（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2001年，村民張建國與李秀蘭夫婦（買方）向同村村民王強（賣方）購買一處農(nóng)村房屋——一號房屋，包括紅磚房5間、青磚房3間及院內(nèi)樹木，總價11,200元。雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》，王強交付房屋，張李夫婦入住至今。

2022年，因權(quán)屬爭議浮現(xiàn)，張李夫婦起訴確認合同有效，A號判決認定協(xié)議有效。

但隨后，案外人趙先生（實際宅基地使用權(quán)人）提起訴訟，主張該宅基地歸其所有。經(jīng)審理，B號判決最終確認：一號房屋所占宅基地確屬趙先生合法所有，王強當年系無權(quán)處分。法院判令張李夫婦騰退宅基地，并明確其可就損失另行向王強追償。

于是，張李夫婦起訴王強，要求：

返還購房款4200元；

賠償因合同目的無法實現(xiàn)造成的可得利益損失25萬元。

王強同意退還房款，但認為損失金額過高，且自己并非惡意違約。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

王強返還購房款4200元；

王強賠償可得利益損失174,720元。

三、法院說理

法院認為：

賣方構(gòu)成根本違約：王強明知宅基地非自己所有，仍出售房屋，導致買方23年后被迫搬離，合同目的完全落空。

買方亦有過失：作為同村村民，未核實宅基地權(quán)屬，輕信“口頭手續(xù)”，應自擔30%責任。

可得利益按區(qū)位補償價酌定：雖房屋未列入拆遷范圍，但農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)價值通常以“區(qū)位補償價”衡量。參考當?shù)夭疬w政策標準，按1200元/㎡ × 208㎡ = 249,600元計算總價值，王強承擔70%，即174,720元。

法院強調(diào)，即使合同曾被確認有效，但因標的物權(quán)屬存在根本瑕疵，最終無法履行，賣方仍需承擔主要違約責任。

四、律師提示

農(nóng)村房屋≠可自由買賣

宅基地屬于村集體所有，即使同村交易，也必須確認使用權(quán)歸屬，否則可能“房財兩空”。

“住了20多年”不等于“擁有產(chǎn)權(quán)”

長期占有不能對抗真實權(quán)利人。一旦權(quán)屬爭議爆發(fā)，買家只能向賣家追責。

可得利益可依法主張，但需合理依據(jù)

法院會結(jié)合區(qū)位價值、政策標準等綜合評估，而非支持任意高額索賠。

交易前務必查清“三權(quán)”：

房屋所有權(quán)

宅基地使用權(quán)

是否存在共有權(quán)人或隱性權(quán)利人

口頭承諾不可靠，書面權(quán)屬證明才關(guān)鍵

“幫忙辦手續(xù)”“村里都認”等說法，在法律上毫無保障。

北京房產(chǎn)律師提醒：

農(nóng)村房屋買賣看似便宜，實則暗藏巨大法律風險。

沒有權(quán)屬證明的“便宜房”，可能是最貴的陷阱。