來源：市場資訊

（來源：不良資產(chǎn)行業(yè)觀研）

來源丨不良資產(chǎn)頭條

12月10日，民生銀行深圳分行本息合計23.59億的恒大地產(chǎn)金融債權(quán)包，最終以3.19億元的價格轉(zhuǎn)讓成功，若按本金計算，不到2折，且有土地做抵押，扎扎實實的骨折價。

民生銀行此次轉(zhuǎn)讓的2戶恒大地產(chǎn)債權(quán)規(guī)模本息23.59億元，其中本金17.20億元、利息、罰息、遲延履行金約6.4億元。作為債權(quán)的擔保，民生銀行持有“云湖上郡”項目8塊土地的第一順位抵押權(quán)，以及恒大系多家公司的股權(quán)質(zhì)押權(quán)。

民生銀行是恒大集團主要往來銀行中排名首位的金融機構(gòu)，其曾多次強調(diào)對恒大的貸款均為房地產(chǎn)項目貸款，并未涉及恒大的其他非房領(lǐng)域，且主要分布于經(jīng)濟較為發(fā)達的一二線城市，擔保措施十分充分。近年來其加速推進房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置工作。截至2025年三季度，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率降至3.48%，較上年末下降1.53個百分點。

恒大資產(chǎn)=個貸資產(chǎn)

按照本金計算，該資產(chǎn)包的成交價格已經(jīng)低至1.8折，按本息合計計算，為1.3折，幾乎與個貸不良價格等同。也說明不良資產(chǎn)市場對恒大系資產(chǎn)估值極低。

根據(jù)競買規(guī)則，接盤方為五大AMC或廣東省內(nèi)的地方AMC。

不過四大AMC手中還有大量的恒大債權(quán)資產(chǎn)要處置。

6月9日，長城資產(chǎn)北京分公司將恒大集團旗下12家附屬公司的不良債權(quán)集中擺上貨架，債權(quán)總額約113億元。項目涉北京、天津、廣州、鄭州、南昌、無錫、寧波、成都、貴陽等多個重點城市，涵蓋住宅、商業(yè)及文旅等多個類型項目。

11月19日，又發(fā)布恒大地產(chǎn)集團有限公司債權(quán)的營銷公告。債權(quán)總額約10.92億元，其中債權(quán)本金約9.59億，利息1.33億，抵押物為廣東省廣州市天河區(qū)黃埔大道西128號1908房等25套。

11月12日，中國信達廣東分公司發(fā)布一則對恒大地產(chǎn)集團有限公司債權(quán)項目的招商公告。根據(jù)最新公告，截至2025年10月31日，該筆債權(quán)本息總額高達16億元。其中債權(quán)本金為12億元。該筆債權(quán)設(shè)定了多項質(zhì)押擔保。具體包括深圳市吉廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司98%股權(quán)、惠州古堡灣婚慶文化產(chǎn)業(yè)園有限公司100%股權(quán)，以及惠州大亞灣粵珠實業(yè)有限公司100%股權(quán)。

地產(chǎn)不良進入抄底期?

根據(jù)國際上對房地產(chǎn)周期所經(jīng)歷的時間跨度來看，一般是5-8年一個周期，以此推算，我國房地產(chǎn)這輪下行趨勢可能要到2026-2028年觸底。

地產(chǎn)類不良資產(chǎn)本身并不乏利差空間，亦不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，缺少的是上行的市場環(huán)境。目前地產(chǎn)不良資產(chǎn)投資機會和價值正在顯現(xiàn)，因多數(shù)不良資產(chǎn)交易價格較低，只要市場給力，就可以獲得不錯的收益。