北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我想跟您探討學區(qū)房保值的問題。我認為既然孩子少了，那買了房的就能確定對口學校，溢價應該漲才對吧？畢竟現(xiàn)在買房入學就跟買彩票似的，那多校劃片還這么高的溢價呢，能確定中獎就應該更貴了吧？

A：

1、您這邏輯也不能算錯吧，但現(xiàn)實中未必如愿。

2、就用買彩票來做個思想實驗吧。現(xiàn)在的中獎率號稱50%，也就是2塊錢里有一半都是溢價，而且誰也不知道哪張彩票能中獎。

那如果過些日子沒多少人買彩票了，賣彩票的就改了規(guī)則，把各張彩票是否能中獎+中獎金額都寫在彩票上了，那您覺得會是什么結(jié)果？

肯定是彩票的溢價就沒了唄。而且是不中獎的沒人要，大家都買能中獎的。但是，如果彩票上寫著能中100塊，您覺得有人會花200塊去買嗎？肯定不會唄，就算是傻子也最多只掏100塊，那這溢價從何談起啊？

3、再打個比方，前些年賣新房都是期房，誰也不知道是否物有所值。但是行情火爆導致人們都搶著買，逼著我們開發(fā)商必須高溢價，否則都對不起搶房的。

但是現(xiàn)在沒多少人買房了，市場上也凈是現(xiàn)房出售了，所見即所得，您覺得還有多少人愿意加價??？不僅沒有加價的，而且還是地段好+品質(zhì)高的才有人買，質(zhì)次價高的除了傻子沒人捧場了。

4、學區(qū)房其實也是如此，高峰期時家長們都搶房，所以導致普遍的溢價上漲。甚至出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象，差學區(qū)的跟好學區(qū)的同等溢價率，比風口上的豬都飛的高。

但是如果入學人數(shù)下降，就算是對口入學的概率增加了，您覺得家長們還會搶著加價嗎？我認為不會，或者說必定是好學區(qū)+好房子才有人高價買，但也很難再提高溢價。而普通學區(qū)+不太宜居的想維持溢價還不容易呢，大概率是逐年下降的。

5、而且您的想法也是個悖論，就是買房人多的時候房價漲，買房人少的時候房價還漲？那就怎么都是漲了，永遠漲，漲到下一次人口高峰的時候繼續(xù)漲，您覺得合理嗎？

僅供參考。

二

Q:

請問，本人女，離異單身，名下一套北四環(huán)老破小，價值400萬左右吧。我有個想法，因為不想再婚了，還有幾年退休，所以想現(xiàn)在賣掉這套房，避免繼續(xù)下跌，然后在通州或北七家買一套200萬左右的小房，剩余的錢存銀行。您覺得從退休后生活來說合適嗎？不管是否合適，請幫我看看以下這幾套房的性價比吧。

A：

1、性價比怎么說呢，如果是以近郊的標準來比較，那這幾套房除了北京one的都算性價比正常。但是如果用市區(qū)的平均值來比較，那郊區(qū)的一般都略低10%左右。但也都算正常，近郊都這樣兒。

北京one的則不太好說。如果這套房是小兩居的話，那性價比應該偏高。因為這種房的性質(zhì)是公寓，價格走勢偏弱導致居住的性價比偏高。但如果是70多平一居的話，那就大概率是居住舒適，但性價比不太高了，就因為戶型偏大。

另外如果說排序的話，我估計是北苑的這套占優(yōu)。因為老小區(qū)的性價比本來就偏高，這里離市區(qū)又近，那租售比就有可能和朝陽差不多，所以性價比也跟朝陽的差不多。

2、至于您的資產(chǎn)安排我沒建議，看自己的規(guī)劃和判斷吧。但如果是我的話就不著急，先住著，真等到快退休的時候再說吧。

反正我不認為北京房價還有什么下跌空間，現(xiàn)在的平均租金收益率都超過銀行存款利息了。也就是說現(xiàn)在的存款利息低，您賣了房子存銀行，收益率未必劃算。這自己算算賬吧，租金可以問中介或鄰居，和銀行利息一比較就知道了，用數(shù)字說話更方便選擇。

3、簡單就這情況吧，我要建議就是甭著急賣房買房，先算賬，算清楚再行動。

僅供參考。

三

Q:

