北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

幾年前跟您咨詢過，但是當(dāng)時(shí)因?yàn)楦鞣N原因沒有買房?，F(xiàn)在家里兩個(gè)孩子，姐姐三年級(jí)，弟弟一年級(jí)。現(xiàn)在我們想轉(zhuǎn)到東西海，但是不知道是四五年級(jí)轉(zhuǎn)學(xué)合適，還是等小升初轉(zhuǎn)過去合適。這兩種方案差別主要在哪？現(xiàn)在手里有400w，能買個(gè)學(xué)區(qū)中等偏上的兩局學(xué)區(qū)嗎？

有推薦的房源嗎？我個(gè)人是覺得孩子是普娃，去東城比較合適。但是現(xiàn)在家在融澤嘉園，離海淀很近，如果在西二旗附近買生活上比較方便，但是海淀轉(zhuǎn)學(xué)政策是不是沒有東城友好？能幫忙解答一下嗎？

A：

1、常規(guī)建議是能早轉(zhuǎn)就早轉(zhuǎn)唄，盡早熟悉教育模式，在小升初時(shí)也有可能不吃虧。另外所謂的教育資源，其實(shí)就是環(huán)境氛圍，那當(dāng)然越早融入越好了。畢竟很多習(xí)慣都是從小養(yǎng)成的，一旦錯(cuò)過了童子功的歲數(shù)，再想學(xué)或再想改就難點(diǎn)兒了。

這參考孟母三遷吧，最終選擇的是讀書的環(huán)境，否則就讓孟子在白事圈兒里混了。另外孟母換房時(shí)孟子才6歲，為什么不等到孟子18歲?。恳?yàn)檫@歲數(shù)就是岳母來挑女婿了，孟母只能準(zhǔn)備婚房。岳母或許還刺字呢：莫等閑，白了少年頭，空悲切。

2、主要差別，跨區(qū)小升初基本就是純憑運(yùn)氣派位，跨學(xué)區(qū)也有可能。本區(qū)小升初則是一般不會(huì)跨區(qū)，有可能和六年學(xué)籍的同等待遇，比如東城。也有可能在初一入學(xué)按成績(jī)分到好點(diǎn)兒的班，外區(qū)成績(jī)則未必被承認(rèn)。另外現(xiàn)在雖然沒有公開的點(diǎn)招，但傳說是都有系統(tǒng)內(nèi)選拔，六年級(jí)如果不在校就沒機(jī)會(huì)了唄。

再有就是海淀可以自己聯(lián)系學(xué)校，憑成績(jī)和關(guān)系吧。東城則是如果被派入直升校，那理論上也可以參與直升。總之就是提前轉(zhuǎn)的話能多幾種可能性，小升初跨區(qū)則就是派位，純靠運(yùn)氣。

3、另外一點(diǎn)是房子利用率的差距。因?yàn)橐鐑r(jià)是客觀存在的，無論用不用或怎么用都是那些錢。所以最好是幼升小開始，利用到了溢價(jià)的全部?jī)r(jià)值。小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)的話那就利用率低點(diǎn)兒，小升初才用的那就更低了。

這在東西海不太明顯，因?yàn)橐鐑r(jià)高，也不分小學(xué)中學(xué)。而在朝陽就挺明顯，假定小學(xué)初中都對(duì)口名校的學(xué)區(qū)房有100萬溢價(jià)，那只對(duì)口中學(xué)的則有可能沒有溢價(jià)了。說明家長(zhǎng)們更注重小學(xué)，或者說是小學(xué)的價(jià)值更高。

4、400萬，中上學(xué)區(qū)兩居室，買是肯定能買到，就是居住條件大多一般。畢竟就算是60平的，那單價(jià)也才6萬多，這價(jià)格的多數(shù)都有硬傷，或者是面積再小一些。

這種房沒法推薦，也不用推薦，直接去目標(biāo)學(xué)區(qū)找中介更合適，讓他們根據(jù)預(yù)算匹配房源。

5、海淀vs東城怎么說呢？如果是小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)，那海淀對(duì)牛娃友好，東城對(duì)普娃公平。但如果是小升初跨區(qū)的話其實(shí)差不多，都是憑運(yùn)氣。

僅供參考。

二

Q:

想咨詢換房和買學(xué)區(qū)房。我們夫妻倆35歲，孩子4歲，非京籍，現(xiàn)有老北苑兩居住房，考慮到積分落戶加分和未來老人養(yǎng)老同住，想換到鄰近的昌平三居或者四居，比如天通苑，請(qǐng)您評(píng)價(jià)一下這個(gè)換房方案。因?yàn)槠毡樵u(píng)價(jià)老北苑優(yōu)于天通苑，盡量不要換，但我們也有自己的現(xiàn)實(shí)需求。

在孩子28年幼升小之前，想另入一套朝陽外國(guó)語的書包房，上學(xué)之后擇機(jī)賣掉，在這個(gè)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的時(shí)期也想聽聽您對(duì)買賣學(xué)區(qū)房的意見。

A：

1、評(píng)價(jià)方案。用兩居換到三居四居，從居住角度肯定是很合適的改善啊，畢竟房子是用來住的。這點(diǎn)其實(shí)看自己的喜好，不用聽別人的。另外積分角度那就無可評(píng)價(jià)了，不換也不行啊。

