市中心單價1萬出頭的獨棟別墅，卻無人問津！反倒是甌海南湖的下疊溢價52%成交，成交單價超3萬元/㎡+！

今天，位于鹿城江濱路的南亞都市花苑9幢，建面約1133.03㎡，起拍總價1299萬元，起拍單價1.15萬元/㎡，最終無人報名，流拍。

位于甌海三垟?shù)闹辛骸は憔煱雿u1幢302室（特殊房源、聯(lián)排別墅的3-4層），建面約183.04㎡，起拍總價288萬元，起拍單價1.57萬元/㎡，僅1人報名參與拍賣。最終，經(jīng)過1輪競價，成交總價約288萬元，成交單價約1.57萬元/㎡，溢價率0%,熱度偏低。

位于甌海南湖的中梁·國賓1號（北區(qū)）8幢102室（下疊），建面約181.31㎡，起拍總價362萬元，起拍單價2.0萬元/㎡，共有5人報名參與拍賣。

最終，經(jīng)過168輪競價，成交總價約550萬元，成交單價約3.03萬元/㎡，溢價率52%,熱度頗高。

下面我們一起來看下，今天拍賣房源的具體情況。

（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規(guī)二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

01

中梁·香緹半島（香緹錦園）

位于甌海區(qū)林村路與湯家橋路交叉口東面。

項目區(qū)位圖

香緹半島可是中梁在溫州的代表作之一，被中梁稱為第二代豪宅產(chǎn)品“香緹系”的代表之作，直面城市濕地公園。

為了營造出一步一景的效果，項目大面積選用名貴樹種，以及珍貴萊姆石，讓整座社區(qū)成為融入自然景觀的藝術(shù)品。

項目分三期開盤，開盤于2009、2010年，是溫州房價頂峰期，開盤價變化較大，首期住宅均價約2.1萬元/㎡，第二期就漲到了約3.7萬元/㎡，也曾一路加價至4-5萬元/㎡，排屋甚至在2011年的最高峰能到7萬+元/㎡。

今天拍賣的1幢302室為排屋產(chǎn)品的3-4層房源，有露臺，1幢位于小區(qū)南地塊最南側(cè)，挨著南面的河流，采光、視野良好，擁有較為開闊的視野。

該房源內(nèi)部已騰空，為毛坯狀態(tài)，需從零開始裝修。

房源實景圖

該房源登記在房開名下，涉及多次過戶，需墊付部分稅費，另該房源存在欠繳費用約1.54萬元，該費用由買受人自行承擔(dān)。

另需注意，該302室房源其1-2層為他人所有；標(biāo)的物現(xiàn)狀為302室和一、二樓打通使用，法院按照現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣。

房源實景圖

2025年11月19日，這套房源曾拍賣過，建面約183㎡，起拍總價為347萬，起拍單價為1.9萬元/㎡，最終無人報名，流拍。

據(jù)溫都信息平臺，香緹半島今年11月成交1套約89㎡房源，成交總價133萬元，成交單價約1.49萬元/㎡；

2025年11月成交1套約256㎡房源，成交總價594萬元，成交單價約2.32萬元/㎡；

2025年4月成交1套約165㎡房源，成交總價297萬元，成交單價約1.8萬元/㎡；

目前，香緹半島南區(qū)高層掛牌價單價多在約1.7-1.9萬元/㎡，具體價格根據(jù)樓層、裝修略有波動，部分躍層或帶花園房源價格還要更高一些。

可以看出，今天這套香緹半島房源單價雖然不貴，但結(jié)構(gòu)較為特殊，為該聯(lián)排別墅的3-4層，與常規(guī)的房源完全不同。一樓僅設(shè)有常規(guī)的出入口，即服務(wù)1樓的出入口，沒有專門服務(wù)樓上的出入口，房源內(nèi)部有電梯。

因此該房源基本只能由樓下的業(yè)主買過去，或者找到樓下的業(yè)主，從其手中購入其余房源，才能真正擁有該聯(lián)排別墅，實現(xiàn)完整的居住價值。

但是最終這套房源居然順利成交了，搜索了下原房東和買方的信息，暫未發(fā)現(xiàn)公開方面的交際。

02

中梁·國賓1號北區(qū)

