本周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，并列排名全國(guó)第三，僅次于合肥、襄陽(yáng)的0.3%。

這也是自今年4月至10月連跌7個(gè)月后，南京新房?jī)r(jià)格迎來(lái)止跌回漲。

這自然是好消息，但城市房?jī)r(jià)的整體水平，還是要看二手房在內(nèi)的全部數(shù)據(jù)：二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降1%，同比下降7.8%。

也就是說(shuō)，南京二手房?jī)r(jià)格在近一年的時(shí)間內(nèi)，下降幅度不到8%？說(shuō)實(shí)話，就我的個(gè)人感受，下降幅度應(yīng)該不止這么一點(diǎn)。

因此，濤哥統(tǒng)計(jì)了一份南京熱門(mén)樓盤(pán)（二手房）最近一年（2024年12月對(duì)比2025年12月）的價(jià)格變動(dòng)情況。一句話概括：去年底我原以為已經(jīng)是南京房?jī)r(jià)的低谷了，沒(méi)想到還有這么大的下降空間?。?/p>

2025年底， 河西南商品房的二手成交價(jià)持續(xù)下探，整個(gè)板塊基本告別5萬(wàn)/㎡了！而且各個(gè)樓盤(pán)基本都有20-30%的價(jià)格降幅，遠(yuǎn)高于公布的個(gè)位數(shù)降幅。

去年底，河西南豪宅代表：萬(wàn)科翡翠濱、融創(chuàng)濱江ONE、河西金茂府等尚在5萬(wàn)/㎡ 的水平，如今全部跌破5萬(wàn)，部分樓盤(pán)已經(jīng)打響4萬(wàn)保衛(wèi)戰(zhàn)了，比如：融創(chuàng)濱江ONE!

至于中國(guó)府，最新成交5.78萬(wàn)/㎡還是4月份的事情，近期無(wú)數(shù)據(jù)，還能不能賣到5萬(wàn)/㎡，真不好說(shuō)！

經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，河西南人居格局基本明了：

吐出時(shí)代紅利的“星八客”

早期的“星八客”，以海峽城、魯能公館、升龍?zhí)靺R、五礦崇文金城等為代表，最久的已交付超10年。

2021-2022年巔峰期，基本都賣到6萬(wàn)甚至6萬(wàn)+的水平。即便在曾經(jīng)餓限售政策下，這波業(yè)主也有充足機(jī)會(huì)將紅利變現(xiàn)。

當(dāng)然，若是不變現(xiàn)，現(xiàn)在基本也紛紛倒貼了，當(dāng)年普遍3-3.5萬(wàn)/㎡的新房?jī)r(jià)，現(xiàn)在沒(méi)一個(gè)能達(dá)到的。

特別是海峽城云瓏灣，近一年降幅達(dá)到37%，于2025年底正式跌破2萬(wàn)大關(guān)，成交均價(jià)僅1.9萬(wàn)/㎡。

“2017-2020年”改善諸盤(pán)

2017-2020年，綠地海珀星暉、華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕、魚(yú)嘴金茂悅、建發(fā)珺和府、河西金茂府一期、中國(guó)府、萬(wàn)科翡翠濱江、融創(chuàng)濱江ONE、頤和鉑灣等，板塊的迭代改善產(chǎn)品陸續(xù)上線。

這部分二手房，早一點(diǎn)的如綠地、正榮同樣趕上了房?jī)r(jià)高峰可出售，高價(jià)也曾突破6萬(wàn)/㎡，而且比“星八客”還堅(jiān)挺不少。

只是目前看，都降到3萬(wàn)/㎡上下了。尤其是，正榮濱江紫闕和正榮潤(rùn)峯兩個(gè)項(xiàng)目，此前價(jià)格一直比較堅(jiān)挺，哪怕是經(jīng)歷2023-2024年的房?jī)r(jià)低谷，也已然保持較高水平的成交價(jià)。

現(xiàn)在，甚是都守不住3萬(wàn)/㎡的成交價(jià)了，近一年的二手房?jī)r(jià)格降幅超過(guò)30%！

后期純改善及豪宅項(xiàng)目

至于晚一些的如珺和府、金茂府、翡翠濱江、濱江ONE等，在允許進(jìn)入二手房市場(chǎng)之際，市場(chǎng)下行的大趨勢(shì)已十分明顯，紅利不復(fù)存在。

然后，星葉云墅、中北金基朗樾府、頤和鉑樾府等純改善項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，新房?jī)r(jià)格進(jìn)步拉高，全面站位5.5萬(wàn)+。

