今年下半年開始，上海新房市場全面降溫，唯有澐啟濱江一個項(xiàng)目火爆熱銷：

首開，認(rèn)購率高達(dá)225%，并且首開當(dāng)日即清盤。

但是開完盤后不久，項(xiàng)目就開啟了“全民營銷”，而率先啟動分銷的，就是主打稀缺江景的大戶型。

要知道，開盤時，高區(qū)江景大戶型可是被率先搶空的。

為什么反而是看似稀缺的大戶型，率先開起了分銷呢？

其實(shí)看到小區(qū)的設(shè)計(jì)方案的一刻，我們就知道：

這項(xiàng)目未來大戶型一定不好賣，而小戶型只要價格合適一定非常好賣。

因?yàn)椋绻豢紤]中產(chǎn)的需求來說：

后灘這個區(qū)域，當(dāng)下確實(shí)是浦東1500-2000預(yù)算段，買120平新房的最優(yōu)解之一。

從板塊本身的視角來看：

城市界面上，后灘板塊和前灘一樣沒有任何歷史包袱，建好后是全新的城市界面，還有點(diǎn)江景概念，非常對浦東新上海人的胃口。

位置上，這地方距離各產(chǎn)業(yè)區(qū)都非常近，也給板塊提供了“確定性”：

一腳油門到前灘和徐匯濱江以及北側(cè)的世博國企總部群；在浦東內(nèi)部，開車到陸家嘴和張江也不算遠(yuǎn)。

即便是不開車，未來有19號線地鐵通車，四個住宅地塊都算地鐵盤。

雖然這個地方不是內(nèi)環(huán)內(nèi)，但是在不太講環(huán)線的浦東來說這算不上缺點(diǎn)，上班肯定是非常方便的。

相比于前灘南的偏遠(yuǎn)、新楊思規(guī)劃落地的不確定性、北蔡楔形綠地的荒涼，這里的綜合優(yōu)勢非常強(qiáng)。

唯一被大家詬病的可能就是這片區(qū)目前沒有明確的和前灘一樣的學(xué)區(qū)資源，但是項(xiàng)目的營銷說辭上也模擬了一個美好的未來——大概率是名校托管的九年一貫制。

而產(chǎn)品上，這項(xiàng)目基本也是把所有的中產(chǎn)非常喜歡的賣點(diǎn)都做了出來：

1、新規(guī)后三陽臺產(chǎn)品有了高附贈的概念，實(shí)景也做出了尺度感很好的大客廳，可以說是又讓人眼前一亮的感覺。

2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也是主流的戶外鋁板+大玻璃幕墻的質(zhì)感，加上小區(qū)的超大會所、超大架空層（泛會所）的設(shè)計(jì)也還不錯，基本也算是當(dāng)下中產(chǎn)社區(qū)的天花板水平（設(shè)計(jì)效果頂配，交付效果未知）。