位于甌海區(qū)雙鳳路與澤匯路交匯處東面。

今天拍賣的國賓1號北區(qū)8幢102室為下疊房源，有兩層地下室，地下室無產(chǎn)權(quán)。

8幢位于小區(qū)西南側(cè)，挨著道路，不是大路，可能會存在一定的噪音及灰塵影響，又因為8幢一層共6戶，02室更靠東，影響很小。

南面為4-7層的4、5幢，采光影響不大。

房源內(nèi)部及地下室為毛坯狀態(tài)，無裝修。

房源實景圖

房源實景圖

2013年3月，國賓1號北區(qū)（南湖錦園）8幢102室，開盤毛坯總價約721萬元，普惠97折，毛坯交付，惠后毛坯總價約699萬元，毛坯單價約3.86萬元/㎡。

本次成交價為當(dāng)年開盤價的79折，考慮到距今已經(jīng)12年多了，算較為保值的房源了。

據(jù)溫都信息平臺，2025年11月國賓1號北區(qū)成交1套建面約260㎡房源，成交總價約603萬元，成交單價約2.32萬元/㎡；

2025年10月成交1套建面約87㎡房源，成交總價約145萬元，成交單價約1.67萬元/㎡；成交1套建面約128㎡房源，成交總價約219萬元，成交單價約1.71萬元/㎡；

目前，國賓1號北區(qū)高層房源掛牌報價約1.6-1.9萬，個別豪裝或躍層房源報價約還要高一些，具體價格根據(jù)樓幢位置、裝修等因素略有不同。

該小區(qū)的疊墅產(chǎn)品較為稀少，今年10月，國賓1號南區(qū)沿河、中疊305㎡房源，報價約2.3萬元/㎡，總價約680萬。

更早些，今年8月這套房源，曾在中介朋友圈掛牌520萬出售，如今卻以550萬法拍成交，對于原業(yè)主來講也是戲劇性拉滿。

03

南亞都市花苑

這幢別墅，位于鹿城區(qū)南亞都市花園小區(qū)內(nèi)（中瑞曼哈屯東面），四至范圍為東至東江錦園，南近江濱西路，西臨中瑞曼哈屯，北臨江晨佳苑。

區(qū)位條件尚可，周邊生活配套成熟，西南面約300米處即為歐洲城，生活便利性高。但南亞都市花園南面軟環(huán)境一般，城市界面不佳，并無其他稀缺資源，并且周邊僅有這1幢別墅，缺乏圈層氛圍。

項目區(qū)位圖

項目由溫州職工住房建設(shè)開發(fā)公司與黎一村聯(lián)合開發(fā)，一期為安置房，二期為商品房。而該別墅原持有人侯某，就是這家公司的最大股東。

房源實景圖

該房源內(nèi)部已騰空，附帶有裝修，但維護(hù)狀態(tài)較差，存在部分墻體滲水、地下室發(fā)霉浸水等問題。

房源實景圖

該別墅共5層（包含地下室及閣樓），地上3層建筑+閣樓，地下室1層。產(chǎn)權(quán)證記登記建面約1133.03㎡，另有未登記建筑面積492.245㎡，其中地下室469.48㎡，門廊及其他部位22.76㎡。

評估報告顯示，獨棟別墅證載土地面積515.03㎡，四周花園面積將近2000㎡，僅有使用權(quán)，非違法建筑。

2022年7月，該別墅首次出現(xiàn)在阿里拍賣，一拍起始價2388萬，無人報名，二拍降價到1911萬起拍，始終無人報名，流拍。

目前，南亞都市花苑高層掛牌價單價多在約1.2-1.8萬元/㎡，具體價格根據(jù)樓層、裝修略有波動。

這套別墅的價格都持平周邊高層的價格，還是沒人要，究其原因還是定位尷尬，周邊全是高層房源，私密性和圈層屬性偏差，內(nèi)部裝修又需要重新修繕一番，房源外圍的綠化庭院還只有使用權(quán)，同時考慮到產(chǎn)權(quán)面積偏大，單價雖低，但綜合下來，實際成本不如直接買全新的合院項目或者七都、蒲州的排屋房源。

04

其余房源拍賣成交情況

至于今天其他房源的拍賣情況，可以見下圖：

從上圖可以看出，

其中位于鹿城南塘觀瀾灣1幢406室，建面約132.65㎡，起拍總價為231萬，起拍單價為1.74萬元/㎡；2幢802室，建面約102.89㎡，起拍總價為180萬，起拍單價為1.75萬元/㎡，最終兩套房源均無人報名、流拍。

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