手房議價空間普遍擴大5-10%，部分區(qū)域甚至達到15%以上。對于新房市場而言，銀行直售房的沖擊雖相對間接，但也迫使開發(fā)商調整策略，要么通過加大營銷力度、贈送裝修等方式維持定價，要么直接下調備案價，以價換量緩解庫存壓力。

值得注意的是，銀行直售房對價格體系的沖擊存在明顯的邊際效應。從全國范圍來看，銀行直售房總量約10萬套，占存量房市場比例極小，僅占全國二手房月成交量的不足1%，且其中僅20%-30%為住宅類資產，其余多為商業(yè)用房、辦公用房等。因此，其對全國房價指數的整體影響僅在1-2%左右，不足以改變房地產市場的長期趨勢。但在局部區(qū)域，尤其是銀行直售房集中掛牌的小區(qū)或板塊，“壓強效應”十分顯著，短期內可能出現房價加速下跌的現象。這種“局部劇烈、整體可控”的影響特征，意味著銀行賣房并非房價下跌的“引爆器”，而是市場調整的“催化劑”，加速了房價向合理價值的回歸。

（三）供需結構優(yōu)化：存量消化與剛需釋放的雙向互動

從供給端來看，銀行直售房的入市有效補充了中低價房源的供給，為消化房地產市場存量庫存提供了新的渠道。當前我國房地產市場的核心矛盾之一是結構性庫存過剩，三四線城市及遠郊區(qū)的大量住房因定位偏差、配套不足等問題積壓，而銀行直售房大多屬于這類存量資產。通過低價掛牌，銀行將這些閑置資產重新推向市場，既為剛需群體提供了更多高性價比的選擇，也在一定程度上緩解了市場的供需失衡。

從需求端來看，銀行直售房憑借“價格低、產權清”的雙重優(yōu)勢，精準對接了剛需群體的購房需求。與法拍房常見的產權模糊、隱性糾紛、長期租約等問題不同，銀行直售房經過司法確權和債權剝離，交易對手為銀行，產權清晰、交易安全有保障，這一優(yōu)勢降低了剛需購房者的決策風險。同時，顯著的價格優(yōu)勢讓不少原本因資金不足難以入市的剛需群體獲得了購房機會，尤其是在核心城市，銀行直售的優(yōu)質房源往往能吸引大量購房者關注，成交率高達65%，實現了存量資產消化與剛需需求釋放的雙向互動。

不過，這種供需優(yōu)化也存在結構性局限。在三四線城市及遠郊區(qū)，由于人口外流、需求枯竭，銀行直售房的供應增長并未帶來相應的需求提升，反而加劇了市場競爭，導致部分區(qū)域供需失衡問題更加突出。而在核心城市核心區(qū)域，銀行直售房的供應相對有限，難以滿足旺盛的剛需與改善型需求，供需矛盾依然存在。這種結構性差異進一步說明，房地產市場的健康發(fā)展不能僅依賴存量資產的消化，更需要通過調整城市規(guī)劃、完善配套設施、引導人口流動等方式，實現供需的動態(tài)平衡。

三、行業(yè)生態(tài)變革：中介轉型與交易規(guī)范的必然趨勢

銀行下場賣房不僅影響房產經濟的價格與供需，更對房地產行業(yè)的傳統(tǒng)生態(tài)產生了深遠影響，推動行業(yè)從“信息不對稱”向“透明化、規(guī)范化”轉型，倒逼傳統(tǒng)房產中介行業(yè)尋求變革。

在傳統(tǒng)房產交易中，中介機構的核心競爭力在于掌握房源信息與交易渠道，通過信息不對稱賺取傭金。而銀行直售房采取“銀行直接對接購房者”的模式，借助阿里、京東等大型線上平臺公開掛牌，房源信息、價格、產權狀況等均透明可查，購房者可直接與銀行溝通交易細節(jié)，甚至部分銀行還能提供一站式貸款審批服務，大幅削弱了中介機構的信息優(yōu)勢。這一變化導致不少聚焦中低端市場的中介門店帶看量下降30%以上，生存壓力陡增，部分小型中介機構甚至面臨倒閉風險。

為應對沖擊，傳統(tǒng)中介行業(yè)開始加速轉型。一方面，不少經紀人主動與銀行合作，成為銀行直售房的“導購員”，通過為購房者提供看房、過戶、按揭咨詢等配套服務賺取服務費；另一方面，中介機構開始向專業(yè)化、精細化方向發(fā)展，聚焦高端住宅、商業(yè)地產等銀行直售房涉及較少的領域，或強化房產咨詢、政策解讀、資產配置等專業(yè)服務能力，擺脫對信息差的依賴。這種轉型雖然帶來了短期的行業(yè)陣痛，但長期來看，有利于優(yōu)化房地產交易生態(tài)，提升行業(yè)整體效率。