而后首開價格出來，小戶型的價格只有13.05萬，比在售的外灘道、中建大寧、金茂璞元、外灘瑞府都要劃算，算是很有性價比，自然而然就會賣爆。

當(dāng)然這項(xiàng)目，并非全是優(yōu)點(diǎn)，也有一些問題：

1、雖說是江景房，但是距離江邊300米，且沿江位置有限高50米的商業(yè)商辦規(guī)劃；

而且這段江景確實(shí)也看不到太多東西，算是傾斜著看徐匯濱江和徐浦大橋。

2、小區(qū)是超大社區(qū)，幾個地塊的套數(shù)都在500套以上，一方面小區(qū)內(nèi)部居民很多，對大戶型居民來說很不純粹；

且整個九宮格還有兩個保租房項(xiàng)目，未來都交付之后，交通擁擠問題幾乎在所難免。

3、主打的這兩個120平新規(guī)產(chǎn)品都有點(diǎn)詭異：

中間套北側(cè)廚房被設(shè)備平臺擋，衛(wèi)生間和書房被電梯前廳擋，和天井的感覺類似；

邊套只有兩個朝南面寬，且臥室的面積很小，實(shí)際相當(dāng)于一個大兩房的設(shè)計(jì)。

兩個戶型都要把陽臺打通包進(jìn)來，至少晾曬空間肯定不太夠用了，實(shí)用性肯定沒有那么高。

而對于豪宅買家來說，在這個項(xiàng)目花超過3000萬的總價買一套豪宅，那么：

第一部分中提到的優(yōu)勢就沒什么競爭力了，而劣勢就會被無限放大。

其實(shí)從根本上來說，這項(xiàng)目最大的問題，在于沒有一個清晰的定位。

什么叫定位？

你到底是個剛需盤，中產(chǎn)盤，還是豪宅盤。

這項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，其實(shí)就出現(xiàn)了這樣一個問題：

由于中小套40%比例的限制，這項(xiàng)目沒有辦法做一個純粹的大戶型豪宅社區(qū)定位；

但是又因?yàn)榻百Y源不想放棄做豪宅帶來的溢價；

因此最終做了一個大小戶型混居的社區(qū)——

大戶型賣給買江景的富豪，小戶型賣給正?？捶抠I房的中產(chǎn)。

理想是豐滿的，大家拿著不同的預(yù)算各自選擇對應(yīng)的房子——

但是豪宅買家的需求和中產(chǎn)是非常不同的，大家看重的價值不一樣。

豪宅本身講究地段，講究稀缺資源，講究圈層統(tǒng)一純粹。

在這個項(xiàng)目里：

對于中產(chǎn)買家來說的優(yōu)勢，在豪宅領(lǐng)域就顯得沒有什么競爭力，但是缺點(diǎn)就會被放大。

1、地段上，就算是比較差了。

畢竟前灘都不是豪宅板塊，后灘更加不成氣候，也跟浦西的歷史風(fēng)貌好地段不沾邊。

2、江景資源，談不上多優(yōu)秀。

對于小戶型來說本就是錦上添花，因?yàn)椴皇侵挟a(chǎn)家庭的必需品；

但是對于豪宅來說，一線濱江還是二線濱江，江景有沒有遮擋，看的江景是外灘還是陸家嘴還是那些大橋，都是非常重要的計(jì)量因素。

這項(xiàng)目的江景，實(shí)話說看徐匯濱江，本身景色就談不上多好；

距離江邊有一定距離算不上一線濱江，低區(qū)還有一定的遮擋。

在全市主打江景的豪宅里面，這項(xiàng)目并不是很占優(yōu)勢。

即便，相比于同期在售的保利世博和陸家嘴太古源，只能說是伯仲之間，各有優(yōu)劣。

但是人家兩個社區(qū)至少還有個優(yōu)勢：

就是圈層非常純粹，清一色的大戶型175平以上；

3、這項(xiàng)目又是一個大小戶型混居、而且還是中產(chǎn)和富豪兩類人混居的社區(qū)，這個問題就非常大了。

畢竟豪宅買家大部分對于私密性的要求都非常高；

住4000萬房子的老板非常不希望和住1500萬房子的下屬在同一個小區(qū)相遇，尤其是在會所里面。

而新規(guī)贈送的三陽臺多的4個平方的贈送，對于豪宅的大尺度來說，真的算不上太大的亮點(diǎn)。

從豪宅視角看，這項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢就很弱了。

當(dāng)然，不太了解的朋友，可能會說：

項(xiàng)目首開那一排大戶型的高區(qū)江景房源，不是賣的很火嗎？一開始就被選走了？

我只能說，首開，你還不懂嗎？

如果真的特別暢銷，首開就不會只開那幾套了——而且具體賣的怎么樣，還得網(wǎng)簽見分曉。

房子不會賣，價格不好談

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其實(shí)這個項(xiàng)目最好的選擇就是不做豪宅，因?yàn)橹行√紫拗葡?20平是主力產(chǎn)品，大概率搞不了純粹的豪宅社區(qū)。

