（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

劉老夫婦育有一子劉建國、一女劉建英。兒子婚后與父母長期共同居住在自家宅院內(nèi)。該宅院原為北房四間、東西房各兩間。

1995年，全家共同將老房拆除翻建為北房五間、東西房各三間半。此后，四人共同居住至2005年，后搬出并將房屋出租，租金由兒子劉建國收取。2021年起，兒子每月向父親支付2000元。

2023年，劉老夫婦立下打印遺囑，明確表示：宅院中屬于二人的全部份額，均由女兒劉建英一人繼承。2024年初，劉母去世。

劉建英與父親起訴稱：

宅院房屋系家庭共有，北房五間應歸父母所有；

母親遺囑有效，其份額由自己繼承；

父親亦愿將自己份額贈與自己；

請求確認北房五間歸自己所有，并要求哥哥支付2010–2024年一半租金85萬元。

兒子劉建國辯稱：

北房五間是自己出資翻建，父母當時已同意“兩間歸老人住，三間歸兒子”；

東西房完全由自己夫妻建造，與父母無關；

租金多年未主張，現(xiàn)因聽說可能拆遷才起訴；

母親立遺囑時神志不清，簽字系父親代握完成，遺囑無效。

另查明：該宅院未辦理房產(chǎn)證或確權登記，僅有村委會早年登記信息。

裁判結果

法院判決：

一、北房五間所在房屋的使用權歸劉建英享有；

二、東西房所在房屋的使用權歸劉建國及其妻子享有；

三、駁回原告關于85萬元租金的全部請求。

法院說理

本案核心爭議有二：房屋權屬如何劃分？遺囑是否有效？

1. 房屋雖無產(chǎn)權證，但可按家庭共建事實分割使用權

宅基地使用權屬劉老夫婦，地上房屋為1995年四人共同生活期間翻建；

錄音證據(jù)顯示，翻建北房時曾口頭約定：“父母住兩間，兒子要三間”；

東西房雖主要由兒子夫妻后續(xù)建設，但基于原有宅基和家庭共同生活背景，法院認定：

→ 北房五間歸劉老夫婦（后由女兒繼承）；

→ 東西房歸兒子夫妻。

因無產(chǎn)權登記，法院判的是“使用權”，而非所有權。

2. 打印遺囑有效，母親份額由女兒繼承

遺囑有兩名見證人，全程錄像；

母親雖年邁，簽字時需父親協(xié)助，但錄像顯示其神志清醒、主動配合；

法院認為：對高齡老人不應苛求書寫能力，意思表示真實即有效；

父親當庭明確將自己份額贈與女兒，法院予以確認。

3. 租金主張被駁回：權屬長期未定，且已部分履行

2010–2020年從未主張租金，視為默認分配；

2021年起兒子已按父親要求每月支付2000元；

在房屋份額未明確前，主張“一半租金”缺乏依據(jù)。

律師提示

本文由北京繼承律師靳雙權團隊整理，關鍵啟示：

農(nóng)村宅院無房產(chǎn)證，仍可確權分割：法院可依共建事實、居住安排、錄音等判“使用權”；

口頭分家協(xié)議有效：家庭內(nèi)部對房屋的分配，如有證據(jù)（如錄音），法院會采信；

打印遺囑+錄像=高成功率：即使老人手抖無法簽名，只要意思真實、程序合規(guī)，仍有效；

拆遷預期≠立即行動：若因聽說要拆遷才起訴，可能被認定動機不純，影響法官心證。

涉及農(nóng)村宅基地、家庭共建房、分家析產(chǎn)、高齡老人遺囑等復雜問題，務必提前固定證據(jù)（錄音、錄像、書面協(xié)議），避免親情反目、權益落空。