12月8日，物業(yè)服務(wù)中心大門處于緊閉狀態(tài)。陳標志/攝

一場物業(yè)“跑路”事件，暴露出的是基層社區(qū)治理中權(quán)責(zé)模糊、溝通斷裂、信任缺失的深層困境。

中房報記者 陳標志 海口報道

在被業(yè)主認為“失聯(lián)”4天后，處于輿論焦點的海南方然物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱“方然物業(yè)”），終于出現(xiàn)在協(xié)調(diào)會的談判桌前。

12月8日下午，一場由?？谑忻捞m區(qū)人民街道辦事處、人民路派出所等多部門組織的物業(yè)交接協(xié)調(diào)會，在該街道辦事處3樓會議室進行。

業(yè)委會、被指“擅自跑路”的方然物業(yè)，以及即將接手的新物業(yè)公司三方對坐，試圖理清一團亂麻。

這場風(fēng)波的起點，是4天前的12月4日，小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心大門、設(shè)施設(shè)備間突然被落鎖，保安崗?fù)ひ部諢o一人……小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以突然撤場的方式離開，引發(fā)業(yè)主頗多質(zhì)疑。

隨后，海口市12345政務(wù)服務(wù)平臺和媒體相繼接到投訴：方然物業(yè)單方面擅自撤場，小區(qū)住戶生活亂成了一團麻。

然而，在本次協(xié)調(diào)會上，方然物業(yè)的回應(yīng)卻充滿了無奈：“我們不是‘跑路’，而是按業(yè)委會通知離開。”

一場物業(yè)“跑路”的“羅生門”，暴露出的是基層社區(qū)治理中權(quán)責(zé)模糊、溝通斷裂、信任缺失的深層困境，而金都二期小區(qū)的“鑰匙”何時能順利交接，不僅關(guān)乎200戶居民的日常生活，也成為觀察城市社區(qū)如何實現(xiàn)良性共治的一個縮影。

“失管”的小區(qū)

金都二期有業(yè)主稱，小區(qū)生活暫未受到較大影響。陳標志/攝

12月4日，海口溫暖如春，但金都二期小區(qū)業(yè)主的心卻“涼了半截”：小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、設(shè)施設(shè)備間被落鎖及貼上封條，物業(yè)服務(wù)人員也全部離開。

12月5日，一份以“小區(qū)業(yè)主”名義提交的投訴，列出了小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)——方然物業(yè)擅自撤場后的“四大問題”——

小區(qū)存在安全隱患：物業(yè)人員全部撤離后，小區(qū)門禁、監(jiān)控、消防等安防系統(tǒng)無人值守管理，公共區(qū)域安全處于失控狀態(tài)，業(yè)主財產(chǎn)安全及人身安全面臨極大風(fēng)險。

小區(qū)道閘處于“免費”敞開狀態(tài)。陳標志/攝

小區(qū)日常運行癱瘓：垃圾清運、公共照明、電梯維護、水電公共部分維護等基礎(chǔ)服務(wù)完全中斷，嚴重影響小區(qū)200戶居民的正常生活秩序。

重要資料缺失：物業(yè)撤場時未按規(guī)定移交小區(qū)業(yè)主資料、公共設(shè)施設(shè)備圖紙等重要文件，嚴重侵害業(yè)主知情權(quán)與集體權(quán)益。

流程嚴重違規(guī)：物業(yè)擅自撤場行為違反了相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，屬于單方面嚴重違約和違規(guī)行為。

這份業(yè)主投訴函，請求政府職能部門約談方然物業(yè)，責(zé)令其依法依規(guī)、限期完成全部交接工作，并對擅自撤場、拒不交接的違法違規(guī)行為進行調(diào)查核實，依法嚴肅處理。

12月8日，記者到該小區(qū)實地走訪，一名黃姓業(yè)主提及小區(qū)物業(yè)“擅自撤場”一事很是惱火，“為了維持小區(qū)的基本秩序，小區(qū)目前雇請了原物業(yè)2名保安暫時工作”。

“我們是被迫離開”

面對“擅自撤場”的指責(zé)，方然物業(yè)負責(zé)人周先生連連叫屈。

“情況完全不是那樣?！敝芟壬邮苡浾卟稍L時稱，早在9月30日，小區(qū)業(yè)委會就已正式發(fā)來解聘通知，白紙黑字寫明：決定于2025年12月1日解除方然物業(yè)的服務(wù)工作。

“撤場之前已在群里告知了業(yè)主和業(yè)委會，我們堅持服務(wù)到12月4日，已經(jīng)多干了幾天，就是怕小區(qū)亂了套?！敝芟壬硎?，小區(qū)業(yè)委會要解聘他們，公司并非賴著不走，而是被動地撤出。

“這個小區(qū)的情況比較復(fù)雜，第一屆業(yè)委會將前期物業(yè)解聘，我們是之后中標的公司?！敝芟壬Q，方然物業(yè)于2024年1月通過選聘入駐金都二期小區(qū)，物業(yè)服務(wù)合同簽至2028年底。

據(jù)了解，金都二期小區(qū)可收費面積不足2萬平方米，其中住宅物業(yè)服務(wù)費為1.8元/平方米/月，商業(yè)為2.5元/平方米/月?！耙粋€月也就幾萬塊錢物業(yè)服務(wù)費收入，一年也就40萬元左右?！敝芟壬硎荆麄冞M場后，還墊資增設(shè)了電動車充電棚、道閘等設(shè)施。

