樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)是，一邊消費(fèi)降級一邊瘋狂建好房子。

　　都在說房地產(chǎn)沒了金融屬性，純粹是消費(fèi)品。

　　各個(gè)行業(yè)都在消費(fèi)降級，房地產(chǎn)能跑得了？

　　消費(fèi)降級影響太大。

　　茅臺(tái)最貴時(shí)超過3000，現(xiàn)在已經(jīng)跌破1499。

　　豪車銷售大幅下滑，瑪莎拉蒂grecale只要35.8萬。

　　奢侈品衣服都在打折，歐洲人已經(jīng)不知道該賣什么給我們了。

　　連吃飯都變得摳門，餐飲消費(fèi)大幅下滑。

　　很多人說房價(jià)下滑是因?yàn)槿丝跍p少，需求減少。

　　其實(shí)純扯淡，好房子永遠(yuǎn)有需求。

　　只是大家消費(fèi)降級，不想花那么多錢了。

　　結(jié)婚率、出生率確實(shí)下滑了，死亡率沒下滑吧。

　　但是高價(jià)墓地賣不動(dòng)了，上海很多墓地直降50%。

　　連死人都在消費(fèi)降級。

　　房地產(chǎn)再特殊也是經(jīng)濟(jì)的一環(huán)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)是一張網(wǎng)，房地產(chǎn)的問題就是經(jīng)濟(jì)的問題。

　　租金已經(jīng)大幅下滑。

　　一個(gè)朋友租在顧村保利某小區(qū)，年初房東主動(dòng)聯(lián)系他降500，怕他不租了。

　　租客天堂九亭早就降了，九城湖濱101平三房，原來能租7000以上，現(xiàn)在只有5000多。

　　中介說租客都不想花錢，有些三房換兩房，有些干脆租遠(yuǎn)一些。

　　上班不賺錢，還租那么近干嘛，多坐兩站地鐵沒什么。

　　自己只是牛馬，何必住在磨盤旁邊。

　　有錢人也不想花錢了。

　　湯臣一品原來十萬打底，現(xiàn)在7萬多就租得到。

　　2024年開始，上海流行了一波反向置換。

　　有些高杠桿買房的，收入下滑后壓力增大，換個(gè)小房子減輕壓力，或者干脆換去郊區(qū)。

　　有些中年人孩子讀大學(xué)了，家里大三房用不到，開始換兩房。

　　直接原因是財(cái)務(wù)方面，盡量少背貸款。

　　其實(shí)本質(zhì)也是消費(fèi)降級。

　　消費(fèi)降級，會(huì)重構(gòu)上海樓市。

　　上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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　　看到這肯定有人說不對啊，樓市在消費(fèi)升級。

