這一事件發(fā)生背后是供應(yīng)過多、新房同質(zhì)化、項(xiàng)目間搶客戶所致，對后續(xù)市場供給競爭態(tài)勢不容樂觀。

賴蘇婷 李葉丨文

4月13日，深圳龍華中心區(qū)幸福城臻園項(xiàng)目開盤現(xiàn)場陷入混亂。

多段現(xiàn)場視頻顯示，項(xiàng)目外人頭攢動(dòng)，數(shù)百名購房者及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士互相推搡爭搶，場面一度失控。一名身穿深藍(lán)色保安制服的工作人員向排隊(duì)人群噴射辣椒水，該暴力驅(qū)離行為引發(fā)圍觀市民拍攝傳播，輿論迅速發(fā)酵。

4月13日深夜，深圳市龍華區(qū)住建局發(fā)布消息稱，針對該事件，龍華區(qū)立即成立由深圳市區(qū)住建局、深圳市監(jiān)、深圳市公安等部門組成的聯(lián)合調(diào)查組，對該樓盤涉及的現(xiàn)場銷售相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查。目前，公安機(jī)關(guān)已依法對涉事保安人員楊某某予以行政拘留。

住建部門也已約談項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司，責(zé)令其立即采取整改措施。深圳市監(jiān)部門已對該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)價(jià)格備案情況進(jìn)行調(diào)查。涉事企業(yè)已就現(xiàn)場秩序管理失當(dāng)問題公開致歉，并表示將嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人，全力配合調(diào)查整改。并提到，即日起，深圳市龍華區(qū)將全面開展房地產(chǎn)銷售行為專項(xiàng)整治，全力維護(hù)群眾利益及社會公共秩序。

4月14日上午，山海新財(cái)經(jīng)以購房者身份致電了解這一事件，一銷售人員表示，“目前，樓盤仍在正常銷售，昨日開盤的小戶型房源已售罄，其他房源可正常認(rèn)購?！?/p>

“開發(fā)商大幅降價(jià)會對該片區(qū)新房和二手房價(jià)格預(yù)期造成沖擊，甚至帶來連鎖反應(yīng)，一定程度上涉嫌不正當(dāng)競爭，因此，在監(jiān)管制度上，還應(yīng)當(dāng)采取更多措施以規(guī)范市場。”北京市君澤君（深圳）律師事務(wù)所律師陸暉表示，一是住建部門細(xì)化新房備案價(jià)格制度，二是加強(qiáng)對房企營銷行為的監(jiān)管。

01

項(xiàng)目曾多次辟謠

收取“鎖房費(fèi)”“誠意金”等傳聞

公開信息顯示，幸福城臻園今年開盤的3棟房源與去年首推產(chǎn)品相比，備案價(jià)出現(xiàn)明顯降幅，從6.46萬元/平方米降至4.47萬元/平方米，降幅約31%，以66平方米小戶型為例，折后總價(jià)僅250萬~260萬元/套，較去年首批550萬元級總價(jià)門檻驟降超50%。

在查閱項(xiàng)目企業(yè)公眾號發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商曾3次對市場傳聞進(jìn)行辟謠。

在事發(fā)前一天的4月12日，深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司發(fā)文表示：公司開發(fā)的幸福城臻園項(xiàng)目3棟住宅樓，定于2026年4月13日開盤銷售，銷售方式為“先到先得、取號選房”，本項(xiàng)目僅委托中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司代理銷售，且所有銷售人員信息已在營銷中心予以公示，未授權(quán)任何其他機(jī)構(gòu)或個(gè)人收取額外費(fèi)用。

“昨天開盤出現(xiàn)搶購的是項(xiàng)目02地塊，是獨(dú)立一棟的小戶型住宅，每平方米均價(jià)大概就是在3.8萬元到4萬元間?！毙腋３钦閳@項(xiàng)目一銷售人員表示，“該房源總價(jià)在250萬元左右，在龍華中心片區(qū)這價(jià)格很難買到，因此吸引了很大一部分人。前兩天客流量是非常大，昨天現(xiàn)場幾百批客戶想要進(jìn)來選房，只能說先到先得。”

對方表示：“目前最小的戶型有96平方米，均價(jià)在4.3萬元/平方米，總價(jià)大概在420萬元到430萬元。”

天眼查顯示，開發(fā)商為深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司，是一家本土企業(yè)，核心業(yè)務(wù)涵蓋城市更新項(xiàng)目開發(fā)、自有物業(yè)租賃及國內(nèi)貿(mào)易三大板塊。公司由李玉泓、鄭澤源等自然人通過樺浩泰投資、鴻誠泰投資兩大持股平臺實(shí)際控制。值得注意的是，公司股權(quán)非常集中，李玉泓與鄭澤源合計(jì)持股近90%。

02

引發(fā)新一輪“價(jià)格戰(zhàn)”？

針對該事件，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，可能會引發(fā)龍華區(qū)新一輪“價(jià)格戰(zhàn)”。

他表示，深圳市龍華片區(qū)庫存壓力顯著。據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2026年3月末，龍華新房庫存高達(dá)7091套，占全市近3成，穩(wěn)居第一。今年，區(qū)域內(nèi)還有20多個(gè)新盤排隊(duì)入市，供應(yīng)進(jìn)一步增加。同時(shí)，剛需客群加速轉(zhuǎn)向二手房，二手房在價(jià)格、交付、社區(qū)成熟度方面的優(yōu)勢更突出，也導(dǎo)致新房項(xiàng)目與周邊二手房競爭加劇。

“按照商品房預(yù)售管理規(guī)則，單次售價(jià)調(diào)整幅度超過15%需重新備案。近年來該規(guī)則執(zhí)行有所寬松，但此次事件造成不利影響，使得市場對片區(qū)價(jià)格中樞的認(rèn)識再次調(diào)整。盡管個(gè)案可獲得短期銷售業(yè)績，但會對片區(qū)內(nèi)其他類似項(xiàng)目和二手房價(jià)格造成明顯沖擊?！崩钣罴伪硎尽?/p>

李宇嘉強(qiáng)調(diào)，這一事件發(fā)生背后是供應(yīng)過多、新房同質(zhì)化、項(xiàng)目間搶客戶所致，對后續(xù)市場供給競爭態(tài)勢不容樂觀，他建議貫徹“控增量、去庫存、優(yōu)供給”策略，綜合片區(qū)庫存去化周期、同質(zhì)化供應(yīng)程度、土地廣義庫存等因素，動(dòng)態(tài)調(diào)整供地、新開工和批售策略。

根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，深圳二季度計(jì)劃入市的商品房項(xiàng)目34個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積122.68萬平方米，10909套，其中住宅105.45萬平方米，9064套；商務(wù)公寓75080.5平方米，838套；商業(yè)4.76萬平方米，602套；辦公4.97萬平方米，405套。