請問，說實話，看了您的回復我簡直都絕望了，我相信您說的是真實情況，但也幾乎斷了我在北京買房的最后一絲希望?？蓢@我從小鎮(zhèn)一路苦讀爬到北京，985學歷工作五年了，竟然連個北京的老破小都買不起。本來還一直有點希望是掛牌價泡沫，但就這么點希望都破滅了，實在讓人無語。

只能感謝您的解釋吧，我繼續(xù)努力。但其實這就是個呵呵，或許我再努力個十多年也就是熬下個北京戶口，但空有戶口卻沒房子，戶口和肉身都何處安放啊？您可能不理解我們這種牛馬的絕望，我們也無可奈何。

A：

我是老章，我沒再回復這位網(wǎng)友，實在不知說什么。他本來以為北京各個中介平臺上的報價都是虛的，成交價至少要打?qū)φ邸?/p>

比如他租的是海淀五環(huán)外的老破小，他和女友+同事兩口子合租，房租合計6000。業(yè)主要賣房，喊價300多萬，他認為這都是漫天要價，就地還錢的話最多200萬之內(nèi)就能成交。所以才抱著一絲希望來跟我求證，結(jié)果我給了他幾個實際成交案例，于是他就希望破滅了唄。

我能理解他的心情，只是不知說什么好。換做我是他同樣的條件，或許也會很絕望吧。但這就是北京，是天堂也是地獄，只能是自己體會……

四

Q:

請問，我今年35了，工作單位銀行后勤類，穩(wěn)定但收入很不高，所以一直沒買房，三口人租房住。父母住西城平房，我們的戶口都在平房里，孩子在**小學上學?，F(xiàn)在是大概率要騰退了，我家15平，有可能拿200多萬吧。

我的意思是再添上我們的100萬左右積蓄，買安置房或在附近石景山、豐臺的買套大產(chǎn)權(quán)商品房。但父母的想法是住平房習慣了，也不愿去外邊，所以還想買個平房。所以我想問問您，這兩個方案的優(yōu)劣勢。

A：

1、優(yōu)劣勢，這您自己應該評估的很全面了吧？外人再說什么就是多嘴了。

2、簡單說吧，樓房的優(yōu)勢就是居住體驗好，做飯洗澡衛(wèi)生間的都方便。你家既然租房就肯定租的樓房吧？不用我說什么了。

劣勢就是遠點兒唄，安置房基本都五環(huán)外，至少也是南四環(huán)外接近五環(huán)，配套和醫(yī)療什么的肯定沒西城方便。這都是平房住戶們天天念叨的，沒什么新鮮的。

3、平房的優(yōu)勢就是地段兒好，如果買的便宜，那趕上騰退的話或許還有點兒賺頭兒呢。再有就是心理感覺良好，畢竟是二環(huán)里核心區(qū)的業(yè)主。

劣勢那就是誰住誰知道了。我從小在東城大雜院兒里長大，各種不便深有體會，包括和鄰里的各種愛恨情仇。

4、或者這么說吧，我能理解您的心情，想買好點兒的樓房但錢不夠，可又勸不動父母搬走，所以才糾結(jié)的。但這是家務事兒，外人實在幫不上忙。

僅供參考。

五

Q:

您買過海景房嗎？是怎么處理的？我是大前年（2021年）買的，一時興起就買了，結(jié)果就被套了?，F(xiàn)在是中介說也能賣，但基本打?qū)φ?，而且他們很有可能吃差價。我在猶豫是否處理掉，所以咨詢。

A：

1、我當然買過了，好幾套呢。我們是開發(fā)商，或是自己公司的或是朋友公司的，覺得折扣合適當然就買了。尤其是2006年之后海景房很火爆，比現(xiàn)在強多了，炒房的和準備度假的很多人都買了。

2、但我早就都賣了，本來也沒想住，所以都沒辦齊手續(xù)也沒交物業(yè)費，當年炒房的都這么干。最后一套是2016年賣的吧，我也記不清了，反正后來沒接觸過。

3、是否賣掉看自己，這我不太懂，不敢建議。不過房子是用來住的，海景房是用來度假的，能用的上就留著，每年去住些日子挺好的。但如果確定住不上或利用率太低就賣掉唄，這種房的供應量太大，不太可能再有大行情了。

僅供參考。

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