非標(biāo)項目、城市更新、細分市場、改造調(diào)整、地下商業(yè)、公園商業(yè)，都是本文的關(guān)鍵詞，感興趣就往下看。

若你對本文主角C·PARK還不怎么了解，那么我就再大致介紹一下：

項目位于軌交3、4號線延安西路站（就是那個網(wǎng)紅車站）東側(cè)，無縫融合、銜接西側(cè)的海粟公園和南側(cè)的劉海粟美術(shù)館。

有張園區(qū)平面示意圖，我拍了給大家看看。

從上圖能看到，C·PARK由延安西路、種德橋路、昭化路和海粟公園合圍而成，項目內(nèi)有“ABCD”4棟現(xiàn)代化樓宇。

從下圖則能看到，商業(yè)主力空間集中在貫穿全域的地下一層，以及以街區(qū)形式呈現(xiàn)的地上兩層（高層區(qū)域主要以快閃和策展空間為主），共計2萬㎡。

看完簡介，聰明伶俐的你一定能提煉出關(guān)于項目的一些關(guān)鍵特征：

1、平面示意圖已經(jīng)明盤了，C·PARK屬于“園區(qū)商業(yè)”，可歸類到“非標(biāo)”項目范疇，因此我們無需用常規(guī)打造邏輯去看待。

2、因為毗鄰的是輕軌，因此項目雖有地下空間但不通地鐵——只有在地下打造出獨特場域，才有望吸引目的性消費，這正是項目此次想要做的“大活”。

3、既然案名中都有“PARK”了，“公園”“藝術(shù)”這些不少令人趨之若鶩的高附加值標(biāo)簽，C·PARK與生俱來，也為“非標(biāo)”屬性增加了更多看點。

這次整大活，是項目已經(jīng)不滿足于地面上的原生態(tài)公園，更要制造“增量”，在地下空間打造一座“地下音樂公園”。

有這么多內(nèi)容，并不是說C·PARK樣樣有就樣樣好，其思辨性在于，過于多元化的小體量項目，反而未必易在運營過程中找到一個核心優(yōu)勢（不然也就不需要大規(guī)模的改造調(diào)整了）?？赡芙?年的運營時間來，最為大眾所認知的就是其“寵物友好”標(biāo)簽。畢竟自身開放式特性加上毗鄰街區(qū)，使C·PARK始終享有寵物友好紅利。

此外，吸引我第一次前往C·PARK的，是2023年10月舉辦的TEAM WANG DESIGN“UNDER THE CASTLE”主題活動，成功通過一檔爆款活動讓我這種幾乎零參與感的人都想去看看，這也是項目在剛亮相一兩年間主打的運營策略。

但問題是，寵物友好對于任何項目而言，都只能是加分項，來的客流更多是休閑心態(tài)；爆款活動更是可遇不可求，且是非常規(guī)的潮汐式客流，無法形成例如每周一檔的常態(tài)化運營，兩者都不足以支撐起多元化的內(nèi)容定位和消費供給。這成為了C·PARK這兩年在零售、生活方式等其他業(yè)態(tài)相對缺乏存在感的痛點。

怎么辦呢？得不破不立了！

新定位如何切入？

如果僅看微觀空間，比如地下樓層，那方案有很多，例如做成白領(lǐng)食堂也未嘗不可，但真這樣的話我可能就沒什么分享欲了。

從長計議來看，得看看宏觀環(huán)境。

項目所在的長寧區(qū)，在商業(yè)發(fā)展方面都擁有自己的特色，例如我過往經(jīng)常分享的上生·新所、做過完整探班的翡悅里，都是近年優(yōu)質(zhì)園區(qū)商業(yè)的代表，愚園路的統(tǒng)籌運營更是持續(xù)造就良好口碑。有沒有發(fā)現(xiàn)他們的共性？都比較愜意舒適、有點小資情調(diào)。