小區(qū)地庫入口的頂棚鋼化玻璃自去年9月份被超強臺風(fēng)損壞后，由于申請啟用維修基金未果，至今尚未更換修復(fù)，這也是小區(qū)業(yè)委會與方然物業(yè)的矛盾爆發(fā)點。陳標志/攝

方然物業(yè)表示，去年，臺風(fēng)“摩羯”損毀小區(qū)鋼化玻璃、空調(diào)格柵及消防設(shè)施等，需要申請啟用維修基金，但因前業(yè)委會主任辭職、業(yè)委會處于解散狀態(tài)等變故，一直無法申請維修基金，導(dǎo)致小區(qū)受損設(shè)施修復(fù)工作被擱淺，這是現(xiàn)物業(yè)公司無法左右的。

今年，金都二期小區(qū)再次成立業(yè)委會，因?qū)π挛飿I(yè)企業(yè)服務(wù)不滿意，如臺風(fēng)損壞的車庫入口頂棚鋼化玻璃、空調(diào)格柵等沒有及時修復(fù)等，物業(yè)與業(yè)委會的矛盾加劇。

今年7月21日至8月21日，金都二期小區(qū)召開第四次業(yè)主大會，表決通過了終止方然物業(yè)的工作、拒絕繳納物業(yè)費等4項議題。

9月30日，該小區(qū)業(yè)委會給方然物業(yè)出具一份解聘通知，其中包括“決定于2025年12月1日解除方然物業(yè)的工作”等通知事項。

這份解聘通知，成了方然物業(yè)“擅自撤場”的原因之一。

協(xié)調(diào)會交鋒

協(xié)調(diào)會上，方然物業(yè)滿腹苦水，稱外界對他們“跑路”的傳聞，對公司造成很大的負面影響。 陳標志/攝

12月8日下午3時30分，?？谑忻捞m區(qū)人民街道辦事處3樓會議室，金都二期小區(qū)業(yè)委會、方然物業(yè)及另外一家物業(yè)公司等負責(zé)人坐在了一起。

“我們現(xiàn)在臨時請了2個保安值班?！眳f(xié)調(diào)會上，小區(qū)業(yè)委會負責(zé)人郭先生稱，物業(yè)工作人員突然撤了，令他們措手不及，現(xiàn)在設(shè)備房被鎖，住戶最著急的是水電等問題。

“9月30日，業(yè)委會給我們發(fā)了通知，要求我們12月1日撤場?！狈饺晃飿I(yè)一負責(zé)人也很委屈地稱，業(yè)委會讓他們離開，盡管他們對此作法存疑，但事實上并不存在“新物業(yè)進場，老物業(yè)賴著不走”的情況。

“在兩個月時間里，足夠招聘新物業(yè)進來?！狈饺晃飿I(yè)該負責(zé)人表示，為維護小區(qū)平穩(wěn)過渡，避免因爭議影響業(yè)主正常生活，他們最終選擇配合業(yè)委會的要求撤場。

參會的某物業(yè)公司負責(zé)人稱，他們是本次選聘中標的企業(yè)，但目前尚未與小區(qū)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同，還不能進場。只有簽了正式合同，到街道辦備案后才能進駐小區(qū)服務(wù)。

協(xié)調(diào)會的核心迅速聚焦于3個現(xiàn)實問題：方然物業(yè)被提前終止合同涉及的墊資投入如何清算，小區(qū)業(yè)主累計拖欠的40余萬元物業(yè)費怎么收，以及歷史遺留債務(wù)如何厘清。

海口市美蘭區(qū)人民路派出所負責(zé)人直指要害，詢問業(yè)委會：“鑰匙給你們，萬一出現(xiàn)漏水、漏電、火災(zāi)，這個責(zé)任誰來承擔(dān)”？在得知業(yè)委會成員也存在拖欠物業(yè)費的情況后，現(xiàn)場一職能部門負責(zé)人說：“這是不對的，物業(yè)費是不能欠的?！?/p>

經(jīng)過協(xié)調(diào)，會議達成一項過渡方案：方然物業(yè)同意暫時延長小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，保障小區(qū)基本運轉(zhuǎn)，為新老物業(yè)的正式交接留出緩沖期。

僵局何解？政協(xié)委員剖析“深層病灶”

金都二期小區(qū)業(yè)委會與方然物業(yè)之間的矛盾糾紛，并非孤例。

?？谑姓f(xié)委員、海南省業(yè)主委員會協(xié)會會長肖江濤告訴記者，小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾頻發(fā)原因十分復(fù)雜，如開發(fā)商前期遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達到業(yè)主預(yù)期、小區(qū)公共收益不透明等，還有其他利益之爭的復(fù)雜原因。

據(jù)肖江濤介紹，截至2024年底，海南共有住宅小區(qū)6300余個，其中海口占一半以上。但是，全省僅有約800個小區(qū)成立業(yè)委會，占比約12.7%，與發(fā)達地區(qū)相比仍存在巨大差距。

“要破解困局，需要多管齊下?！毙そ瓭ㄗh，首先，細化法規(guī)細則，讓物業(yè)服務(wù)與業(yè)委會運作都有明確的“說明書”；其次，加強普法培訓(xùn)，讓街道、物業(yè)、業(yè)委會各方都明晰權(quán)責(zé)，溝通才能順暢；最后，大力推廣“信酬制”物業(yè)模式，實現(xiàn)物業(yè)費與公共收益全透明，物業(yè)公司只拿約定酬金，以此重構(gòu)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間脆弱的信任。