每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

最近，長安華曦府金安很火。

這個(gè)門頭溝剛需盤，主打兩個(gè)概念：一是總價(jià)低，二是地鐵盤。

它的進(jìn)展神速，9月30日拿地、10月23日拿到規(guī)劃證，目前只欠東風(fēng)——預(yù)售證。

而同一天拿地的，中建智地太陽宮0627地塊，未見動(dòng)靜。

唯一的進(jìn)展是，10月11日，中建智地簽下了土地出讓合同，編號(hào)為：京規(guī)自出（合）字（2025）第0088號(hào)。

這一做法，很不中建智地。

兩年來，它風(fēng)頭無兩，宸園系大獲成功。尤其是北京宸園，開盤8個(gè)月網(wǎng)簽過百億元。

但，這股勢頭在太陽宮0627地塊上，慢了下來。

表面上，它的地塊位置很好，東北三環(huán)外，處于17號(hào)線和10號(hào)線交匯點(diǎn)。

實(shí)際上，它有兩個(gè)難點(diǎn)：

1、緊鄰地鐵站。尤其是17號(hào)線地鐵站在紅線下方，方案設(shè)計(jì)難度太大。

2、周邊潛在對手蠻多。除了縵合北京二期，還有酒仙橋多塊住宅地。這也是拍地時(shí)，懋源地產(chǎn)放棄舉牌到底的原因。

由于中建智地缺乏開發(fā)TOD的經(jīng)驗(yàn)，有傳聞?wù)f，它想引有經(jīng)驗(yàn)的京投發(fā)展入局。

中建智地開發(fā)太陽宮0627地塊，難度確實(shí)不小。在最終答卷交出前，這家地產(chǎn)理工男，目前只能默默地潛心解題。

三大頂流豪宅之一

兩個(gè)多月前的那場土拍大戰(zhàn)，硝煙還沒有散去。

因?yàn)?，在年終盤點(diǎn)時(shí)，太陽宮0627地塊必被提及——因?yàn)橐鐑r(jià)39.18%，排在2025北京年度溢價(jià)土拍之首。

那場土拍，中建智地、北京城建、懋源地產(chǎn)、招商蛇口、中海北京、京投發(fā)展、金隅地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)九家房企，殺得昏天地暗，最終中建智地以43.145億元奪下。

從表面上，0627地塊的樓面價(jià)為8.53萬元/平米。

可如果算上允許整售的1.3萬平米商業(yè)配建，住宅的實(shí)際樓面價(jià)約9.5萬元/平米。

這與海淀建發(fā)海晏差不多。海晏的住宅銷售均價(jià)，為13.5萬元/平米。

北京單價(jià)地王中海安瀾北京地價(jià)10.23萬元/平米，花姐從預(yù)售參考價(jià)推測，它的實(shí)際成交價(jià)在14.5萬元/平米左右。

在2025年，中海安瀾北京、建發(fā)海晏和太陽宮0627地塊，是北京豪宅里的頂流。

不過，北京單價(jià)10萬元/平米左右的豪宅，供應(yīng)量實(shí)在太大了。（詳見《北京豪宅，蜂蛹而上》）

花姐統(tǒng)計(jì)了已知的32個(gè)主要豪宅，有25個(gè)在售，7個(gè)將在2026年推出。

它們加起來，初略統(tǒng)計(jì)待售套數(shù)6286套，加上一些在售盤未領(lǐng)證的套數(shù)，會(huì)突破6500套。

2026年，北京頂級(jí)豪宅將有一場惡戰(zhàn)。

地下鐵的幸福煩惱

太陽宮0627地塊，有個(gè)幸福的煩惱。

那就是，離地鐵太近，地鐵10號(hào)線和17號(hào)線換乘的太陽宮站。

家門口的地鐵，確實(shí)方便，但它至少有兩個(gè)明面上的煩惱：

1、人多且雜，共享自行車占地；2、地鐵震動(dòng)引發(fā)的噪音問題。

不過，這個(gè)地鐵震動(dòng)，恰好成為砍掉0.8萬平米養(yǎng)老設(shè)施的理由。

它還有一個(gè)令開發(fā)商很頭疼的問題，那就是地鐵退線。

在0627地塊的東南面，地鐵17號(hào)線整個(gè)穿過。更為關(guān)鍵的是，地鐵外軌中心線在用地紅線內(nèi)6-11米處。

根據(jù)土拍文件，地塊內(nèi)擬建設(shè)的敏感建筑，退17號(hào)線外軌中心線約30米。這意味著，敏感建筑距離東南向用地紅線，實(shí)際退線達(dá)到36-41米。

假如這塊地以平均退線寬38.5米、長177米計(jì)算，扣除邊角料，它的退線面積為0.68萬平米，約占0627地塊1.95萬平米占地面積的35%。

簡而言之，0627地塊的住宅實(shí)際容積率要上浮30%，從原來的2.6，飆升至3.38。

這么高的容積率，恐怕創(chuàng)造了近幾年北京供地之最。

無獨(dú)有偶。

懋源集團(tuán)后來拿下的朝陽松榆里地塊，也遇到了地鐵退線問題。根據(jù)土地文件，松榆里地塊建筑退讓地鐵11號(hào)線，最低距離為7.5米左右。

太陽宮地塊的對手們

如果給0627地塊找坐標(biāo)，至少有兩個(gè)。

一個(gè)是老盤紅璽臺(tái)，一個(gè)是次新盤中建玖合府。

紅璽臺(tái)戶型為170平米至300平米，二手房售價(jià)約14萬元/平米；中建玖合府是共有產(chǎn)權(quán)房，戶型面積段位163平米至235平米，政府指導(dǎo)價(jià)13萬元/平，購房者實(shí)際付11.7萬元/平——減去政府持有10%的價(jià)格。

結(jié)合這兩個(gè)盤的戶型配比，以及考慮西北方向老盤安馨家園，和東北方向中建玖合府的日照遮擋問題，花姐為0627地塊做了一版強(qiáng)排推測方案，僅供參考：

1、大門和車庫出入口在東北方向，正對著中建玖合府；

2、小區(qū)共計(jì)6棟樓，層高15F\18F\25F，每棟只有1個(gè)單元，戶型面積段為180平和200平米兩種；

3、地上商業(yè)0.74萬平米和地下商業(yè)0.55萬平米，沿著東南面的太陽宮中路一字排開。

關(guān)于0627地塊未來的競爭對手，至少有三個(gè)：

1、往東南3公里的縵合北京二期，占地10.07公頃，住宅建筑規(guī)模約22.47萬平米，容積率2.23，限高80米。此塊地規(guī)劃已經(jīng)公示過。

2、往東4.2公里的駝房營1018-0014地塊，占地4.85公頃，容積率2.5，住宅建筑規(guī)模超12萬平方米，限高80米。此塊地規(guī)劃已經(jīng)公示過。

3、酒仙橋至少還有占地16公頃的住宅用地待供應(yīng)。

這些對手，不論誰冒出，對中建智地太陽宮地塊都有所沖擊。它須加快開發(fā)的腳步。