再有就是保值角度了，天通苑保值相對(duì)好的基本都是中小戶型，而您這三四居的戶型偏大。尤其是四居，在天通苑有點(diǎn)兒算錯(cuò)配，價(jià)格走勢(shì)一直不太強(qiáng)，流動(dòng)性也相對(duì)弱。三居看情況吧，緊湊型的好些，畢竟從20年前政策改變之后這里就是典型的剛需板塊了。

另外老北苑也看什么房，不是所有的牛奶都叫特侖蘇的。如果是塔樓戶型不太好的，那價(jià)格走勢(shì)還不如天通苑的平均值呢。

2、再有一點(diǎn)，如果買天通苑的，盡量買早期的那幾批，2003年之前的質(zhì)量最好，至少不弱于同期商品房。之后到2005年的還行吧，再往后就弱點(diǎn)兒了。

3、既然是2028年上學(xué)，那現(xiàn)在沒必要考慮學(xué)區(qū)房呢，至少是看看明年入學(xué)拐點(diǎn)之后的情況再說吧。以朝外的慧忠里為例，17930的時(shí)候有過溢價(jià)暴跌的先例，之后政策沒執(zhí)行才又漲回來的。也就是這里對(duì)政策有可能更敏感，看看再說吧。

如果要買的話就計(jì)算溢價(jià)率，盡量買溢價(jià)低的不就得了，這種時(shí)期有可能，如果能撿漏兒就怎么都不吃虧了。

僅供參考。

三

Q:

我本人在海淀四季青工作，媳婦在東單工作，首付450萬左右，總價(jià)預(yù)算800以內(nèi)，目標(biāo)三居室。之前看了下田村的二手房，但是看了一圈媳婦都覺得不滿意，她主要還是想住新房，所以也就擱置了。

最近看到石景山魯谷的長(zhǎng)安悅璽出了特價(jià)房，600來萬能買個(gè)四居室，有點(diǎn)心動(dòng)。雖然離我倆通勤都遠(yuǎn)一些，但勝在600多萬能買個(gè)四居。求問章哥怎么看，長(zhǎng)安悅璽這個(gè)盤能不能買，還是再持幣待購觀望幾年。

A：

1、我好多年不賣房了，對(duì)新樓盤不熟，不方便點(diǎn)評(píng)人家，惹了麻煩犯不上。

2、只是說兩句特價(jià)房吧。一般來說都是不好賣的才特價(jià)呢，受追捧的加價(jià)還來不及呢。那既然是我們開發(fā)商花了這么多的推廣費(fèi)，雇了這么多人，還找了一堆渠道商，拖了好幾年都不好賣的房子，將來成為二手房之后，業(yè)主單打獨(dú)斗的能好賣嗎？而商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，感興趣的人少才不好賣，價(jià)格也就不好抬高了。

所以考慮好吧，確定是自住為主再買，長(zhǎng)期自住也就無所謂其他了。另外也考察好，商品不怕便宜，但必須搞清便宜的道理。建議一定摒棄占便宜的心態(tài)，我們開發(fā)商輕易不會(huì)讓買房人占便宜的。

3、另外說兩句地段兒吧。常規(guī)來講，買房盡量避開兩區(qū)交界，除非是很成熟的板塊，或者是品質(zhì)很突出的樓盤。以當(dāng)?shù)貋碚f，北邊的京漢旭城算保值還不錯(cuò)的，其他的中等吧。以長(zhǎng)安悅璽的品質(zhì)應(yīng)該挺好，只是考察好具體房源就行。

僅供參考。

四

Q:

我想買房，既滿足自住也準(zhǔn)備給孩子上學(xué)，目前看的主要都是豐臺(tái)東高地的，請(qǐng)問這里的學(xué)區(qū)怎樣，溢價(jià)高到什么程度？如果買下的話綜合評(píng)價(jià)是否值得？保值情況怎樣？

A：

1、東高地的學(xué)區(qū)挺好的，航天子弟校+錢學(xué)森，無論師資還是生源質(zhì)量都很好。但這里不算普遍意義上的學(xué)區(qū)房，也就是沒有溢價(jià)，居住的性價(jià)比基本就是北京平均值。所以東高地屬于性價(jià)比相對(duì)高的，沒必要糾結(jié)溢價(jià)。

2、是否值得看怎么說了，我認(rèn)為是挺值的。對(duì)口學(xué)校的成績(jī)放到東西海也算中上，但又沒溢價(jià)，自然值得啊。但這也得看自家孩子的成績(jī)了，考的好就是值，沒考出太好的成績(jī)那就看自己的心態(tài)了。

另外如果單從居住的性價(jià)比來說就是中等，不吃虧也不占便宜，北京大多數(shù)房子都這樣兒，各項(xiàng)都不特殊。

3、保值到目前為止普通吧。雖然東高地算產(chǎn)業(yè)區(qū)，但這種產(chǎn)業(yè)對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響不大，跟亦莊那種對(duì)民營(yíng)開放的開發(fā)區(qū)不一樣。再加上東高地的老房居多，又是兩區(qū)交界，所以價(jià)格走勢(shì)也就是沒落后，談不上多強(qiáng)。

以后大概率也這種情況。因?yàn)榘鍓K內(nèi)沒多少可開發(fā)土地，所以不會(huì)增加什么大型配套，土地價(jià)值不會(huì)單獨(dú)增加。

僅供參考。

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