從區(qū)域商業(yè)環(huán)境來看，當(dāng)下被提倡的夜間經(jīng)濟、文化娛樂消費聚集地，倒是可以切入的空白點，這是長寧需要補足的板塊，而C·PARK的地下空間正好自告奮勇要成為這塊重要“拼圖”。

有了大方向切入點后，再來看選品——夜經(jīng)濟、文化娛樂領(lǐng)域也包羅萬象，C·PARK這回瞄準的是音樂，更精確地說是小眾先鋒音樂文化。其底氣在于：

1、在文化消費領(lǐng)域，音樂（所涵蓋的俱樂部、派對、音樂節(jié)文化）是相對具有直接消費轉(zhuǎn)化潛力的（不同于遛狗1小時，就喝一杯咖啡）。

2、上海市場過往的音樂文化圈層，不乏分布于巨富長、東湖路等街區(qū)的小眾俱樂部&酒吧，以自然形成聚集為主。但尚未出現(xiàn)過商業(yè)地產(chǎn)項目方主導(dǎo)的此類業(yè)態(tài)聚集，這也是此次C·PARK改變操盤思路中最重要也是最創(chuàng)新看點。

交流中有朋友發(fā)來問號，C·PARK是不是要在地下空間打造一個類似INS這樣的夜店集群空間？

當(dāng)然不是啦！

兩者可能唯一可以類比的是，均切入了娛樂文化細分市場，但實質(zhì)上是不同的類別方向。夜店文化屬于大眾娛樂，受眾群體基礎(chǔ)更大。C·PARK則聚焦于更為小眾先鋒音樂俱樂部文化；此外商業(yè)模式和運營邏輯也不一樣（前者偏自營，后者還是租賃模式）。

又有人問，那都是地下空間，這次的改造會不會變成又一個FOUND158？

當(dāng)然也不是啦！

兩者可以類比的是，均位于地下空間。雖然這回商業(yè)模式類似，但品牌的打造、團隊的背景和聚焦的音樂文化等層面又完全不同，外加選址區(qū)位、園區(qū)構(gòu)成和通達性等各方面也迥異，因此個人認為FOUND158置于當(dāng)下環(huán)境來看，也不構(gòu)成對C·PARK的未來參考。

3、考慮到C·PARK作為國企操盤的項目，有著非常明確的目標(biāo)：打造為長寧區(qū)重點文旅地標(biāo)，因此勢必可以獲得更多區(qū)政策的支持和資源的傾斜。未來有望與區(qū)相關(guān)部門共同發(fā)起或引進眾多國內(nèi)外的優(yōu)質(zhì)音樂節(jié)活動，跳出項目本身，扮演更多職能和角色。

更直白一點，如同徐匯把西岸片區(qū)搞成了頂流，其他區(qū)域勢必也會嘗試充分挖掘自身資源和優(yōu)勢，C·PARK顯然會是長寧區(qū)手中的一張中重要的底牌。

4、最后是空間基礎(chǔ)，在地下空間做音樂主題空間，可以最大程度上避免擾民等各方面問題，這是實實在在的基礎(chǔ)條件。

此輪改造調(diào)整過后，C·PARK的結(jié)構(gòu)形態(tài)會在垂直動線層面打造出兩個維度：

地上空間為“C·PARK海粟文化廣場”，延續(xù)此前集商業(yè)、辦公、展覽于一體的優(yōu)勢，繼續(xù)深化“辦公園區(qū)配套商業(yè)”定位。這里更生活化、園區(qū)化，商務(wù)休閑、寵物友好，都將會更多聚集于此。

地下空間則將變身為“C·PARK地下音樂公園”，這里將是一個聚集俱樂部、音樂節(jié)和派對活動的文化場域。更具目的性、圈層化，將會有明確的消費者畫像和消費動機。