與此同時，銀行直售房也推動了房地產交易市場的規(guī)范化進程。此前，二手房交易中存在的陰陽合同、產權糾紛、資金安全等問題一直困擾著購房者，而銀行直售房的交易流程更加標準化、透明化。銀行作為專業(yè)金融機構，在產權核查、資金監(jiān)管、過戶辦理等環(huán)節(jié)有著嚴格的流程規(guī)范，能夠有效避免各類隱性風險。這種規(guī)范化的交易模式為市場樹立了標桿，倒逼其他類型房產交易提升透明度，減少信息不對稱，推動整個房地產交易市場向更理性、更健康的方向發(fā)展。

此外，銀行直售房也豐富了房地產市場的交易模式，除了直接出售，部分銀行還創(chuàng)新推出了房產租賃權拍賣等方式，進一步盤活存量資產。例如，中國銀行佛山分行就曾拍賣一套住宅的租賃權，起拍價861元/月，租期一年，通過這種方式，銀行在不轉讓產權的情況下實現了資產增值，也為租房市場提供了新的供給渠道，形成了“出售+租賃”并行的多元化處置模式。

四、長期趨勢展望：房產經濟回歸居住屬性的必然路徑

銀行下場賣房這一現象的背后，是我國房地產市場從高速增長向高質量發(fā)展轉型的深刻變革，其長期影響將推動房產經濟徹底回歸居住屬性，形成更加健康、可持續(xù)的發(fā)展格局。

從短期來看，銀行直售房將繼續(xù)加速市場調整，預計在未來1-2年內，三四線城市及遠郊區(qū)房價可能進一步承壓，部分高風險區(qū)域可能出現“負資產→斷供→銀行回收→再拋售”的惡性循環(huán)，市場信心恢復需要時間。但這種短期的調整并非壞事，而是市場擠掉投機泡沫、實現自我凈化的過程。銀行通過加速處置不良資產，既降低了金融系統(tǒng)的風險，也為房地產市場的長期健康發(fā)展掃清了障礙。

從中長期來看，隨著銀行不良資產處置的推進，以及房地產市場存量的逐步消化，房價將逐步企穩(wěn)，形成與經濟發(fā)展水平、居民收入相匹配的合理價格區(qū)間。房地產市場的區(qū)域分化將成為常態(tài)，核心城市核心區(qū)域的房產因稀缺性仍將保持相對穩(wěn)定的價值，而三四線城市及遠郊區(qū)的房產將更多體現居住屬性，房價波動趨緩，租金回報率將成為衡量房產價值的重要指標。

對于金融系統(tǒng)而言，銀行下場賣房是“去地產依賴”轉型的重要體現。通過處置房產類不良資產，銀行將回籠的資金投向科技創(chuàng)新、綠色經濟、制造業(yè)等新興領域，降低對不動產抵押的依賴，優(yōu)化信貸結構，實現業(yè)務轉型。這一過程不僅有利于提升金融系統(tǒng)的抗風險能力，也能為實體經濟的高質量發(fā)展提供更有力的金融支持。

對于購房者而言，銀行直售房提供了難得的“撿漏”機會，但也需要保持理性。剛需群體可重點關注核心城市核心區(qū)域的銀行直售房，其性價比優(yōu)勢明顯，能節(jié)省15%-30%的購房成本；而在三四線城市及遠郊區(qū)，應謹慎對待低價房源，避免陷入“低價買入、更低價賣出”的流動性陷阱，購房決策應更注重房屋的居住屬性與長期流動性。

結語

銀行下場賣房絕非偶然現象，而是房地產市場深度調整、金融系統(tǒng)風險處置與行業(yè)生態(tài)重構共同作用的結果。它既折射出當前房產經濟面臨的結構性矛盾，也預示著行業(yè)轉型的必然趨勢。從短期來看，銀行直售房可能加劇局部區(qū)域的房價波動，對傳統(tǒng)中介行業(yè)造成沖擊；但從長期來看，其加速了市場存量消化、推動了價格回歸理性、促進了交易規(guī)范透明，為房地產市場向“房住不炒”的定位轉型提供了重要動力。

隨著房產經濟逐步回歸居住屬性，房地產市場將更加健康、可持續(xù)，金融系統(tǒng)也將實現“去地產依賴”的轉型，與實體經濟形成良性互動。在這一過程中，市場各方都需要適應新的變化：銀行需優(yōu)化不良資產處置模式，提升資金使用效率；開發(fā)商需聚焦產品力提升，滿足居民多元化居住需求；購房者需樹立理性的購房觀念，摒棄投機心態(tài)；政府則需進一步完善房地產調控政策，防范系統(tǒng)性風險，保障市場平穩(wěn)運行。唯有如此，才能讓房地產市場真正服務于“住有所居”的目標，為經濟社會的高質量發(fā)展提供堅實支撐。