內(nèi)容摘要：2025年上海第十一批“土拍”公告，共3幅地塊，總用地面積約239畝，其中2幅為青浦組團(tuán)地塊，均涉及近1.0容積率低密度住宅。

近日，上海市2025年擬出讓住宅用地清單信息公示和出讓預(yù)告（十一）公布，即上海市2025年第十一批“土拍”公告。

本次“土拍”盡管寫著2025年，但公告顯示，本市擬于2025年12月下旬發(fā)布本次住宅用地出讓公告，實際交易活動安排在2026年1月下旬。

本批次“土拍”涉及松江區(qū)、青浦區(qū)兩個地區(qū)共3幅地塊（含組團(tuán)）

3幅地塊均不在主城區(qū)范圍，且均位于外環(huán)線以外區(qū)域。

這3幅地塊與各環(huán)線區(qū)位關(guān)系如下

內(nèi)環(huán)線以內(nèi)：無。
內(nèi)環(huán)線與中環(huán)線之間：無。
中環(huán)線與外環(huán)線之間：無。
外環(huán)線與郊環(huán)線之間：2幅地塊，1幅為青浦區(qū)地塊，1幅是松江區(qū)地塊。
郊環(huán)線之外：1幅地塊，為青浦區(qū)地塊。

今年第十一批“土拍”擬出讓總面積約為15.95公頃（約239畝），單幅（含組團(tuán)）出讓面積最大的是青浦區(qū)的QPC10007單元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊，其擬出讓面積達(dá)7.35公頃（約110畝）。以行政區(qū)劃為單位，本次出讓面積最大的區(qū)域為青浦區(qū)，2幅均為組團(tuán)地塊，合計擬出讓總面積達(dá)14.1公頃（約212畝）。

本次“土拍”青浦共準(zhǔn)備了2幅組團(tuán)地塊，1幅位于青東的趙巷鎮(zhèn)，1幅位于青浦新城城市更新實踐區(qū)。

本文將聚焦青浦區(qū)的這兩幅組團(tuán)地塊。

一、青浦區(qū)QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊

D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A組團(tuán)地塊位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)嘉松中路、鎮(zhèn)中東路西南，板塊上隸屬于該鎮(zhèn)商業(yè)商務(wù)區(qū)單元。

片區(qū)控規(guī)圖則

今年11月，上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn) QPZXCZ-05 單元C61、C62、D21、D22、D23、D3 街坊局部調(diào)整（公眾參與草案）公示，并于本月17日批復(fù)。調(diào)整后，上述片區(qū)住宅地塊由一宗新增至4宗地塊，也就是這批次趙巷鎮(zhèn)擬“上拍”的4宗組合地塊。

規(guī)劃區(qū)級文體中心，再現(xiàn)約1.0容積率住宅地塊，商辦用地大幅刪減

本次趙巷鎮(zhèn)擬出讓的4宗地塊總用地面積約6.75公頃（約101畝），均為純住宅地塊，其中2塊用地容積率僅為1.05，即D21-05、C61-09A地塊，產(chǎn)品為低密度住宅，限高20米。這是繼朱家角，青浦新城、練塘等出現(xiàn)1.05容積率住宅用地后，又一區(qū)域出現(xiàn)約1.0容積率地塊。

其余2宗地塊容積率為1.8，產(chǎn)品為小高層，限高為40米。

4宗地塊規(guī)劃指標(biāo)如下：

D21-04地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：15142平方米
用地性質(zhì)：三類住宅用地
容積率：1.8
建筑高度：40米

C61-02地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：10274平方米
用地性質(zhì)：三類住宅用地
容積率：1.8
建筑高度：40米

D21-05地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：23262平方米
用地性質(zhì)：一二類住宅用地
容積率：1.05
建筑高度：20米

C61-09A地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：18842平方米
用地性質(zhì)：一二類住宅用地
容積率：1.05
建筑高度：20米

批復(fù)的控規(guī)圖則中明確，上述4幅地塊禁止建造別墅及私家莊園。

另外，從這次官方提供的“土拍”資料圖則中可以看到，C61-09A地塊西側(cè)的兩幅地塊，即C61-09B（社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施用地）、C61-09C地塊（幼兒園）色彩展示上與4宗擬出讓地塊為同一圖層，也就是沒有“灰色”處理，這預(yù)示著，這兩幅配套地塊很可能捆綁入項目，由這次擬出讓地塊最終開發(fā)商出資代建。