就個人而言，如果有項目要切入細分市場，不論是多年前期望打造女性主題的新天地廣場、華潤時代廣場（這兩個還是可惜，更多是時機因素），還是近幾年的百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場等項目，我都持歡迎心態(tài)，畢竟雖然“選擇”可能會因時機等各種問題而成為試錯，但勇于選擇本身就是需要有足夠的商業(yè)打造水準作為支撐的，個人很樂于看到百花齊放的局面，真正重要的是如何做好、做精。

那么如何下手？

沒有實實在在的內(nèi)容資源最終也只能是空談，一般這種細分主題在落定之前，都已經(jīng)會有談得七七八八的合作單位了。那些沒有資源空做方案再去找資源的絕大多數(shù)最后都是一地雞毛。

C·PARK有備而來，目前已確定合作的品牌，包括有來自北京的電子樂先鋒俱樂部“招待所俱樂部”上海首店（新店名稱REACTOR）；Live House頭部品牌“育音堂”打造的育音堂音樂小鎮(zhèn)，搖滾樂老牌酒吧“老卵俱樂部”，垂直亞文化的新晉廠牌ILLUM CLUB，以及原本就扎根在C·PARK地下的世界音樂酒吧wigwam（如下組圖）。

這些都是業(yè)內(nèi)具有號召力，且不乏深耕行業(yè)超過20年的市場熟牌，各自擁有粉絲客群基礎(chǔ)，每一個單拎出來都是“能打”的，項目要做的，是發(fā)揮聚合的能量。

此外，項目不能做甩手掌柜，要把自身能做的工作做到位。畢竟C·PARK擁有太多標(biāo)簽，不只有音樂，地下空間也是全天候開放的空間。

簡而言之，軟硬兼施。

硬裝主要目的是優(yōu)化消費者動線和增強夜間娛樂氛圍——除了海粟綠地和中庭廣場入口之外，針對夜間消費場景，新增設(shè)快速通道。

軟裝主要是目的是結(jié)合公園的在地性、趣味性，以及夜間運營的功能性，給消費者帶來更多有意思的公區(qū)體驗。

例如外部空間通過醒目的亮黃色進行具有主題感的引流。

內(nèi)部空間則采用了更多深色系以及LED等裝置，營造深邃潮酷的夜場氛圍形成獨立場域。

同時我也和項目方朋友交流時也提出了一些個人期望，例如“日間+夜間”運營的融合和互動，會是我對這個目前非?！肮缕贰钡捻椖恳淮箨P(guān)注點，畢竟我自己是沒有夜生活的，那我如果白天去C·PARK看點什么呢？

項目需要有更多餐飲、文化內(nèi)容引入，從而豐富客人在白天，以及暖場時間的消費結(jié)構(gòu)。形成一個不僅在空間上合理，在時間維度同樣具有全時段屬性的案例，事實上項目也是這么規(guī)劃的。如下圖所示，整個地下空間除了紫色塊所示的CLUB&LIVE HOUSE業(yè)態(tài)外，依舊會布局與之相關(guān)的零售、餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)組合，主打夜間消費，但同樣歡迎日間前來探索體驗。

令人驚嘆的是，據(jù)悉C·PARK未來的街區(qū)整體運營將配備日夜兩班的運營團隊針對日夜不同業(yè)態(tài)及人群，會制定不同的管理規(guī)范，項目期望把事情做好做成的心態(tài)可見一斑。

綜上，從規(guī)劃邏輯、主客觀條件，和現(xiàn)階段呈現(xiàn)來看，有理由對于C·PARK地下音樂公園打造一個細分文化場域報以期待。

如同我和朋友所說，這個項目是否做成，不僅僅在于引入的俱樂部品牌能吸引足夠多的客人在夜間前來消費，還在于如何以其為支點，撬動此前靠寵物、藝術(shù)未能帶動起來的多元化消費活力和休閑體驗，甚至是區(qū)域文娛產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

近日，項目已經(jīng)開始舉辦各種派對活動為新空間造勢了。

如果你在讀本文前，還不認識C·PARK，未來正好可以重新認識一下。畢竟對你我而言，C·PARK都將是一位馬上要脫胎換骨新朋友了。