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11月重點城市二手住宅市場活躍度有所回升，北京、上海、南京、武漢成交量環(huán)比增長均在兩成左右，但“以價換量”現(xiàn)象仍在延續(xù)，年末價格調(diào)整壓力有所加大。

政策層面，11月21日，住建部召開全國城市更新工作推進會，指出“要認真貫徹落實《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，因地制宜、探索創(chuàng)新，著力在規(guī)劃、資金、運營、治理4個方面下功夫”。預計城市更新各項新機制將進一步加快建立，配套的金融、財稅、土地等支持政策也有望加速落位。12月10-11日，在北京舉行，房地產(chǎn)相關(guān)部署仍置于“化解重點領域風險”任務中，提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動'好房子'建設。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！?/p>

地方層面，11月，杭州、成都、天津濱海新區(qū)等多地推動盤活存量資源，其中杭州公開征求《杭州市臨時改變房屋用途實施細則》意見，為臨時改變房屋用途落地操作細則；佛山優(yōu)化境外個人購房條件；重慶、佛山等地優(yōu)化公積金貸款政策，從提高貸款額度、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”、優(yōu)化靈活就業(yè)繳存等方向優(yōu)化調(diào)整。月末北京發(fā)布，提出“持續(xù)推進住有所居。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善‘市場+保障’的住房供應體系、租購并舉的住房制度。另外，11月重慶、湖北等省市發(fā)行近350億元專項債券收回收購閑置存量土地。

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▍11月十大城市二手住宅價格環(huán)比延續(xù)下行態(tài)勢

圖：2025年11月十大城市二手住宅掛牌均價及同環(huán)比

圖：2020年11月至2025年11月十大城市二手住宅均價及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：

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根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，2025年11月，百城二手住宅均價環(huán)比下跌0.94%，同比下跌7.95%；十大城市二手住宅均價環(huán)比下跌1.17%，同比下跌6.32%。

各城市來看，11月十大城市二手住宅價格同環(huán)比均下跌。環(huán)比方面，南京和武漢環(huán)比跌幅最大，分別為1.83%、1.58%；北京、天津和上海環(huán)比跌幅介于1.2%-1.5%之間；重慶（主城區(qū)）和廣州環(huán)比跌幅介于1.0%-1.2%之間；杭州和深圳環(huán)比跌幅介于0.8%（含）-0.9%之間；成都二手住宅價格環(huán)比跌幅最小，為0.64%。同比方面，武漢和南京同比跌幅分別為11.65%、11.35%；天津、廣州和重慶（主城區(qū)）同比跌幅介于7%-8%之間；北京、上海、杭州和深圳同比跌幅介于4%-7%之間；成都同比跌幅最小，為1.89%。

▍北京：11月二手住宅成交量環(huán)比增長20%，市場活躍度有所回升，但價格繼續(xù)回落

圖：2020年11月至2025年11月北京二手住宅成交套數(shù)及二手住宅價格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

成交方面，1-11月，北京二手住宅成交套數(shù)同比增長2%，11月成交14446套，環(huán)比增長19.5%，較上月有所修復，但受去年高基數(shù)影響，成交量同比下降23%。價格方面，11月北京二手住宅價格環(huán)比下跌1.44%，同比下跌6.08%，年末價格壓力有所加大。

圖：2025年11月北京各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及同環(huán)比

表：北京新房典型項目

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▍上海：11月二手住宅成交超2萬套，環(huán)比增長23%，“以價換量”仍是市場主流

圖：2020年11月至2025年11月上海二手住宅成交套數(shù)及二手住宅價格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：

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成交方面，1-11月上海二手住宅成交套數(shù)同比增長8%，11月市場活躍度有所回升，二手住宅成交20098套，為5月以來最高成交量，環(huán)比增長22.7%，較高基數(shù)下，同比下降16%。價格方面，11月，上海二手住宅價格環(huán)比下跌1.24%，同比下跌5.56%，市場延續(xù)“以價換量”。

圖：2025年11月上海各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及同環(huán)比

表：上海新房典型項目

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▍廣州：11月二手住宅掛牌量維持高位，短期價格仍在調(diào)整

圖：2020年11月至2025年11月廣州二手住宅成交套數(shù)及二手住宅價格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：

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在二 手 房掛牌量持續(xù)高位影響下，市場去化持續(xù)承壓，導致短期二手房價格持續(xù)處于下行態(tài)勢。 11 月廣州二手住宅價格環(huán)比下跌 1 . 09 %，同比下跌 7 . 60 % 。

圖：2025年11月廣州各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及同環(huán)比

表：廣州新房典型項目

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▍深圳：11月二手住宅成交量環(huán)比增長7%，連續(xù)9個月成交量超4000套

圖：2020年11月至2025年11月深圳二手住宅成交套數(shù)及二手住宅價格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：

