自2024年起，第四代住宅潮流開始席卷國內房地產市場，并憑借著超高得房率、優(yōu)質居住體驗以及溢價能力，迅速贏得了廣大群眾和開發(fā)商的喜愛。同年11月昆明主城區(qū)迎來了首個四代住宅項目義承·丹霞翠嶼，并同步公布了143、175、217三種不同平米的戶型尺寸。

今年10月份新規(guī)出臺后，昆明內部人士再度爆出消息，將有一款戶型得房率接近120%的四代住宅推新上市，目前該項目正處于報規(guī)狀態(tài)。得房率120%什么意思？相當于購買一套建面100平米的房型，實際得到的使用面積卻達到120平米！

一場前所未有的房產革命，正在攪動整個昆明樓市。對于廣大昆明市民而言，四代住宅的問世又意味著什么？它能解決民眾的哪些居住痛點？

優(yōu)質好房看昆明

實際上早在2017年，第四代住宅就已經走入了人們的視野。但礙于國家氣候條件和政策標準，該項目并未在市面上形成廣泛的影響力。直到去年開始，隨著國家的政策助力和市場技術發(fā)展，四代住宅才算正式登堂入室，成為萬千購房者的優(yōu)質選擇之一。

第四代住宅的詳細概念是什么？這一點官方層面并未給出明確定義。從百度詞條中可以得知，四代住宅又稱為庭院房、城市森林花園建筑，是綜合了垂直綠化、傳統(tǒng)居住和現(xiàn)代科技等多種因素的新型建筑。

從設計思路來看，四代住宅有兩大核心亮點，分別是空中庭院和空中街巷?？罩型ピ菏侵该考颐繎舳寄軗碛幸粔K綠色陽臺，空中街巷則是指建設一條不同戶間和不同層的通道，以減少地面空間的占用，進一步提升空間利用率。

由于國內目前沒有統(tǒng)一新概念的標準，因此市面上“城市花園”“立體園林”的叫法五花八門，但總體都是這個意思。

國家對于四代住宅有著明文標準規(guī)定：戶屬空中庭院的面積不能小于套內面積的40%，且要求兩層挑空，與起居室連通，不得影響別戶采光。截止2024年底，全國已經有28個城市出臺了四代住宅的相關政策，同時開發(fā)了約100個四代住宅項目，其中就包括昆明。

自2024年12月以來，昆明土拍市場供應量大幅激增。除了國企之外，冠江、邦泰等民企也是豪擲手筆，拿下了大規(guī)模土地拍賣，市場甚至一度出現(xiàn)久違的溢價競拍。這意味著2025年的新入市樓盤將如雨后春筍般涌出，據(jù)不完全統(tǒng)計，接下來昆明至少有24個新盤等待亮相，其中四代住宅也將迎來扎堆入市。

今年率先亮相的是打著“昆明主城第一四代宅”標簽的義承·丹霞翠嶼，它采用一梯一戶設計，推出面積143~217平不等的空中大平院。作為昆明主城區(qū)的首個零公攤社區(qū)，義承·丹霞翠嶼全贈送露臺、飄窗和空中花園以最大化提升空間利用率。此外該社區(qū)還將聯(lián)合華為打造全域智能系統(tǒng)，支撐智能安防和機器人配送等等。

此外還有邦泰·觀云朗月，每戶配備40平米的270°環(huán)幕空中花園，挑高達到6米，且匹配一梯一戶、3.15米層高、雙入戶大堂等豪宅標準。該社區(qū)價格為每平米2萬~2.4萬區(qū)間，預計2027年3月實現(xiàn)首批交付。這座社區(qū)最令人驚嘆的，是其通過錯層設計、陽臺拓展，實現(xiàn)了120%的超高戶型得房率。

這一點也要得益于市區(qū)建筑新規(guī)《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》的標準約束，新規(guī)規(guī)定，未來昆明住宅戶型的陽臺面積占比，可以進一步擴大到建筑面積的20%。

同時取消住宅躍層戶型中空面積不得超過30平米的限制，取消廚房陽臺進深1.5米的限制。新規(guī)增加了陽臺的贈送面積和靈活性，同時給予了開發(fā)商更多可設計空間。

