南京西路上的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)關(guān)了十五個(gè)月后終于迎來(lái)新生，千億級(jí)流量“跑馬場(chǎng)”正在恢復(fù)往日的繁榮。

這條路非常牛，中國(guó)第一條西式馬路。魔都商業(yè)的卷有一半來(lái)自于這里，卷出一線城市的新高度。

上海南京西路的商業(yè)從香餑餑變成進(jìn)退兩難，也就這幾年的時(shí)間，最難的時(shí)候，去年8月1日，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)就突然歇業(yè)了。

一代人的回憶就猝不及防消失了，美琪大劇院還在，中信泰富人雖少也在堅(jiān)持，但是梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)先關(guān)了。

南京西路的特殊性在于，這是上海乃至全國(guó)最貴、最卷的一個(gè)商圈。梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)也是個(gè)有故事的商業(yè)體，他們是李嘉誠(chéng)家族在上海的首個(gè)綜合體項(xiàng)目。

在這里怎么活下去？梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)先不干了，把經(jīng)營(yíng)權(quán)拱手相讓，讓給誰(shuí)？那個(gè)賣更貴的奢侈品的恒隆。

更卷的格局就這么出現(xiàn)了。這里是南京西路的中段，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的修羅場(chǎng)，也是金錢涌動(dòng)的競(jìng)技場(chǎng)。

畢竟，原來(lái)的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)地址，與南京西路重奢商場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)之間，就隔了一個(gè)中信泰富。在恒隆廣場(chǎng)和中信泰富之間，金鷹國(guó)際還擠了半個(gè)身位。

都是短兵相接的距離。走走路二三十米吧。

也正因?yàn)樗麄?，南京西路曾?jīng)赫赫有名的“梅泰恒”，南京西路才迎來(lái)一輪又一輪的傳奇?？傊痪湓?，買奢侈品去這里就對(duì)了。

上海恒隆廣場(chǎng)在全國(guó)重奢商業(yè)的地位，這么多年都沒(méi)有人能撼動(dòng)，大概是全國(guó)最冷清又最賺了錢的一個(gè)商場(chǎng)，全國(guó)第一座稅收百億樓，就是上海恒隆廣場(chǎng)。

中間的中信泰富，定位調(diào)了又調(diào)，品牌換了一波又一波，調(diào)改一直沒(méi)有斷過(guò)，長(zhǎng)年被恒隆廣場(chǎng)壓一頭，倒是讓那些擠不進(jìn)恒隆廣場(chǎng)的品牌有了一個(gè)去處。

梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的主力店是伊勢(shì)丹百貨，主打輕奢，對(duì)南京西路沿線辦公樓里工作的年輕白領(lǐng)有著不同的吸引力。

三足鼎立，從重奢，到中奢，再到輕奢，這里都有，也引領(lǐng)了上海甚至中國(guó)的奢侈品消費(fèi)二十余年。

強(qiáng)行擠了半個(gè)身位的金鷹國(guó)際，也曾試圖參與其中，還一度把面向恒隆廣場(chǎng)的三個(gè)樓面都給了GUCCI，最終還是無(wú)力回天，GUCCI也沒(méi)能救得了金鷹國(guó)際，最終還是投向恒隆廣場(chǎng)。

上海人的洋氣的底氣是不是來(lái)源于此？一部分。

去年也是中華摩登之源，南京西路備受考驗(yàn)的一年。

去年6月底，梅龍鎮(zhèn)伊勢(shì)丹百貨先停止運(yùn)營(yíng)、接著8月初梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)宣布閉店，打破了南京西路已經(jīng)穩(wěn)定多年的高端商業(yè)格局，也開(kāi)啟了一個(gè)認(rèn)識(shí)上的先河：那些火了很多年，曾經(jīng)是一代人記憶的老牌奢侈品商場(chǎng)，也是可以關(guān)門大吉的。

哪怕，他們是梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)??！哪怕，你只舍得在7樓看一場(chǎng)電影。但是從江寧路走去南京西路地鐵站的路上，你會(huì)忍不住從梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)穿過(guò)去。

一代人的記憶，南京西路上最出名的一個(gè)“鎮(zhèn)”。畢竟，1998年就開(kāi)業(yè)，藏著無(wú)數(shù)人“第一次見(jiàn)外國(guó)商品”、“第一次逛伊勢(shì)丹”的青春地標(biāo)啊。

所以很多人很關(guān)心梅龍鎮(zhèn)的走向，就跟失業(yè)的朋友被關(guān)心再就業(yè)一樣。中間一度傳出北京重奢商場(chǎng)SKP要接手梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，后來(lái)，還有日本的高端奢侈品商場(chǎng)阪急百貨也有意接手，最后都沒(méi)落實(shí)。

恒隆這次是真的出手了。

據(jù)說(shuō)是和上海九百聯(lián)手拿下梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)權(quán)。然后就準(zhǔn)備重拳出擊！

首先是高度！恒隆計(jì)劃把梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的總建筑面積提升約1.14萬(wàn)平米，建筑高度也將由原來(lái)的156米直升到190米。

長(zhǎng)了34米！不過(guò)不能算南京西路上最高的，畢竟上海會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)，以270米的雄偉身姿，曾被譽(yù)為浦西第一高樓。旁邊的恒隆廣場(chǎng)也有288米高，但是這個(gè)高度已經(jīng)接近旁邊中信泰富的高度了。

建筑面積、高度，這些指標(biāo)的變動(dòng)，意味著梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的容積率和建筑高度等重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都發(fā)生了變化，需要重新報(bào)批。

