豪宅開始漲價(jià)了。

昨天，前海招商海晏府開盤，折后均價(jià)約13萬/㎡、總價(jià)約1570萬起，比上一個(gè)入市的新盤漲價(jià)約30%以上！

但就算漲價(jià)了，項(xiàng)目照樣開盤熱賣超9成！

▲項(xiàng)目銷控表 | 圖源：@不想做夢(mèng)了

而另一邊，部分改善盤/剛需盤還在降價(jià)。

有的拿證價(jià)格一次比一次低，有的比周邊狠降幾十萬，還有的直接按上次定價(jià)的8折備案。

難道，深圳樓市真的要開始分化了？

漲價(jià)還能大賣

豪宅到底憑什么？

都說招商海晏府“漲價(jià)”，對(duì)比的是其周邊此前入市的新盤價(jià)格：

2021年1月，天健悅桂府入市，均價(jià)10.3萬/㎡，總價(jià)約1068萬起；

2022年11月，天健悅灣府開盤，均價(jià)約9.6萬/㎡，總價(jià)約942萬起；

2023年，深業(yè)云海灣備案入市，均價(jià)約9.2萬/㎡，總價(jià)約900萬起；

2026年4月，招商海晏府折后均價(jià)13萬/㎡、總價(jià)1570萬起。

可以說，招商 海晏 府在市場(chǎng)更差的情況下入市，但價(jià) 格卻更高、成績(jī)也相當(dāng)不錯(cuò)。

這并不是個(gè)例。

深圳灣澐璽，備案均價(jià)從16.9萬/㎡微漲至17.6萬/㎡；

寶中觀潮府，備案均價(jià)約14.9萬/㎡，比上一個(gè)寶中新盤都市茗薈二期的11.4萬/㎡貴了30%。

▲深圳灣澐璽備案均價(jià)微漲 | 圖源：@深房查（下同）

能逆市漲價(jià)，主要有三大原因：

1、新規(guī)加持：看似漲價(jià)，實(shí)則性價(jià)比高。

最直觀的就是看得房率。

比如招商海晏府，加贈(zèng)送后的得房率約95%-100%，而周邊的舊規(guī)盤，得房率普遍只有80%-90%左右。

以約139㎡為例，100%的得房率算下來約11.3萬/㎡，而90%的得房率算下來則是10.8萬/㎡。

兩者相差約0.5萬/㎡，遠(yuǎn)沒有表面上的夸張。

2、梯戶比“砍半”，居住舒適度高。

還是用招商海晏府舉例，項(xiàng)目規(guī)劃3棟23層小高層，采用2梯2戶/3梯3戶設(shè)計(jì)，算下來1梯僅服務(wù)22-33戶。

而周邊的舊規(guī)盤，1梯要服務(wù)42-80戶。

要知道，電梯的使用人數(shù)越多、頻次越高，就越容易出現(xiàn)故障。這也是新規(guī)項(xiàng)目更受歡迎的原因之一。

▲深圳一小區(qū)梯戶比超1:90，故障頻發(fā)

而且，現(xiàn)在新盤的品質(zhì)也普遍更好。

我們實(shí)探發(fā)現(xiàn)，越來越多的新盤會(huì)花大力氣設(shè)計(jì)大門、園林、會(huì)所等區(qū)域，讓小區(qū)實(shí)現(xiàn)全方位的升級(jí)。

▲新規(guī)產(chǎn)品會(huì)所實(shí)拍

3、地段稀缺，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少。

招商海晏府是前海中心河的唯一頭排景觀地，深圳灣澐璽是后海北部唯一的住宅地塊，觀潮也是寶中唯一的看海地塊。

一來，“賣完就沒了”，讓這些項(xiàng)目沒有后來者競(jìng)爭(zhēng)；

二來，新規(guī)的升級(jí)，讓它們拉開了和次新二手房的差距。

富豪們想要的稀缺地段、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，這些豪宅都有，價(jià)值自然水漲船高。

打折再打折

剛需盤卻還是難賣？

但 漲價(jià)的熱鬧，只屬于新規(guī)豪宅；

更多的 改善盤、 剛需盤還在降價(jià)。

先看改善盤。

最近非常熱鬧的龍華中心區(qū)幸福城臻園，價(jià)格低至3.8萬/㎡起，比周邊低了1萬/㎡，引發(fā)哄搶。

但大幅降價(jià)的還是少數(shù)，一次次下調(diào)價(jià)格的才是多數(shù)，比如寶安西鄉(xiāng)的御品巒山雅苑、福永的德望府，加推中逐漸下調(diào)備案價(jià)。

再看剛需盤。

坪山的瑞云府，時(shí)隔一年，備案均價(jià)從3.25萬/㎡降到2.75萬/㎡，直接8折拿證。

其中，約75㎡的3房，總價(jià)從237萬降至201萬，折后更是約166萬起！

但就算“打骨折”，項(xiàng)目拿證一個(gè)多月了，去化率也就16%左右。

▲項(xiàng)目去化率不足2成 | 圖源：@行舟深房

其他片區(qū)，比如光明鳳凰，今年最低上車門檻已經(jīng)降至240萬起；

龍華觀瀾，新房均價(jià)從4字頭跌回3字頭；

甚至，降成這樣了，都還有“等等黨”在問：

“接下來還會(huì)降價(jià)嗎？”

而不斷降價(jià)的背后，是項(xiàng)目的“競(jìng)爭(zhēng)焦慮”。

這些項(xiàng)目里，雖然有部分可以和新規(guī)一樣，戶型做到飄窗進(jìn)深80公分、陽臺(tái)進(jìn)深2米。

但它們只能算“半新規(guī)”：

容積率還在4以上、樓高40層以上等。

一旦周邊有全新規(guī)新盤入市，會(huì)對(duì)這些盤形成較大打擊，所以開發(fā)商也只能抓緊降價(jià)走量。

而舊規(guī)項(xiàng)目，更是只能降價(jià)搶跑：

比如幸福城臻園，容積率超過8、最高59層、戶型舊規(guī)，這也是外界猜測(cè)它大幅降價(jià)的原因。

▲約163㎡的戶型，餐廳陽臺(tái)進(jìn)深只有1.2米

所以，現(xiàn)在的市場(chǎng)現(xiàn)狀是：

豪宅人群在搶地段、搶好產(chǎn)品；

剛需則在搶低價(jià)盤、等新規(guī)盤。

但也有人覺得，隨著全新規(guī)盤入市，價(jià)格只更貴，未來的真剛需估計(jì)只能買舊規(guī)二手房了。

你會(huì)選擇買更貴的新規(guī)盤，還是買降價(jià)的舊規(guī)盤？