作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

如今深圳的新房，普通住宅卷豪宅，豪宅卷頂豪。

容積率卷到了2.2

最近，位于寶安碧海板塊的碧海玖號花園有了新動(dòng)靜。

作為停工沉寂了十余年的項(xiàng)目，已經(jīng)張羅著入市，近期已經(jīng)開放展廳。

以項(xiàng)目的位置及定位來看，主打是深圳低密度改善類型的住宅。

而從開發(fā)商的宣傳鋪墊來看，也確實(shí)往這樣的方向宣傳及定位走——

“前海寶安芯”“難得低密”“深圳罕有的2.2容積率”“2.2低密改善型純四房”“新規(guī)好房子”。

在品質(zhì)方面，項(xiàng)目也有往更高端住宅的方向卷的趨勢——

戶型主力往大戶型方向設(shè)計(jì)，全為105-185平的純四房戶型，設(shè)計(jì)布局也全為四開間格局；約88m的大門，約7m車行入口，酒店式環(huán)島落客區(qū)，超8000平下沉式庭院；包含游泳池、會客廳、會所、健身房、瑜伽室等配套；

2梯4戶，

7棟高層住宅，最高樓層26層。

據(jù)開發(fā)商的宣傳，為了靜音降噪，聘請專業(yè)的團(tuán)隊(duì)擔(dān)任項(xiàng)目的聲學(xué)設(shè)計(jì)顧問，設(shè)計(jì)采用了中空夾膠的玻璃，加入高科技減振隔音墊等。

從開發(fā)商的概念藍(lán)圖來看，似乎規(guī)劃得不錯(cuò)。

再疊加項(xiàng)目的外部配套，一個(gè)承接前海、寶中、企鵝島外溢，景觀視野不錯(cuò)，低密度新規(guī)戶型的純四房改善住宅躍然紙上——

距離碧海灣地鐵站約步行630米，南向看海景、西向看高爾夫、北靠碧海灣公園；一路之隔為深圳恒生醫(yī)院、西鄉(xiāng)體育中心，2公里范圍內(nèi)擁有碧海商業(yè)中心、天虹商場、榕江壹號院商業(yè)體等。

而實(shí)際情況如何？

以實(shí)地考察來看，項(xiàng)目目前建設(shè)進(jìn)度出地面約五六層的高度，預(yù)計(jì)竣工沒那么快。

在深圳嚴(yán)控商辦增量，鼓勵(lì)“商改住”“工改?！钡谋尘跋?，碧海玖號花園去年10月曾調(diào)規(guī)過一次，地塊屬性由原本的“商業(yè)、住宅”混合用地，變更為二類居住用地（R2），用地總面積由44069.26㎡調(diào)整為41607.84㎡，容積率也從2.07調(diào)整為2.2，且總層高限定“≤90米（且符合航空限高要求）”。

對于這樣變化，直接決定項(xiàng)目后期的高度以及居住空間體驗(yàn)。

但低密度2.2容積率作為項(xiàng)目的核心宣傳點(diǎn)，對比片區(qū)內(nèi)住宅并不算明顯，項(xiàng)目所在的碧海片區(qū)，整體住宅容積率都不算高。

其次，項(xiàng)目處于航線區(qū)域，飛機(jī)幾乎從花園正上方飛過，外部環(huán)境飛機(jī)噪音比較明顯。

盡管項(xiàng)目宣傳邀請了專家團(tuán)隊(duì)為降噪做設(shè)計(jì)，建設(shè)材料也采用隔音降噪的材料以提升項(xiàng)目的隔音性，但密封性強(qiáng)的隔音窗門同時(shí)也會帶來通風(fēng)不暢，引發(fā)室內(nèi)悶熱、潮濕，甚至霉菌滋生的問題，從而影響居住的舒適度和健康。

改善室內(nèi)的通風(fēng)及空氣效果，很大程度上還需要依賴新風(fēng)系統(tǒng)。

而項(xiàng)目周邊缺乏超大型商業(yè)，業(yè)態(tài)還需一定時(shí)間才能成熟。

片區(qū)內(nèi)商業(yè)主要依賴約1.8公里外的寶安天虹購物中心以及榕江壹號院的配套商業(yè)，超大型商業(yè)需到約2.9公里外的大仟里，約5.1公里外的寶安前海壹方城。