所以大家更關(guān)心的問(wèn)題是，什么時(shí)候能開(kāi)業(yè)？

最快的是2027年。一部分商業(yè)先開(kāi)門迎客。2028年會(huì)有1.8萬(wàn)平米的國(guó)際頂奢酒店和超大辦公區(qū)，并配備文化空間和24小時(shí)開(kāi)放的公共空間。

24小時(shí)的開(kāi)放公共空間？南京西路？太卷了，已經(jīng)能想象高級(jí)牛馬的表情了。

然后，從商業(yè)格局來(lái)說(shuō)，恒隆接下梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，原來(lái)的“梅泰恒”格局，將變成“恒泰恒”，中信泰富不幸被恒隆的兩大商場(chǎng)“夾擊”！

還有在夾縫中艱難求生多年的金鷹國(guó)際，如果再不求變，大概要被“逼”出局了。

南京西路真的太卷了。卷到，興業(yè)太古匯都要靠著LV巨輪來(lái)搞流量。這是一條必須變變變的商業(yè)街。

對(duì)正在“熬過(guò)最困難時(shí)候”的恒隆來(lái)說(shuō)，拿下梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，不只是防守，更是進(jìn)攻。

在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏曾表示，公司用不同手段熬過(guò)最困難的時(shí)候，相信最壞的時(shí)候已過(guò)去。

2025年上半年，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)的總收入分別下跌了18%和19%，股東應(yīng)占基本純利則分別下跌了7%和9%，收入和利潤(rùn)還在持續(xù)下跌。

然后，內(nèi)地是恒隆地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。今年上半年，恒隆地產(chǎn)來(lái)自內(nèi)地的物業(yè)租賃收入為31.9億港元，占公司總收入的63%。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的租賃收入主要來(lái)自于商場(chǎng)和辦公樓。目前恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地有10座商場(chǎng)，其中有7座商場(chǎng)的租金收入實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但天津恒隆廣場(chǎng)、武漢恒隆廣場(chǎng)和沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)的租金收入出現(xiàn)了同比下滑。

其中武漢恒隆廣場(chǎng)收入同比36%，租戶銷售額同比下降31%；沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)就更慘烈了，收入同比下滑37%，租戶銷售額同比大跌58%，直接腰斬的節(jié)奏。

辦公樓的租金下滑比商場(chǎng)還要厲害。恒隆廣場(chǎng)在內(nèi)地的5棟辦公樓中，上海恒隆廣場(chǎng)的甲級(jí)辦公樓租金下調(diào)幅度最大，占內(nèi)地辦公樓整體隆幅82%；出租度下滑也最明顯，只有82%，比2024年同期下降了6個(gè)百分點(diǎn)。

在整體市場(chǎng)環(huán)境不佳的情況下，恒隆廣場(chǎng)也開(kāi)始低下“高昂的頭顱”，開(kāi)始走輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的路子。

7月10日，恒隆集團(tuán)與百大集團(tuán)簽訂了為期20年的營(yíng)運(yùn)租賃合同，租下了杭州武林商圈的杭州百貨南北兩座大樓。

盧韋柏說(shuō)了，租賃物業(yè)不同于買地，成本會(huì)比較低。

所以，能理解這次恒隆的這個(gè)買賣了。

他們拿下梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)權(quán)，是希望在消費(fèi)尚未復(fù)蘇、行業(yè)整體偏冷的環(huán)境下，逆周期擴(kuò)張，加大輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的比重。

逆行者一定能贏嗎？不好說(shuō)，還是要看行業(yè)有沒(méi)有探底。

但是恒隆也沒(méi)辦法。因?yàn)樗麄兊闹厣菀操u不動(dòng)了，新的年輕人腰包還沒(méi)那么鼓。

恒隆就想了個(gè)辦法，從2025年起，不再將商場(chǎng)組合劃分為“高端”及“次高端”類別。怎么評(píng)價(jià)呢？日新月異的零售市場(chǎng)格局和消費(fèi)者習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，不，形勢(shì)比人強(qiáng)。

他們先試了試。沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)先轉(zhuǎn)型，包括引入更多的時(shí)尚生活及潮流時(shí)裝和運(yùn)動(dòng)品牌，并增加了餐飲選擇。

畢竟，在消費(fèi)降級(jí)的環(huán)境下，高端零售明顯感受到壓力，部分恒隆廣場(chǎng)的租金已經(jīng)出現(xiàn)下滑。

恒隆廣場(chǎng)就這么悄悄走下“高端神壇“。

這次拿下的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，大概率也會(huì)走和恒隆廣場(chǎng)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的路子，現(xiàn)在更吸引年輕人的文化展、潮牌以及生活方式品牌等，都可能是恒隆在梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)未來(lái)的招商方向。

畢竟，不到一公里距離的興業(yè)太古匯，靠一艘LV巨輪就把南京西路的年輕人都吸引了過(guò)去；還有梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)和興業(yè)太古匯中間的張園，靜安區(qū)“新天地”已逐漸成形，首店首秀首發(fā)效應(yīng)，又吸引了一大波注意力。

所以，恒隆等于加大了投入，在南京西路接著卷，成為了卷王。他們真的看好上海，以及南京西路，還有，他們確實(shí)想抄底。

但是，無(wú)論是老牌的“梅泰恒”，還是未來(lái)的“恒泰恒”，在新一代不買奢侈品的年輕人面前，是繼續(xù)高高在上，還是屈膝遷就，這是一個(gè)問(wèn)題。