文/北京進(jìn)深 徐迪

又一個(gè)新盤(pán)調(diào)規(guī)看呆老業(yè)主的項(xiàng)目出現(xiàn)了。

12月17日，房山區(qū)拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊項(xiàng)目相關(guān)條件調(diào)整公示。

沒(méi)有更新總平圖，就一句話：

原建筑規(guī)模保持不變，0028地塊優(yōu)化調(diào)整為按需設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、建筑高度24米局部上浮一檔。

悄咪咪隱藏在地塊信息之間的這句話，非常有份量。

這意味著房山樓盤(pán)有陽(yáng)臺(tái)了。

好房子新規(guī)發(fā)布至今，只有海淀和房山的新盤(pán)還沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送。

帶領(lǐng)房山率先突圍的，是頤知筑項(xiàng)目。

0028地塊是頤知筑的東區(qū)，它西邊的0035地塊已于今年3月25日取得預(yù)售證。

19棟樓共634套房源，目前網(wǎng)簽89套，去化率14%；

成交均價(jià)3.05萬(wàn)元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的68折。

頤知筑西區(qū)是沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)的。

贈(zèng)送面積主要是南向通面寬的陽(yáng)臺(tái)，端戶有一整面的側(cè)邊飄窗；

北向設(shè)備平臺(tái)不封閉，可以做成一小塊露臺(tái)。

東區(qū)這么一調(diào)整，西區(qū)剩下的500多套房子怎么辦？

大半年時(shí)間去化不到兩成，折扣已經(jīng)是6字頭了……

但是不調(diào)也不行，就在上個(gè)月底，北京城建又拿了一塊地，緊鄰廣陽(yáng)城地鐵站。

這塊地的出讓文件中明確提到，鼓勵(lì)按照好房子《技術(shù)要點(diǎn)》開(kāi)展高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)：

鼓勵(lì)通過(guò)設(shè)置底層架空、風(fēng)雨連廊、共享公共空間等舉措增加公共空間；按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深不大于1.8米。

廣陽(yáng)城項(xiàng)目一旦入市，如果頤知筑東區(qū)還按照原有設(shè)計(jì)做，估計(jì)全盤(pán)都面臨被雪藏的危機(jī)。

01

頤知筑所在地塊成交于2024年1月4日，由北京城建以22.8億元的底價(jià)摘得，樓面價(jià)1.7萬(wàn)元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬(wàn)元㎡。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為北京城建瑞泰投資發(fā)展有限公司，注冊(cè)資本1億元，為市屬國(guó)企北京城建集團(tuán)的間接全資子公司，法人兼董事長(zhǎng)為楊娜，項(xiàng)目總經(jīng)理為宋春剛。

楊娜還是北京城建集團(tuán)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理，去年9月份接任頤知筑項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)，也就在這前后，頤知筑公示了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

拿地雖早，但頤知筑報(bào)規(guī)時(shí)間并不早，其實(shí)是可以搭上“好房子”東風(fēng)的。

結(jié)果它拿出了一套堪稱“中規(guī)中矩”的產(chǎn)品，基本上就是“大哥”和知筑的翻版。

甚至戶型解析文字都照搬了過(guò)來(lái)，同面積段戶型兩兩捉對(duì)，可以玩“找不同”游戲。

02

今年4月底，頤知筑西區(qū)在取證一個(gè)月后正式開(kāi)盤(pán)。

強(qiáng)銷節(jié)點(diǎn)卡在五一黃金周，來(lái)看盤(pán)的人不少。

頤知筑當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)海報(bào)上給出的數(shù)字是：首開(kāi)熱銷162套。

162套，約為取證房源的三成不到，已經(jīng)是很保守的數(shù)字了。

后面網(wǎng)簽的速度更加保守，8個(gè)月只完成了一半多的轉(zhuǎn)化。并且，

成交均價(jià)始終低于7折。

其中一度達(dá)到66折的水平，讓整個(gè)房山樓市瑟瑟發(fā)抖。

其實(shí)房山也有不少項(xiàng)目賣得不錯(cuò)，兄弟盤(pán)和知筑就稱得上是個(gè)熱銷盤(pán)。

和知筑比頤知筑早入市半年，576套已網(wǎng)簽471套，全盤(pán)去化近八成，成交均價(jià)約3.72萬(wàn)元/㎡。

這兩個(gè)項(xiàng)目同在良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊，直線距離不到2公里，和知筑成交均價(jià)3.7萬(wàn)+。

