如何評(píng)判房屋賣(mài)得好與差？如果直接拿成交量來(lái)比，顯然不夠。成交量只能說(shuō)明賣(mài)了多少，能不說(shuō)明賣(mài)得好壞。一個(gè)有幾萬(wàn)戶(hù)小區(qū)的成交量肯定高于一個(gè)只有幾百戶(hù)的小區(qū)。因?yàn)樗麄円?guī)模本來(lái)就不一樣，在市面上的房源數(shù)據(jù)完全不成正比。

所以這里也引出了另一個(gè)數(shù)據(jù)：掛牌量。成交量反應(yīng)賣(mài)了多少，掛牌量則是反應(yīng)市面上房源有多少？買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系，也就是供需的關(guān)系，其實(shí)最能反映買(mǎi)賣(mài)好壞。

因此我們就有了衡量二手房買(mǎi)賣(mài)好壞的指標(biāo)供需比，我們稱(chēng)之為庫(kù)存去化周期。公式是：本月掛牌量/上月成交量。意思是現(xiàn)在的二手房庫(kù)存量，以最新的成交速度，需要多少個(gè)月才能完全消化？單位是：月。

數(shù)據(jù)說(shuō)明Explain：數(shù)據(jù)出自兔博士app，2025年10月二手房掛牌數(shù)據(jù)。

廣州GUANGZHOU

一.從房齡來(lái)看，老房子賣(mài)得好還是新房子賣(mài)得好？

5年以?xún)?nèi)9成新賣(mài)得最好，其他房齡大差不差。

二.從面積/房型來(lái)看，哪類(lèi)房子賣(mài)得好？

這里面積段和我們平時(shí)劃分有很大區(qū)別。對(duì)了，就是根據(jù)戶(hù)型大致劃分的。（30平米以下的一房，30-50一房一廳，50-70兩房一廳，70-90的兩房?jī)蓮d，90-120三房?jī)蓮d，120-140大三房等等）

三房以下帶個(gè)廳的都賣(mài)得不錯(cuò)，面積越大賣(mài)得越差。

這里要說(shuō)明一個(gè)情況，當(dāng)成交量或者掛牌量的值很小時(shí)，庫(kù)存去化周期可能會(huì)看上去“失真”。所以這個(gè)指標(biāo)運(yùn)用在宏觀指標(biāo)上會(huì)比較好。

OK，通過(guò)上面的結(jié)論，我們能得出一個(gè)結(jié)論：廣州只要帶廳，面積不太大的5年以?xún)?nèi)房齡的賣(mài)得都不錯(cuò)。

三.哪個(gè)區(qū)域好賣(mài)？哪個(gè)區(qū)域難賣(mài)？

數(shù)據(jù)上看來(lái)，天河賣(mài)得最差，從化賣(mài)得最好。

最后列舉了最好賣(mài)以及最難買(mǎi)的商圈20個(gè)。