周末央行發(fā)布了最新的11月份的金融數(shù)據(jù)，我們直接看大家最關(guān)心的樓市。

　　根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，我把 房?jī)r(jià)和居民債務(wù)關(guān)系圖更新到了2025年，并展示了近20年的數(shù)據(jù)。如下：

　　如上圖，每次居民新增債務(wù)小漲，就會(huì)造成房?jī)r(jià)小漲，如2007年，2013年，以及2020~2021年；

　　如果居民新增債務(wù)大漲，就會(huì)造成房?jī)r(jià)翻倍式大漲。比如2009年，2016年。

　　是居民新增貸款在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而不是什么M2在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。這是很多人沒有搞清楚的房?jī)r(jià)真相。

　　如果你只看M2來判斷房?jī)r(jià)，認(rèn)為是上面“ 超發(fā)貨幣 ”才導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，相信了買房抗通脹的偽邏輯，信了某些搏流量的“ 專家 ”，那你就很難從本輪樓市周期逃頂。

　　而我們?cè)谕ㄟ^數(shù)據(jù)做出判斷后，在2023年已發(fā)過十幾篇文章，多次勸告大家樓市逃頂，我們也在2023年開始減持京滬房產(chǎn)，并讓大家不要去相信什么貨幣貶值導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的偽邏輯 （參見2023年初的發(fā)文： ）。

　　所謂“ 貨幣貶值，樓市抗通脹 ”，這些都是為了 方便套現(xiàn) 者在樓市頂部周期誘惑接盤者，通過出貨房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)財(cái)富轉(zhuǎn)移的偽邏輯。

　　樓市上漲的底層邏輯我們?cè)诖嗽俅握f明一下：

　　1 房?jī)r(jià)上漲的正常邏輯，是跟隨名義GDP增速同步上漲，這是因?yàn)?，名義GDP增速和居民收入增速正相關(guān)。也就是房?jī)r(jià)漲速應(yīng)該大致匹配居民收入增速。

　　2 但由于居民有通過貸款創(chuàng)造貨幣的能力，因此可以在短期收入不漲的情況下，爆發(fā)出大量的新增購(gòu)買力。

　　這是因?yàn)椋用竦拿恳还P貸款，銀行都是 等額的 創(chuàng)造了一筆貨幣和一筆對(duì)應(yīng)的債務(wù)。而債務(wù)被記賬在居民身上，貨幣則被支付給賣家，變?yōu)榉慨a(chǎn)的購(gòu)買力。

　　因此，當(dāng)我們觀察到居民貸款大漲，說明居民正在大量的憑空創(chuàng)造新增貨幣，而這些新增貨幣都會(huì)變成樓市的購(gòu)買力。

　　這些購(gòu)買力不是靠居民上班打工賺來的，而是通過透支未來創(chuàng)造的。所以，當(dāng)你過去發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲超過你的工資漲幅，這并不代表你不夠努力，而是因?yàn)橛腥嗽谕钢磥韯?chuàng)造貨幣變現(xiàn)購(gòu)買力。

　　3 居民增加貸款的速度，如果超過居民收入的增速（也就是名義GDP增速），那么數(shù)據(jù)上就會(huì)體現(xiàn)為居民杠桿率上升，這會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)漲幅超過GDP漲幅，但這是不可持續(xù)的。

　　就像股市，如果上漲靠估值擴(kuò)張，則不可持續(xù)，如果靠業(yè)績(jī)推動(dòng)，則可持續(xù)，邏輯是完全一樣的。

　　當(dāng)居民債務(wù)增長(zhǎng)到極限，居民杠桿率無法再上升時(shí)，房?jī)r(jià)就到頭了，這時(shí)應(yīng)該立即賣出房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)在房?jī)r(jià)周期頂部的套現(xiàn)。我們?cè)?023年，據(jù)此邏輯，多次公眾號(hào)發(fā)文提醒過賣房。

　　4 居民杠桿率只能和自己的過去對(duì)比，無法橫向?qū)Ρ葰W美日本各國(guó)。這是因?yàn)橛幸韵鹿剑?/p>

　　居民杠桿率 = 居民債務(wù)/名義GDP

　　由于居民收入占比GDP的比例，世界各國(guó)都不同，而居民負(fù)債的能力取決于收入而非GDP，這是不能橫向?qū)Ρ冉^對(duì)杠桿率數(shù)字的根本原因。因此無法參考國(guó)外杠桿率的絕對(duì)數(shù)據(jù)來提前預(yù)判我們的杠桿率見頂時(shí)間。

　　所以，我們的決策就是，跟蹤居民債務(wù)數(shù)據(jù)，根據(jù)實(shí)際的數(shù)據(jù)反饋，來判斷樓市的周期，而不是提前預(yù)測(cè)。

　　最直觀的數(shù)據(jù)，就是看居民新增貸款，這個(gè)是居民債務(wù)增量的直接表達(dá)。

　　那么，最新的11月數(shù)據(jù)如何呢？我們直接上數(shù)據(jù)。

　　以上，左列是歷年11月單月的數(shù)據(jù)，右列是截止到11月的全年累計(jì)數(shù)據(jù)。

　　總體看，11月是第一次出現(xiàn)非季初月份的新增貸款負(fù)數(shù)（貸款在負(fù)增長(zhǎng)），而截止11月的全年累計(jì)值，大致是回到了19年前，也就是2006年的水平。

　　總體來說，從數(shù)據(jù)判斷，我們依然處于居民的縮表周期，雖然有陣痛，但萬物皆周期， 我們還需耐心等待樓市的觸底回穩(wěn)。

　　后記：

　　從前瞻的貸款數(shù)據(jù)看，居民貸款對(duì)樓市的直接支撐還在走弱，我們還需要繼續(xù)觀察，看什么時(shí)候居民新增貸款能出現(xiàn)觸底反轉(zhuǎn)。

　　本次央行公布的是全國(guó)的數(shù)據(jù)，對(duì)于北上深等各個(gè)城市的數(shù)據(jù)以及相關(guān)分析，我已于今晚發(fā)布在知識(shí)星球，星球的同學(xué)可以在星球精華區(qū)查看，把握下自己城市的居民降杠桿的進(jìn)程。

　　我每周的樓市分析也會(huì)繼續(xù)在星球發(fā)布，會(huì)和各項(xiàng)數(shù)據(jù)共同來判斷樓市的下行進(jìn)程和未來的觸底進(jìn)程。

　　當(dāng)未來數(shù)據(jù)出現(xiàn)觸底反轉(zhuǎn)時(shí)，相信我們也能和兩三年前的樓市逃頂一樣，幫大家找到那個(gè)樓市的底部買點(diǎn)。