再有就是項(xiàng)目覆蓋范圍的短板明顯。

如學(xué)校就近覆蓋不夠，附近西鄉(xiāng)中學(xué)學(xué)校為西鄉(xiāng)中學(xué)高中部，非九年義務(wù)教育階段；項(xiàng)目與深圳恒生醫(yī)院生殖中心、深圳恒生醫(yī)院－南區(qū)僅一路之隔等。

而更值得注意的是，項(xiàng)目前身為錦明花園項(xiàng)目，土地使用年限已經(jīng)過去25年，作為項(xiàng)目的開發(fā)方深圳市錦新明集團(tuán)有限公司，不僅屬于民營企業(yè)，沒有太多開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，公司也曾因資金問題被列入失信被執(zhí)行人，限制高消費(fèi)，項(xiàng)目也擱置十余年。

2023年開發(fā)商通過重整，拉入新的資金，項(xiàng)目才迎來轉(zhuǎn)機(jī)，但開發(fā)商依舊深陷債務(wù)債權(quán)的司法案件中。

曾最有前途的外圍

想要賣得好，賣得動(dòng)最終還是要參考周邊住宅的價(jià)格。

寶安碧海曾經(jīng)一度被市場認(rèn)為是市場上非限購區(qū)里最有前途的板塊。

曾靠著寶中，前海的外溢，疊加前海擴(kuò)容以及騰訊企鵝島落地的利好，一度站上10萬+/平，成為眾多投資客重倉的板塊。

高峰期，碧海板塊如華豐前海灣真實(shí)成交記錄去到了11萬+/平，松茂御龍灣真實(shí)成交記錄去到10萬+/平。

但如今片區(qū)內(nèi)的熱門小區(qū)，整體價(jià)格已經(jīng)普遍維持在5萬—8萬/平。

整個(gè)碧海片區(qū)，100平以內(nèi)的剛需戶型，不到四五百萬便可上車。

比如曾經(jīng)的大熱門，華豐前海灣實(shí)際成交價(jià)格回到6字頭，松茂御龍灣實(shí)際成交價(jià)格同樣回到6字頭。

并且相比今年年初的7字頭的價(jià)格，也有了進(jìn)一步的調(diào)整。

而過去幾年碧海的住宅也有所更新，限量上架了越秀潮樾府，京地海樾府以及榕江壹號院。

這幾個(gè)項(xiàng)目，如今以二手房交易價(jià)格來看，也都成為市場曾經(jīng)相對貴價(jià)的項(xiàng)目。

2021年11月18日榕江壹號院405套120~201平，備案均價(jià)約79500元/平，總價(jià)區(qū)間約842萬～1746萬。

今年6月及7月分別成交兩套房源，一套120.8平中樓層戶型，掛牌價(jià)1020萬，實(shí)際成交總價(jià)935萬，折合單價(jià)約7.74萬/平，成交周期252天；另一套為120.63平高樓層戶型，掛牌價(jià)1040萬，實(shí)際成交總價(jià)1005萬，折合單價(jià)約8.33萬/平，成交周期39天。

2023年5月20日越秀潮樾府（1單元）首推178套93平戶型，備案均價(jià)約72200元/平，總價(jià)區(qū)間約614萬～704萬；

2023年6月20日越秀潮樾府（3-4單元）加推237套92~133平戶型，備案均價(jià)約75400元/平，總價(jià)區(qū)間約617萬～1052萬。

今年4月，越秀潮樾府成交一套92.17平戶型，成交總價(jià)620萬，折合單價(jià)約6.73萬/平。

2023年9月8日京地海樾府推售336套55~105平戶型，備案均價(jià)約73900元/㎡，單價(jià)區(qū)間約6.67萬—7.94萬/平，總價(jià)區(qū)間約365萬～807萬。

現(xiàn)在的碧海玖號花園，是時(shí)隔兩年新房斷檔后的項(xiàng)目，又是2.2容積率的新規(guī)戶型，市場給予了一定的期望。

那么，碧海玖號花園定價(jià)多少，才能被市場真正接納？

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場