趙巷鎮(zhèn)商業(yè)商務(wù)區(qū)板塊最近一次“土拍”要追溯至兩年前。

2023年10月25日，佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊吸引了多達(dá)24家競買人參與競拍。最終，華發(fā)股份旗下太倉華鵬商務(wù)咨詢有限公司經(jīng)過“一路拼殺”，在最后搖號環(huán)節(jié)幸運搖中該地塊，總成交價為17.33億元，溢價率10%，成交樓板價26279元/平方米。

該地塊房地聯(lián)動價為56000元/平方米

656套，嘉松中路科創(chuàng)走廊商品房項目方案公示，附選房寶典

趙巷鎮(zhèn)這次拿出的D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A組團(tuán)地塊區(qū)位不錯，其位于青浦區(qū)嘉松中路科創(chuàng)走廊，在市西軟件園范圍，該板塊已引入網(wǎng)易等大型科創(chuàng)企業(yè)，周邊配套相對成熟。

教育設(shè)施：除了本次擬出讓宗地C61-09A地塊西側(cè)規(guī)劃有一所幼兒園（C61-09C地塊）外（詳見上文《片區(qū)控規(guī)圖則》），周邊還有崧澤學(xué)校，趙巷世外九年一貫制學(xué)校（預(yù)期明年9月啟用），及規(guī)劃的趙巷特色居住區(qū)九年一貫制學(xué)校。

另外，趙巷南部還有兩所著名民辦學(xué)校，即宋慶齡學(xué)校和協(xié)和雙語學(xué)校。

商業(yè)設(shè)施：本次擬出讓宗地東側(cè)就是奧特萊斯，其二期工程預(yù)計明年9月試運營，屆時將成為亞洲最大的奧特萊斯購物中心，這里休閑、購物、餐飲一應(yīng)俱全。

周邊其他商業(yè)設(shè)施還有綠洲智谷花園里、合生新天地、元祖夢世界、山姆會員店等。

交通設(shè)施：17號線嘉松中路站、滬渝高速嘉松中路收費口、崧澤高架等。

二、QPC10007單元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊

D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊位于城中南路沿線，該組團(tuán)地塊特別之處是橫跨兩個街鎮(zhèn)，行政區(qū)劃上，D4-01、D5a-01地塊歸盈浦街道，而J5-01、K2-04、K3-04地塊為夏陽街道（詳見附圖）。

圖則為示意，最終以政府規(guī)劃為準(zhǔn)

之所以能放在一起組團(tuán)出讓，是因為上述5宗地塊大板塊上均隸屬于青浦新城，由青浦新城公司統(tǒng)一主導(dǎo)開發(fā)，組團(tuán)上其又隸屬于青浦新城城市更新實踐區(qū)，是青浦新城“十四五”期間重點打造的三大城市板塊之一。

根據(jù)中交城投規(guī)劃，青浦新城城市更新實踐區(qū)將構(gòu)建“一城、一廂、一島”為骨架，塑造“從古向新、新舊共生”的獨特城市范式。

D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04組團(tuán)地塊總用地面積約7.35公頃（約110畝）。其中，D4-01、D5a-01地塊位于城市更新實踐區(qū)老城廂片區(qū)，這兩宗地塊容積率僅為1.05，為低密度住宅產(chǎn)品（含部分商業(yè)）；J5-01、K2-04、K3-04地塊屬于城市更新實踐區(qū)南門片區(qū)，容積率1.2、1.7。

上述5宗地塊規(guī)劃指標(biāo)如下：

控規(guī)圖則

D4-01地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：19386.58平方米
用地性質(zhì)：一類住宅組團(tuán)用地（75%）、商業(yè)用地（25%）
容積率：1.05
建筑高度：6.4米

該地塊除了容積率接近1.0以外，其建筑限高僅6.4米，已批復(fù)的控規(guī)圖則上并沒有強調(diào)不允許建別墅或私家莊園類產(chǎn)品。

D5a-01地塊規(guī)劃指標(biāo)；

用地面積：15776.35平方米
用地性質(zhì)：一類住宅組團(tuán)用地（10%）、二類住宅組團(tuán)用地（80）、商業(yè)用地（10%）
容積率：1.05
建筑高度：12米