其實(shí)不是說豪宅不能有小戶型——關(guān)鍵是尺度要到位。

陸家嘴兩個成熟豪宅濱江凱旋門和九廬，其實(shí)都有一些兩房產(chǎn)品甚至一房產(chǎn)品，但是人家都是純粹的豪宅定位：

比如九廬，九號樓算是純粹的小戶型，90平一房、150平的兩房，這產(chǎn)品定位，主要針對的也是豪宅買家。

其余也就兩幢樓有那么一些150平兩房的中間套，小區(qū)大部分產(chǎn)品都是180平以上的產(chǎn)品，還是一個很純粹的豪宅社區(qū)。

但是像后灘這幾塊地的中小套限制都是120平，做了兩房就會非常不倫不類：

豪宅客戶看不上，面積和尺度都不夠；

對正常的中產(chǎn)客戶來說，120平做兩房又非常的不實(shí)用。

因此，一旦做了豪宅，就會面臨社區(qū)圈層不純粹的問題。

即便當(dāng)成豪宅看，小戶型的比例確實(shí)也太高了，基本上6成以上房源都是120平的產(chǎn)品。

當(dāng)然，即便這個項(xiàng)目不是滿分“豪宅”，有諸多問題。

但是一般來說，一個項(xiàng)目在首開熱銷的情況下，沒必要首開結(jié)束立刻打開分銷——

因?yàn)檫@相當(dāng)于明著告訴市場我的豪宅沒有那么好賣。

那么為什么這個項(xiàng)目這么快，就選擇了開始分銷推廣呢？

原因其實(shí)也很簡單，豪宅市場的競爭太激烈了：

一方面豪宅二手房價格已經(jīng)繃不住了，另一方面后續(xù)新房還要大量供應(yīng)。

如果不敬畏市場，晚些開分銷，真把房子壓在手里，后面可就真的難賣了。

浦東的江景房，除了陸家嘴核心區(qū)的湯臣、中糧價格還算站在20萬的檔次，其余的一眾陸家嘴外溢區(qū)濱江豪宅，價格都有點(diǎn)崩。

比如九廬最近成交一套高區(qū)江景房源，價格已經(jīng)快回到開盤價了，單價僅14.9萬（截圖來自小紅書：大鵬隊(duì)長）。

濱江凱旋門一堆掛牌價十六七萬的房源，實(shí)際成交還要再低一些。

新房豪宅倒掛的故事講不通了，日子自然不好過。而新房供應(yīng)還在繼續(xù)，尤其是和澐啟濱江正面硬鋼的新房——安瀾上海馬上就來了。

安瀾上海過會價格17.88w，其中主力的190-245的產(chǎn)品，總價和澐啟濱江價格高度重合。

雖然很多人吐槽安瀾上海地段不是徐匯濱江核心區(qū)，但是至少——

徐匯濱江是豪宅的地段，價值已經(jīng)被市場認(rèn)可，浦西本來也更被豪宅買家青睞；

而且人家是個純粹的豪宅社區(qū)，沒什么小戶型，這點(diǎn)做不了假，產(chǎn)品也是最新的抬板設(shè)計(jì)。

作為超級大盤的安瀾上海，未來很長一段時間內(nèi)都將成為豪宅市場的主旋律，對于在售的所有豪宅項(xiàng)目都是一輪沖擊，而對于后灘無疑是正面沖擊——

畢竟后灘還得蹭徐匯濱江的熱度。

當(dāng)然不是說安瀾多么完美，項(xiàng)目也有一些問題，后續(xù)我們可以單獨(dú)寫文章聊，但是可以確定的是對于后灘沖擊極強(qiáng)。

這種情況下，澐啟濱江大戶型必然得開分銷了——同期有太古北濱江、保利世博，馬上就有安瀾上海。

如果拖久了沒賣完，等到隔壁的招商地塊出來再把小戶型的熱銷也沖擊了，整個項(xiàng)目就更難了。

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當(dāng)然，短期的困難是存在的，這個已經(jīng)成為既定現(xiàn)實(shí)了；

如果從長周期來看，我認(rèn)為后灘這個地方的潛力還是不錯的，肯定是浦東一梯隊(duì)的中產(chǎn)板塊。

上海市中心如今的確是在向東向南拓展上海市中心，向東南轉(zhuǎn)移——

而前灘地區(qū)的擴(kuò)大本身就是承載著上海市中心發(fā)展的勢能，后灘的未來就是融入大前灘成為其中的一部分。

而后灘相比于前灘南離市區(qū)更近，產(chǎn)品類型上又補(bǔ)足了前灘核心區(qū)，產(chǎn)品以小戶型為主的問題。

無非是學(xué)校能否對等前灘華二的問題。

即便不對等，作為這樣的一片近前灘區(qū)域+高品質(zhì)商品房，也是浦東一梯隊(duì)的改善板塊了。

如果大家對這個項(xiàng)目感興趣，也可以聯(lián)系我們?nèi)憧捶?，幫你更深入分析一下?xiàng)目的優(yōu)劣勢。

篇幅有限，后灘和前灘南的開發(fā)對于前灘樓市的影響我們后面會再推文分析。