我從事房地行業(yè)已經(jīng)有14個(gè)年頭了，前十年都在二手房領(lǐng)域，近幾年開始走進(jìn)新房當(dāng)中。原來以為，二手房的優(yōu)勢(shì)很明顯，碰到每一個(gè)買房的人，只會(huì)推薦他們買二手，甚至在許多項(xiàng)目爛尾，開發(fā)商暴雷階段，慶幸自己沒讓客戶買新房。

二手房?jī)?yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在直觀的維度上，可以看到現(xiàn)成的房子，周邊現(xiàn)有的配套，以及物業(yè)對(duì)小區(qū)的管理情況，地段也比外圍的房子更好。

然而，這幾年開始做新房以后，我發(fā)現(xiàn)自己只不過是一只井底之蛙，眼界停留在過去式，跟不上時(shí)代的浪潮。

房子會(huì)隨著人們對(duì)生活的需要而發(fā)生轉(zhuǎn)變，一手房就是風(fēng)向標(biāo)，似乎一手房比我們更懂得客戶的需要，知道現(xiàn)在的人，不喜歡出門，需要好的綠化景觀，貼心的物業(yè)管理，各種休閑會(huì)所等。物業(yè)甚至?xí)?wù)到你都不需要出門丟垃圾，生活垃圾只要放在家門口就好了。

我也想知道，你們喜歡買一手房，還是二手房？

除了新房是這樣，拆遷安置房也是如此，過去提起安置房，觀念當(dāng)中都認(rèn)為是亂糟糟，臟兮兮的樣子，一副臟亂差的景象浮現(xiàn)在腦海之中。

然而，在這時(shí)候，哪怕是拆遷安置房，也會(huì)有很好的生活環(huán)境，配套也是十分的成熟?？吹礁Ｖ莨臉菂^(qū)，華屏苑的二手房成交，顛覆了我對(duì)現(xiàn)有安置房的認(rèn)識(shí)。

用一套剛剛成交的房源，給大家做個(gè)成交分析。

成交小區(qū)：華屏苑；

成交時(shí)間：2025年11月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)60平米，2房1廳，中樓層，朝南向，毛坯房，215萬，成交單價(jià)35834元/平米。

房源成交分析：

1、這套已成交的房源，掛牌126天時(shí)間，業(yè)主在這期間，價(jià)格調(diào)整5次，成交前掛牌256萬，買家談41萬后達(dá)成交易，議價(jià)幅度達(dá)到20%，帶看客戶只有3組，轉(zhuǎn)化率和成交周期較高。當(dāng)然，也能看出業(yè)主賣房的誠(chéng)意度高，會(huì)在短時(shí)間內(nèi)做出這么大的價(jià)格調(diào)整。

2、華屏苑，位于鼓樓區(qū)真正的中心地段，周邊全是省廳級(jí)的大單位，當(dāng)初它被拆遷之前，是省農(nóng)業(yè)廳的單位宿舍，原本就是很不錯(cuò)的單位房，且劃片錢塘小學(xué)和屏東中學(xué)，拆遷時(shí)沒有一個(gè)業(yè)主將房子出售，也就能夠看出華屏苑的小區(qū)質(zhì)量和環(huán)境。

3、目前，華屏苑的掛牌房源量8套，業(yè)主掛牌均價(jià)44363元/平米，面積從45-135平米之間不等，出售的房源大多數(shù)是105平米的戶型，單價(jià)相對(duì)較高，貝殼網(wǎng)顯示出，2024年成交一套45平米小戶型，單價(jià)44327元；今年成交一套，就是這套房源，單價(jià)35384元。

現(xiàn)有掛牌房源，多數(shù)業(yè)主掛牌仍保持在4萬以上的單價(jià)，可能是他們對(duì)房子比較有信心，也可能是他們還沒認(rèn)識(shí)到當(dāng)下的市場(chǎng)行情，所以價(jià)格普遍都比較高，哪怕沒成交，也不著急出手。

4、華屏苑是2021年的次新房，談不上小區(qū)的配套有多好，但在周邊，算是絕無僅有的存在。首先是劃片錢塘小的所有小區(qū)當(dāng)中，沒有這么新的房子；其次是，作為電梯小高層，地段和環(huán)境沒有小區(qū)可以對(duì)比；最后是人文素養(yǎng)高。

因此，哪怕現(xiàn)在的單價(jià)35000元/平米，仍然會(huì)有一定的群體接受它，特別是在周邊上班的公務(wù)員。

購(gòu)房建議：

核心原因：鼓樓區(qū)+次新房+頂級(jí)學(xué)區(qū)組合拳

1. “省府圈”黃金地段
   小區(qū)位于華林路省委/省政府旁，屬福州真正的核心政務(wù)區(qū)，地段稀缺性拉滿。周邊配套成熟到“下樓即生活圈”，這種位置新房幾乎絕跡， 類比北京西城、上海徐匯的“老錢區(qū)”，房?jī)r(jià)天然抗跌。
2. 次新小區(qū)+低密住感
   2021年交付的電梯房，在鼓樓老城區(qū)里算“年輕人”?？偣仓挥?棟小高層（261戶），容積率僅0.85，住慣了老破大的本地改善族會(huì)搶這種稀缺品。

1. 錢塘小+屏東中雙學(xué)區(qū)加持
   劃片福州公立小學(xué)TOP3的錢塘小，初中對(duì)口優(yōu)質(zhì)的屏東中學(xué)。60㎡小戶型成了“學(xué)區(qū)上車盤”，家長(zhǎng)愿意為總價(jià)可控的學(xué)位房買單， 對(duì)比周邊1995年老破小學(xué)區(qū)房（如華林路舊改房）單價(jià)也要4萬+，次新房定價(jià)自然水漲船高。

如果換做是你們有這種條件，想必大家也會(huì)以這個(gè)單價(jià)去選擇，畢竟在鼓樓區(qū)，現(xiàn)在所有的新樓盤，要么劃片學(xué)校一般，要么都是大戶型，很少有這種小戶型的房子存在。

所以，它的成交，屬于合理的范疇之內(nèi)。

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