以往昆明傳統(tǒng)住宅的得房率，即便疊加贈送空間也不會超過90%，如今新開發(fā)項目卻都能做到100%以上，甚至高達120%。

長期來看，昆明房市場的得房率恐將繼續(xù)上卷，短期內多數(shù)新盤的得房率都將達到120%左右。畢竟政府高層屢次強調，未來樓市發(fā)展的方向必須朝著“提升居民獲得感和幸福感”的目標看齊。

縱觀全國，佛山最近上架的新地塊，得房率最佳狀態(tài)下能做到130%。廣州的新房得房率也從100%一步步改善升級到了140%。目前昆明已經將這些一線城市視作目標，正在努力追趕差距，未來昆明868萬市民必將住上更優(yōu)質宜人的好房子。

解決民眾痛點

總得來說，第四代住宅是國家和房地產開發(fā)商為了更好滿足民眾需求而做出的積極探索，目的是讓人民住房體驗從有轉向優(yōu)。而在過去多年內，傳統(tǒng)住宅給昆明市明帶來最嚴重的困擾正是居住環(huán)境和空間。

昆明經開區(qū)號稱高端的東旭御山湖小區(qū)，2020年交房整整一年后，已經面臨著綠化不達標、燃氣未接通甚至是業(yè)主私自圈養(yǎng)家禽的種種問題。

有記者接到業(yè)主投訴進行了實地探訪，結果發(fā)現(xiàn)小區(qū)綠化帶坑坑洼洼，植被遭遇了大面積破壞。走進72棟，吵鬧的雞鳴聲不絕于耳，記者順著聲音找過去，結果發(fā)現(xiàn)了樓內一房間竟然養(yǎng)著7只小雞。

住在對門的劉女士看到記者不禁抱怨道：養(yǎng)就養(yǎng)了，哪怕是一只兩只還能忍受，可這么多實在是受不了，每天早晨鬧鐘還沒響，雞先把人驚醒了。

規(guī)劃建設的高檔小區(qū)，短短一年內便淪為了城中村，廣大業(yè)主對此失望不已。業(yè)主進場裝修后，還發(fā)現(xiàn)了更多的隱患問題，包括但不限于樓板開裂、底樓防水高度不足、外墻開裂等等。部分業(yè)主已經深度懷疑，該小區(qū)是否能達到居住條件。

高端小區(qū)尚且如此，普通小區(qū)的居住環(huán)境更是令人苦不堪言。昆明和諧世紀小區(qū)被居民舉報治安極其差勁，偷盜事件時有發(fā)生，一度連續(xù)登上最差小區(qū)榜單。任何陌生人都能隨便進出小區(qū)，保安看守形同虛設，部分住戶的車輛都屢屢被撬。

但昆明的第四代住宅就絕不會出現(xiàn)以上問題，核心安全上，以義承·丹霞翠嶼為首的四代住宅社區(qū)與華為展開合作推出了園區(qū)智能機器人，可提供外賣快遞配送上門和衛(wèi)生打掃服務，將居民便捷、現(xiàn)代科技和小區(qū)安防相融合，為業(yè)主提供高品質多樣化的居住體驗。

那么四代住宅的真實民眾反響又如何呢？2024年昆明安寧吾悅廣場·吾悅院子項目正式交付，該社區(qū)以零公攤、超大露臺的賣點贏得了大量消費者的青睞。

居住一年后，部分業(yè)主表示：小區(qū)的綠植一部分是物業(yè)交房前栽種的，但更多是我們自行打理。當初買這套房子主要還是圖套內實得面積大，能做到零公攤，周邊配套設施也很完善，這幾點優(yōu)勢就和傳統(tǒng)住宅拉開了差距。

昆明理工大學的高級工程師劉姝萍則認為，四代住宅在云南昆明的落地可謂機遇和挑戰(zhàn)共存。云南的氣候優(yōu)勢有利于綠化成本的降低，但復雜的地質情況也給建筑結構安全性帶來了更大考驗。但無論如何，住房都是人民群眾美好生活的關鍵載體，在這個新領域發(fā)展階段，昆明已經在全國人民面前先走一步。