（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

李偉與王芳于2009年結(jié)婚，系再婚家庭。李偉與前妻育有一女李婷，王芳無子女。2012年，李偉作為申請(qǐng)人，與王芳、李婷共同組成“3人家庭”，通過審核取得限價(jià)商品住房購(gòu)買資格，配售一套二居室。

同年10月，李偉與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買一號(hào)房屋（76.2㎡），總價(jià)73.9萬元。首付款22.9萬元由王芳刷卡支付。2013年1月，李偉、王芳作為共同借款人，向乙銀行貸款50萬元，還款賬戶登記在李偉名下。

2013年9月，李偉立下遺囑：

“2012年以我名義購(gòu)買的一號(hào)房屋，系用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資，屬于我的份額全部遺留給妻子王芳，他人無權(quán)主張?！?/strong>

一個(gè)月后，李偉去世。其母徐某于2019年去世，無其他繼承人。

此后，王芳獨(dú)自償還房貸至今。2024年，房屋登記至李偉名下，市場(chǎng)估值365萬元，剩余貸款約28萬元。

王芳起訴請(qǐng)求：

確認(rèn)李偉對(duì)一號(hào)房屋的份額由其繼承；

判令一號(hào)房屋歸其個(gè)人所有。

李婷反訴稱：

限價(jià)房是以家庭為單位申請(qǐng)，她作為共同申請(qǐng)人，享有居住和財(cái)產(chǎn)權(quán)益；

遺囑未為其保留必要份額，應(yīng)屬無效；

要求王芳支付房屋折價(jià)款285萬元。

裁判結(jié)果

法院判決：

一、李偉對(duì)一號(hào)房屋的份額由王芳繼承；

二、一號(hào)房屋歸王芳個(gè)人所有，王芳于判決生效后七日內(nèi)支付李婷房屋補(bǔ)償款88萬元。

法院說理

本案核心在于：限價(jià)商品房雖登記在一人名下，但因政策屬性，家庭成員是否享有權(quán)益？

1. 限價(jià)房具有“人身+保障”雙重屬性

根據(jù)北京市政策，限價(jià)房面向住房困難家庭，以家庭為單位申請(qǐng)；

李婷作為年滿10周歲的未成年子女，是配售兩居室的關(guān)鍵條件；

一旦購(gòu)房，全體家庭成員均喪失再次申請(qǐng)保障房資格——說明政策利益覆蓋全家。

→ 因此，李婷對(duì)一號(hào)房屋享有一定財(cái)產(chǎn)權(quán)益，不能簡(jiǎn)單視為李偉個(gè)人或夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2. 遺囑有效，但不能剝奪他人既有權(quán)益

李婷認(rèn)可2013年遺囑簽字真實(shí)性，結(jié)合見證人證言、視頻等，法院認(rèn)定遺囑有效；

但遺囑僅能處分李偉本人享有的份額，不能處分李婷基于政策享有的權(quán)益。

3. 房屋份額如何劃分？

法院綜合以下因素酌定：

出資：首付款及婚內(nèi)還貸為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

政策：李婷是家庭申請(qǐng)成員，貢獻(xiàn)了“資格價(jià)值”；

登記：房屋登記在李偉名下；

居住與還貸：王芳長(zhǎng)期居住并獨(dú)自承擔(dān)后期貸款。

→ 最終認(rèn)定：李婷享有約24%權(quán)益（88萬/365萬），其余歸李偉與王芳共有，李偉份額由王芳繼承。

4. 房屋歸誰？

王芳主張確權(quán)，李婷主張分割；

鑒于王芳實(shí)際居住、持續(xù)還貸、無其他住房，法院判房屋歸其所有，由其補(bǔ)償李婷。

律師提示

本文由北京繼承律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，關(guān)鍵啟示：

限價(jià)房≠普通商品房：即使登記一人名下，家庭成員可能因“申請(qǐng)資格”享有權(quán)益；

遺囑不能“越界”：只能處分自己的份額，無法剝奪他人基于政策或出資形成的權(quán)益；

未成年人權(quán)益受特別保護(hù)：即使遺囑未保留份額，若其本身享有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)，仍可主張；

“資格”也有經(jīng)濟(jì)價(jià)值：在保障房糾紛中，法院會(huì)將“購(gòu)房資格貢獻(xiàn)”折算為財(cái)產(chǎn)份額；

房屋歸實(shí)際使用人更常見：長(zhǎng)期居住+持續(xù)還貸+無其他住房，是爭(zhēng)取房屋歸屬的重要依據(jù)。

涉及限價(jià)房、經(jīng)適房等政策性房產(chǎn)的繼承、分割問題，務(wù)必提前評(píng)估家庭成員的“資格權(quán)益”，避免誤判遺產(chǎn)范圍。