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成交方面，1-11月深圳二手住宅成交套數(shù)同比增長11.0%，11月二手住宅成交4472套，連續(xù)9個月成交量維持在4000套以上，環(huán)比小幅增長6.6%，市場活躍度有所回升，但受去年高基數(shù)影響，同比繼續(xù)回落。價格方面，11月，深圳二手住宅價格環(huán)比下跌0.80%，同比下跌4.10%。

圖：2025年11月深圳各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及同環(huán)比

表：深圳新房典型項目

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▍杭州：11月二手住宅成交量環(huán)比增長13%，價格環(huán)比跌幅與上月持平

圖：2020年11月至2025年11月杭州二手住宅成交套數(shù)及二手住宅價格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：

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成交方面，1-11月杭州二手住宅成交套數(shù)同比下降3.2%，11月市場活躍度有所回升，二手住宅成交4889套，環(huán)比增長13.4%，自今年4月以來首次出現(xiàn)環(huán)比回升，但受去年高基數(shù)影響，同比回落明顯。價格方面，11月，二手住宅價格環(huán)比下跌0.87%，同比下跌5.34%，環(huán)比跌幅與上月持平。

圖：2025年11月杭州各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及同環(huán)比

表：杭州新房典型項目

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▍成都：11月二手住宅成交量仍維持一定規(guī)模，價格跌幅在十大城市中最小

圖：2020年11月至2025年11月成都二手住宅成交套數(shù)及二手住宅價格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：

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成交方面，1-11月成都二手住宅成交套數(shù)同比增長4.4%，11月市場熱度有所下降，二手住宅成交14752套，環(huán)比下降13.2%，受去年高基數(shù)影響，同比繼續(xù)回落。價格方面，11月，成都二手住宅價格環(huán)比下跌0.64%，同比下跌1.89%，價格跌幅在十大城市中最小。

圖：2025年11月成都各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及同環(huán)比

表：成都新房典型項目

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▍南京：11月二手住宅成交量環(huán)比增長23%，但價格調(diào)整壓力仍較大

圖：2020年11月至2025年11月南京二手住宅成交套數(shù)及二手住宅價格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：

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成交方面，1-11月南京二手住宅成交套數(shù)同比下降7.9%，11月市場活躍度有所回升，成交6513套，環(huán)比增長23.0%，同比下降11.1%。價格方面，11月，南京二手住宅價格環(huán)比下跌1.83%，同比下跌11.35%，短期價格下行壓力仍較大。

圖：2025年11月南京各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及同環(huán)比

表：南京新房典型項目

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▍武漢：11月二手住宅成交量同環(huán)比均增長，價格環(huán)比跌幅仍較大，但較上月有所收窄

圖：2020年11月至2025年11月武漢二手住宅成交套數(shù)及二手住宅價格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：

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成交方面，1-11月武漢二手住宅成交套數(shù)同比增長8.3%，其中11月成交9902套，環(huán)比增長19.5%，同比增長11.1%，市場活躍度有所回升。價格方面，11月，武漢二手住宅價格環(huán)比下跌1.58%，同比下跌11.65%，環(huán)比跌幅有所收窄。

圖：2025年11月武漢各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及同環(huán)比

表：武漢新房典型項目

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▍重慶（主城區(qū)）：11月二手住宅成交量環(huán)比增長12%，價格環(huán)比跌幅略有收窄

圖：2020年11月至2025年11月重慶二手住宅價格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：

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成交方面，1-11月重慶（主城區(qū)）二手住宅成交套數(shù)同比增長5.9%，其中11月成交7998套，環(huán)比增長11.9%，市場活躍度有所回升。價格方面，11月，重慶（主城區(qū)）二手住宅均價環(huán)比下跌1.11%，同比下跌7.24%，環(huán)比跌幅有所收窄。

圖：2025年11月重慶（主城區(qū)）各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及同環(huán)比

表：重慶新房典型項目

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▍天津：11月二手住宅成交維持一定規(guī)模，價格環(huán)比跌幅與上月基本持平

圖：2020年11月至2025年11月天津二手住宅成交套數(shù)及二手住宅價格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：

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成交方面，1-11月天津二手住宅成交套數(shù)同比下降6.3%，其中11月成交9720套，環(huán)比微降1.7%，同比下降約三成。價格方面，11月，天津二手住宅價格持續(xù)調(diào)整，環(huán)比下跌1.25%，同比下跌7.76%，環(huán)比跌幅與上月持平。

圖：2025年11月天津各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及同環(huán)比

表：天津新房典型項目

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▍展望

整體來看，11月重點城市二手住宅成交量環(huán)比多實現(xiàn)增長，但受去年高基數(shù)影響，同比整體仍延續(xù)回落態(tài)勢。趨勢來看，12月中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，釋放出積極政策信號，預計重點城市二手房市場交易活躍度將繼續(xù)溫和回升，但受去年同期高基數(shù)影響，同比或有所承壓。

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