家人們！今天必須給大家聊個(gè)炸裂房產(chǎn)熱點(diǎn) —— 上海 11 月二手房直接賣 “瘋” 了！咱先把干貨數(shù)據(jù)攤開說，不玩虛的：官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2025 年 11 月上海二手房成交了 22943 套，比 10 月的 18483 套足足多了 4460 套，漲幅高達(dá) 24%！這可是自今年 5 月以來的最高紀(jì)錄，相當(dāng)于每天平均賣出 765 套，周末更夸張，單日成交直接沖 900 套以上，有 7 天甚至破了千套，月末最后一周直接賣了 5557 套，堪稱 “翹尾王炸”！

可能有朋友會(huì)說 “不就兩萬多套嗎”，但咱得結(jié)合背景看：今年二季度后市場一直冷冷清清，“金九銀十” 都沒掀起浪花，10 月還因?yàn)殚L假掉到 1.8 萬套，誰能想到 11 月突然逆勢(shì)反彈？而且這已經(jīng)是今年第 5 個(gè)成交量破 2 萬套的月份，和去年 “929 新政” 后的火爆行情基本持平，說一句 “成交量企穩(wěn)信號(hào)拉滿” 真不為過！更關(guān)鍵的是，這波成交不是靠高端豪宅撐場面，而是咱普通人用 “真金白銀” 堆起來的 ——400 萬以下的剛需房源占比超八成，其中 200 萬以下的占了一半還多，300 萬以下的更是高達(dá) 60%，說白了就是剛需群體集體 “上車” 了！

那問題來了，為啥偏偏 11 月突然 “爆單”？咱拆解三個(gè)最實(shí)在的原因，都是咱普通人能感受到的：

第一，政策紅利真的落到實(shí)處了！從 8 月的 “滬六條” 到 9 月的 “滬七條”，再到 11 月的稅費(fèi)新政，這一波組合拳直接降低了買房門檻：外環(huán)外限購松綁，二套房首付比例降到 20%，增值稅征免年限調(diào)整還取消了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)于買房成本實(shí)實(shí)在在降了。就拿外環(huán)外的剛需來說，以前沒資格買、首付湊不夠的，現(xiàn)在政策放開，手里的錢夠得著了，自然愿意出手。還有置換的朋友，以前賣了老房沒資格買新房，現(xiàn)在政策打通了 “賣舊買新” 的鏈條，很多人趁機(jī)換大房，這也帶動(dòng)了老破小的成交。

第二，房東 “低頭” 了，性價(jià)比到位了！這波成交根本不是房價(jià)上漲帶起來的，反而恰恰是房價(jià)回調(diào)后的 “以價(jià)換量”。數(shù)據(jù)顯示，11 月上海二手房掛牌均價(jià) 58025 元 / 平方米，還在下跌通道里，部分機(jī)構(gòu)監(jiān)測的成交均價(jià)甚至只有 45392 元 / 平方米，比去年同期少了 7708 元！簡單說，就是房東不硬扛了，以前漫天要價(jià)的少了，不少人主動(dòng)降價(jià)讓利，尤其是外環(huán)外的老破小，議價(jià)空間變大，剛需終于覺得 “劃算” 了。比如浦東一套 35 平的一居室，143 萬成交，月租金能到 3700 元，租售比超 3%，比存銀行、買理財(cái)還香，這換誰不心動(dòng)？

第三，積壓的剛需實(shí)在憋不住了！咱普通人買房圖啥？不就是結(jié)婚、生孩子、孩子上學(xué)這些剛需嗎？“金九銀十” 沒買到合適的，11 月看到價(jià)格回調(diào)、政策給力，自然集中釋放。而且現(xiàn)在租房也不便宜，很多人算過賬：貸款 100 萬買套 150 萬的小房子，月供大概 4200 元，和同區(qū)域租金 4500 元差不多，甚至更低，“租房不如買房” 的心態(tài)讓不少人果斷下手。還有個(gè)關(guān)鍵變化：二手房掛牌量降了！11 月底掛牌總量 16.96 萬套，是半年來首次跌破 17 萬套，核心區(qū)比如虹口、靜安的掛牌量降幅都超 4%，以前那種 “一套房幾十人搶”“房東坐地起價(jià)” 的亂象少了，無效房源被市場淘汰，剛需反而更容易找到合適的房子。