　　現(xiàn)在的新房那么好，四代住宅、新規(guī)產(chǎn)品比之前好太多了。

　　問題是新房已經(jīng)成了少數(shù)人的游戲。

　　今年新房一共才成交4萬套，里面有多少是大家說的好房子？

　　之前新房能賣掉8萬9萬套，現(xiàn)在打?qū)φ?，說明有些樓盤已經(jīng)脫離群眾。

　　全套嘉格納對生活品質(zhì)提升不大，卻需要多花幾十萬。

　　何必呢。

　　新房套均總價(jià)已經(jīng)超過1000萬，有幾個(gè)人買得起？

　　今年二手房已經(jīng)賣掉23萬套，這才是基本盤。

　　大家看不上的臨港滴水湖馨苑、曹路動(dòng)遷房、徐涇動(dòng)遷房、九亭剛需房賣到飛起。

　　再說新房真的升級，就大大方方搞大戶型、好房子。

　　現(xiàn)在怎么搞的？

　　陽臺(tái)送面積、閣樓偷偷改成臥室、孩子睡到飄窗上。

　　這是哪門子升級。

　　很多客戶也開始覺醒了，有些升級對自己沒太大意義。

　　隨著房地產(chǎn)金融屬性的消失，大家買房越來越理性。

　　房子跟茅臺(tái)一樣，成本很低，賣多少錢完全看共識。

　　茅臺(tái)成本說法不一，有人說60，有人說100多，反正最高不超過200。

　　房價(jià)的大頭是土地出讓金，真正的建造成本就幾十萬，一兩百萬。

　　共識是很脆弱的東西，外部環(huán)境變了、人變了，共識就要變。

　　消費(fèi)降級后，大家對于房子定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)肯定變了。

　　當(dāng)然不是說好房子沒價(jià)值，好東西永遠(yuǎn)有價(jià)值。

　　只是消費(fèi)下行后，大家首先就要減少非必要支出。

　　海底撈服務(wù)好，但是隔壁火鍋店味道還行價(jià)格便宜，就別為海底撈服務(wù)員買單了。

　　一切溢價(jià)消費(fèi)可能都要價(jià)值重估。

　　上海樓市最先被重估的是學(xué)區(qū)。

　　一梯隊(duì)學(xué)校好不好？肯定好，但是二梯隊(duì)好像也夠用。

　　花那么多錢追求學(xué)區(qū)，性價(jià)比高嗎？

　　不如少花點(diǎn)錢買學(xué)區(qū)，多花點(diǎn)錢改善居住品質(zhì)。

　　老破小學(xué)區(qū)房迎來了整體重估，領(lǐng)跌上海。

　　濰坊一村之前超過10萬，現(xiàn)在已經(jīng)跌破4萬。

　　當(dāng)然這里有單學(xué)區(qū)因素，也有學(xué)區(qū)整體估值的下行。

　　未來進(jìn)入理性市場，房子的各個(gè)維度可能都要重估。

　　人車分流好不好？肯定好，但是你愿意花多少錢換過去？

　　大理石外立面有逼格，逼格能為我們帶來什么？

　　上海的房屋品質(zhì)，尤其是豪宅，其實(shí)已經(jīng)領(lǐng)先全球。

　　東京的頂級公寓，裝修完全沒我們富麗堂皇。

　　很多倫敦人住幾百年的老房子，戶型跟我們怎么比。

　　他們不想換新房、不想裝修的好一些？

　　肯定想，只是代價(jià)問題。

　　愿意花多少錢在這些東西上，決定溢價(jià)高低。

　　環(huán)二見過很多客戶，瘋狂追求好房子。

　　一方面是對生活品質(zhì)有要求，另外就是覺得好房子更保值。

　　數(shù)據(jù)上也是這樣，最近這幾年就是次新房更保值。

　　次新房保值，讓大家更加追求次新房，陷入了良性循環(huán)。

　　這時(shí)就出現(xiàn)一個(gè)矛盾，次新房金融屬性更強(qiáng)，一些東西就有了泡沫。

　　我們愿意多花200萬買人車分流小區(qū)，是因?yàn)槲磥硪材芏噘u200萬。

　　享受了生活品質(zhì)，錢還能收回來，不買好房子是傻子。

　　如果多花的這200萬未來不給你了，你還愿意買好房子嗎？

　　當(dāng)好房子也不保值了，追求好房子的會(huì)不會(huì)減少？

　　之前學(xué)區(qū)房就這樣，愿意多花200萬買學(xué)區(qū)，是因?yàn)橄嘈盼磥碛腥私颖P。

　　讀九年好學(xué)校，未來還能原價(jià)賣掉，這不是天上掉餡餅？

　　如果是純消費(fèi)，花200萬在教育上，很多家長就不愿意了。

　　其實(shí)上海很多好學(xué)校花錢就能進(jìn)，就幾十萬的事兒。

　　租房上就看得出來，越好房子租金回報(bào)率越低。

　　老破小租金回報(bào)率能到2.5%，有些能到3%。

　　次新房一般只有1.5%。

　　多花一倍多價(jià)格買人車分流小區(qū)可以，多花一倍多價(jià)格租，大家就不愿意了。

　　租金跟房價(jià)的關(guān)系很復(fù)雜，這個(gè)對比肯定是因素之一。

　　我們用了30年就走完了西方國家?guī)装倌甑穆?，房地產(chǎn)也一樣。

　　每過兩三年產(chǎn)品就迭代一遍。

　　剛買的新房，過幾年就過時(shí)了，我們對產(chǎn)品變老形成了天然恐懼。

　　但是房地產(chǎn)已經(jīng)到頭了，未來的產(chǎn)品迭代一定降速。

　　開發(fā)商已經(jīng)把所有的人類智慧，設(shè)計(jì)理念、材料、工藝，都用在了房子上。

　　現(xiàn)在科技遇到瓶頸，審美遇到瓶頸，后面顛覆性創(chuàng)新肯定減少。

　　對產(chǎn)品過時(shí)的焦慮減少，新房、好房子價(jià)值有可能重估。

　　上海整體是置換市場，未來一段時(shí)間好房子還是好賣。

　　人車分流、大理石外立面、豪華裝修大堂還是很多人的追求。

　　環(huán)二只是在想，20年后這些溢價(jià)元素還能賣多少錢？

　　20年后的年輕人，愿意為這些花多少錢？

　　目前追求這些的大部分是中產(chǎn)。

　　豪宅不用追求，這些都是必備。

　　窮人不好收割，他們寧愿買毛坯房自己裝修，別的沒有，時(shí)間有的是。

　　其實(shí)付得起溢價(jià)的中產(chǎn)在減少。

　　富人永遠(yuǎn)有錢，窮人永遠(yuǎn)是大多數(shù)，這次經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型滑落的是中產(chǎn)。

　　金融業(yè)限薪、房地產(chǎn)業(yè)下行、互聯(lián)網(wǎng)見頂、外企搬走，打擊的就是中產(chǎn)。

　　能為好房子付得起溢價(jià)的人減少，這時(shí)好房子井噴，樓市注定要重新洗牌。

　　蘇州河、黃浦江交匯處的西北角，楊浦、虹口、閘北交匯處，次新房數(shù)量未來會(huì)翻三倍。

　　好房子管夠，溢價(jià)還能維持多久？

　　好房子不保值了，愿意置換的人會(huì)不會(huì)減少？

　　隨著經(jīng)濟(jì)見頂，整個(gè)社會(huì)都發(fā)生了重大變化。

　　甚至連好房子的定義都會(huì)重估。

　　大堂裝修的跟酒店一樣就是好房子？

　　外立面金光閃閃就是好房子？

　　會(huì)所富麗堂皇、公區(qū)奢石上墻就是好房子？

　　我不知道，恐怕大家也不知道，整個(gè)行業(yè)也沒人知道。

　　只是現(xiàn)在共識是這樣，就只能往這個(gè)方向卷。

　　有些樓盤已經(jīng)把奢華做到極致，樓書里用的詞語都是形容凡爾賽宮、形容故宮的。

　　有些樓盤環(huán)二走進(jìn)去都覺得有壓迫感。

　　可能是環(huán)二段位不夠吧，王健林許家印這種大佬會(huì)喜歡。