頤知筑卻只賣到3萬(wàn)掛零，成交依然不見(jiàn)起色，最大的原因就是：

同樣的產(chǎn)品，一個(gè)守著地鐵，一個(gè)守著火車站。

和知筑之所以能率先入市，不僅僅是因?yàn)樗玫貢r(shí)間早，更重要的是緊鄰地鐵站，能夠承接一部分外溢購(gòu)房需求。

頤知筑離地鐵有段距離，離火車站倒是很近，便利沒(méi)享受到，噪音影響一點(diǎn)沒(méi)落下。

從小區(qū)規(guī)模來(lái)看，頤知筑總建面13.82萬(wàn)㎡，是和知筑的2倍還多。

頤知筑規(guī)劃34棟5-8F洋房，共1206套房源。

其中，東區(qū)0028地塊容積率1.6，規(guī)劃15棟6-8F洋房，共572套；

西區(qū)0035地塊容積率1.5，規(guī)劃19棟5-8層洋房，共634套。

所以，頤知筑入市節(jié)奏這么慢，也是有意避開(kāi)和知筑的風(fēng)頭。

然而勁敵未退，后面廣陽(yáng)城的追兵又來(lái)了。

頤知筑很難，1萬(wàn)7的樓面價(jià)，3萬(wàn)的成交均價(jià)，利潤(rùn)空間很薄。

它只能調(diào)規(guī)，哪怕這么做會(huì)讓西區(qū)更加被動(dòng)。

03

其實(shí)就算沒(méi)有和知筑，房山板塊的競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈，僅在頤知筑方圓3公里內(nèi)，在售新盤(pán)就有華潤(rùn)京熙潤(rùn)府、京華國(guó)賢府、以及去年底開(kāi)盤(pán)的建工璟賢瑞庭。

璟賢瑞庭價(jià)格也殺得很猛，但起碼整體均價(jià)還能扛到7折以上。

頤知筑3.05萬(wàn)的成交均價(jià)，對(duì)比4.5萬(wàn)的指導(dǎo)價(jià)是接近68折的水平，但從實(shí)際網(wǎng)簽房源來(lái)看，折扣可能更低。

· 目前網(wǎng)簽套數(shù)最多的是4#樓，擬售均價(jià)是4.51萬(wàn)元/㎡。

已簽約的16套中，有12套是邊戶。

頤知筑的邊戶房源由于有側(cè)邊飄窗贈(zèng)送，實(shí)際得房率要遠(yuǎn)高于中間戶，相應(yīng)的單價(jià)也要高一些。

以4#樓次頂層為例：

4單元-702，預(yù)售價(jià)是4.55萬(wàn)元/㎡；

4單元-701，預(yù)售價(jià)是4.5萬(wàn)元/㎡。

每平米差出500元。

· 目前去化率最高的是10#樓，32套房源中已有13套網(wǎng)簽，去化超四成。

西區(qū)19棟樓只有4棟的預(yù)售均價(jià)在4.6萬(wàn)元以上。

這4棟樓在小區(qū)正中央的位置，私密性和景觀視野都好于其它樓棟。

10#樓就是其一，預(yù)售價(jià)為4.61萬(wàn)元/㎡，次頂層邊戶單價(jià)達(dá)到4.73萬(wàn)元/㎡。

網(wǎng)簽房源以中間戶居多，但是4層以上房源的預(yù)售價(jià)也都超過(guò)4.6萬(wàn)元/㎡。

· 樓王棟8#樓，邊戶143㎡/中間戶141㎡。

預(yù)售均價(jià)4.66萬(wàn)元/㎡，全小區(qū)單價(jià)最高，次頂層邊戶達(dá)到4.8萬(wàn)+。

這棟樓目前也已有5套網(wǎng)簽，均為中間戶，預(yù)售價(jià)在4.6萬(wàn)-4.7萬(wàn)元/㎡區(qū)間。

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