這波成交量暴漲，帶來的影響可比想象中深遠(yuǎn)，咱普通人能直接感受到：

首先，房東心態(tài)變了！以前那種恐慌性降價(jià)拋售的少了，11 月房東撤牌率都升到 15.3%，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)的次新房房東，87% 都選擇撤牌觀望，不想低價(jià)賣了。但外環(huán)外的老破小房東還是很務(wù)實(shí)，該降價(jià)還得降，畢竟剛需主力盯著的就是這個(gè)價(jià)位。簡單說，市場開始 “分化”，不是所有房子都能沾光，只有性價(jià)比高的剛需房才好賣。

其次，“賣舊買新” 的鏈條活了！以前很多人想換房，老房子賣不掉，新房就買不起，卡在中間兩難?，F(xiàn)在二手房成交量起來了，老房子能順利出手，置換族就能去買新房，這不僅救了二手房市場，還能帶動(dòng)新房市場回暖，形成良性循環(huán)。比如有朋友賣了普陀的 65 平老公房，立馬去嘉定新城換了 90 平的次新房，終于能給孩子整個(gè)書房，這種真實(shí)需求的釋放，才是市場企穩(wěn)的核心動(dòng)力。

最后，市場信心慢慢回來了！前陣子大家都在說 “樓市要崩”“買房必虧”，不少人不敢出手。但 11 月這波成交數(shù)據(jù)一出來，大家發(fā)現(xiàn) “原來還是有人買房”“市場沒那么慘”，觀望情緒少了，無論是買房的還是賣房的，都變得更理性，不再盲目跟風(fēng)恐慌。

聊到這兒，咱得說點(diǎn)實(shí)在觀點(diǎn)，不吹不黑，既不唱衰也不盲目樂觀，都是我跑市場、跟中介和購房者聊天總結(jié)的真心話：

第一，這波 “回暖” 是 “結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)”，不是 “全面反彈”！別一看到成交量漲就覺得 “房價(jià)要暴漲了”，清醒點(diǎn)：成交量漲了，但價(jià)格還在跌，11 月掛牌價(jià)同比降了 9%，成交均價(jià)也在往下走。而且漲的都是 300 萬以下的剛需房，高端豪宅、遠(yuǎn)郊大戶型該難賣還是難賣，內(nèi)環(huán)內(nèi)次新房房東撤牌觀望，本質(zhì)是不想低價(jià)賣，不是市場有多火。說白了，現(xiàn)在是 “剛需房的春天，高端房的寒冬”，市場分化會(huì)越來越明顯。

第二，這不是政策 “硬拉” 的泡沫，是市場 “自發(fā)匹配” 的結(jié)果！以前政策刺激可能還會(huì)有投資客炒房，但這次 80% 的成交都是剛需，投資客幾乎絕跡。房東降價(jià)讓性價(jià)比凸顯，剛需覺得 “買得起、劃得來” 才出手，這是供需雙方慢慢找到平衡點(diǎn)的過程，比靠投資客撐起來的行情靠譜多了。但咱也要明白，政策只是 “托底”，不是 “兜底”，想靠政策讓房價(jià)回到以前的高位，根本不現(xiàn)實(shí)。

第三，樓市正在經(jīng)歷 “去泡沫” 后的理性回歸！以前買房閉眼漲的時(shí)代早沒了，現(xiàn)在買房看啥？看性價(jià)比、看配套、看租售比。那些地段偏、房齡老、沒學(xué)區(qū)的房子，就算降價(jià)也難賣；而那些通勤方便、總價(jià)可控、租售比高的剛需房，才是市場的 “硬通貨”。這對(duì)咱普通人是好事，意味著樓市不再是 “投機(jī)賭場”，而是回歸到 “住有所居” 的本質(zhì)，真正有需求的人能買到合適的房子，而不是被炒房客裹挾。

最后我想說，11 月上海二手房的成交暴漲，更像是市場的 “一次深呼吸”，證明上海樓市的潛在需求還在，只是需要合適的價(jià)格和政策環(huán)境去激活。它不是 “牛市來了” 的信號(hào)，也不是 “市場見底” 的終極答案，而是告訴我們：樓市正在慢慢調(diào)整，朝著更健康、更理性的方向發(fā)展。

未來的市場，不會(huì)再是 “一刀切” 的漲或跌，而是 “好房子有人搶，差房子沒人要” 的分化時(shí)代。咱普通人不用焦慮，也不用跟風(fēng)，看清自己的需求，看懂市場的邏輯，才是最靠譜的。不知道老鐵們?cè)趺纯?？你們覺得這波成交是真回暖還是短期熱鬧？評(píng)論區(qū)聊聊你的看法，關(guān)注我，后續(xù)持續(xù)給大家扒樓市真相，不玩套路，只說真話！