已批復(fù)的控規(guī)圖則上并沒有強調(diào)不允許建別墅或私家莊園類產(chǎn)品。

J5-01地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：7062.32平方米
用地性質(zhì)：二類住宅組團(tuán)用地（80%）、商業(yè)用地（20%）
容積率：1.7
建筑高度：24米

該地塊規(guī)劃含社區(qū)商業(yè)一處，建筑體量2500平方米，另外含生活服務(wù)點一處，地下能源站1處。

K2-04地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：12357.21平方米
用地性質(zhì)：二類住宅組團(tuán)用地
容積率：1.2
建筑高度：15米

K3-04地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：18944.73平方米
用地性質(zhì)：二類住宅組團(tuán)用地
容積率：1.7
建筑高度：24米

該地塊將規(guī)劃日間照料中心和老年活動室各一處。

根據(jù)已批復(fù)的控規(guī)圖則顯示，J5、K2、K3街坊內(nèi)住宅（含J5-01、K2-04、K3-04地塊）禁止建造別墅或私家莊園。

青浦新城城市更新實踐區(qū)最近一次住宅地塊出讓在今年1月，上海青浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司以8.0646億元摘得D1-08、J7-01、J2-01地塊三宗組團(tuán)地塊，總用地面積約4.06公頃（60.09畝），成交綜合樓面價約為1.98萬元/平方米。

這也是該板塊作為城市更新實踐區(qū)后首度經(jīng)營性地塊出讓。

今年3月，中交城投以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式接受上述3宗協(xié)議出讓地塊，這也標(biāo)志著中交城投正式全面主導(dǎo)青浦新城城市更新實踐區(qū)的未來整體開發(fā)。

目前其正在建設(shè)南廂觀寧府項目（J2-01、J7-01地塊），項目容積率近1.0，產(chǎn)品類型合院和疊墅，首期上市備案均價在58000元/平方米。

城市更新項目用地以協(xié)議出讓方式拿地有法可依。

2023年，印發(fā)《關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式集中推進(jìn)本市城市更新高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃資源實施意見(試行)》中提到，創(chuàng)新城市更新建設(shè)用地出讓方式，城市更新項目通過收儲(收回)再供應(yīng)方式實施，其中涉及“兩舊一村”改造以及風(fēng)貌保護(hù)的，經(jīng)市人民政府同意， 可采用協(xié)議方式供地。

與第一次協(xié)議出讓不同，這次將采用“公開招拍掛”形式

不過最終競買人應(yīng)該沒有意外，還是由中交城投摘得上述地塊，我們拭目以待。

圖則為示意，最終以政府規(guī)劃為準(zhǔn)

D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04組團(tuán)地塊周邊配套完善。

教育資源：板塊內(nèi)擁有3所幼兒園，即太陽花雙語、甜甜樂、J1-01地塊（規(guī)劃，詳見上文《控規(guī)圖則》），實驗小學(xué)；周邊有東方中學(xué)、實驗中學(xué)等。

商業(yè)設(shè)施：板塊內(nèi)有東方商廈，另外在漕港與環(huán)城河交匯處將打造“城市客廳”，塑造青浦新城新天地。

文體設(shè)施：根據(jù)中交提供的城市更新實踐區(qū)最新規(guī)劃資料顯示，藝術(shù)島上還規(guī)劃了兩大文體設(shè)施，即

青浦美術(shù)館和青浦體育館新館（最終請以政府規(guī)劃為準(zhǔn)

更多城市更新實踐區(qū)配套規(guī)劃請詳見延伸閱讀：

"一城一廂一島"，共同構(gòu)建青浦文商旅目的地現(xiàn)象級IP

圖則為示意，最終以政府規(guī)劃為準(zhǔn)

交通設(shè)施：板塊南部正在建設(shè)示范區(qū)線青浦新城南站，根據(jù)最新官方資料，示范區(qū)線預(yù)計于2027年12月開通運營。

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（以上解讀僅供參考，最終請以官方公示為準(zhǔn)。）

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來源：上海土地市場等
編輯： 大青浦房談