2022年之后，中寧府、天琴華樟、偉星長(zhǎng)江之歌、建發(fā)縵云、中海江南玖序、源上丹若等進(jìn)階豪宅來(lái)接棒，不乏四代宅、南京首個(gè)360°環(huán)幕立面等高辨識(shí)度標(biāo)簽。

河西江灣豪宅，新房?jī)r(jià)格從7萬(wàn)+，悄然落地6萬(wàn)；河西南魚(yú)嘴-魚(yú)腹項(xiàng)目新房?jī)r(jià)僅能勉強(qiáng)維持在4萬(wàn)的水平。

今年以來(lái)，河西南二手房市場(chǎng)整體活躍度較高，但真實(shí)成交價(jià)遠(yuǎn)低于業(yè)主預(yù)期！

價(jià)格方面也是一言難盡，這些首付8成，總價(jià)千萬(wàn)的項(xiàng)目，要么有價(jià)無(wú)市，高高掛起；要么低價(jià)出售，割肉離場(chǎng)~~

最近一年，南部新城二手房成交價(jià)也是一片慘淡。但因規(guī)劃較晚，且相對(duì)低密，普遍品質(zhì)均是鋁板外立面+科技系統(tǒng)以上的水平（復(fù)地宴南都、保利堂悅除外），所以整體房?jī)r(jià)尚處在3-4萬(wàn)/㎡之間。

就二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)而言，比品質(zhì)層次不齊的河西南，好看許多~

價(jià)格跌幅較大的項(xiàng)目

復(fù)地宴南都、保利堂悅作為板塊“古早”盤(pán)，最近一年跌幅較大，朝著2萬(wàn)/㎡一路狂奔。

此外，云瀾尚府與金地大成雅境也是兩個(gè)難兄難弟，均跌至3萬(wàn)/㎡的價(jià)位，年同比跌幅25%左右。

華著蘭庭分為南北區(qū)，北區(qū)是洋房產(chǎn)品，今年年初售出一套4.8萬(wàn)+/㎡的房源后，就無(wú)人問(wèn)津了，這個(gè)價(jià)格整個(gè)南京都能隨便選了。

南區(qū)小高層跌幅也不小，價(jià)格與金地的大高層產(chǎn)品也沒(méi)多少區(qū)別了。

保值率較高的項(xiàng)目

放眼整個(gè)南部新城二手房市場(chǎng)，最近一年，保值率最好的項(xiàng)目是文淵府。整體降幅僅有7%，仍能價(jià)格站位4萬(wàn)+/㎡。

一方面是，洋房+小高層的組合，容積率、得房率的優(yōu)勢(shì)明顯；另一方面，也有距離萬(wàn)象城最近，未來(lái)自住生活十分便利，且在最繁華地段的原因。

潤(rùn)鴻府作為跑道南組團(tuán)的唯一代表，近一年的價(jià)格變動(dòng)也不算太大（14%），只是跌破4萬(wàn)/㎡的現(xiàn)狀，還是讓不少業(yè)主心有不甘！

關(guān)于江核的價(jià)格，其實(shí)在上周濤哥說(shuō)過(guò)一部分了，只是沒(méi)有與去年底的數(shù)據(jù)做詳細(xì)對(duì)比。

這里主要說(shuō)一下：

1、江核隧道口價(jià)格全面崩盤(pán)，最近一年基本都有30%的跌幅，價(jià)格全面跌至1.5萬(wàn)+/㎡。

2、大華云江印月、天宸江樾、中交錦方，成為江核近一年最抗跌樓盤(pán)。尤其是云江印月，二手房成交價(jià)竟然基本持平！

去年底，還在嘲笑保利西江月的隧道口業(yè)主，今年底恐怕也沒(méi)誰(shuí)能笑得出來(lái)了~~

卓越大江、保利江匯、江畔都會(huì)上城、江與城、正榮潤(rùn)江城、潤(rùn)錦城有一個(gè)算一個(gè)，降幅均在30%以上。

這里面既有曾經(jīng)的江核房?jī)r(jià)天花板潤(rùn)江城，也有以熱度和保值率著稱的江與城、江畔都會(huì)上城。房?jī)r(jià)水分被進(jìn)一步擠出，與江核政務(wù)區(qū)基本趨同。

大華云江印月、天宸江樾、中交錦方三盤(pán)不僅降幅小，且成交價(jià)均在2萬(wàn)/㎡以上。

其中，天宸江樾位于江核政務(wù)區(qū)距離萬(wàn)匯城最近的住宅項(xiàng)目，地利優(yōu)勢(shì)還是明顯的。

中交錦方、云江印月都位于核中核濱江地段，隨著定山大街開(kāi)街在即，熱度和保值率自然相對(duì)較高，至于中交比大華低不少，大概與前期維權(quán)以及品質(zhì)確有不足相關(guān)。