“再買房就是給銀行打一輩子工”——這聲哀嚎昨晚刷屏了。6月12日，深圳福田一套1998年的73㎡老破小，拍賣價(jià)跌到4.1萬(wàn)/㎡，比同小區(qū)去年成交價(jià)低32%。評(píng)論區(qū)里全是“城鎮(zhèn)化到頭、人口負(fù)增長(zhǎng)、房產(chǎn)稅要來(lái)”的絕望三連?？删驮谕煌?，南山科技園旁的新盤“玖璽府”246㎡大平層，12套秒光，最便宜的一套也要2580萬(wàn)。老破小沒(méi)人要，核心區(qū)大房子搶破頭，這到底打誰(shuí)的臉？

我上周陪閨蜜去辦過(guò)戶，她就是把手里兩套羅湖的小兩居割肉賣了，換了一套華僑城四房。中介小哥一邊遞合同一邊嘀咕：上個(gè)月他經(jīng)手的12單里，10單是“賣小換大”，而且全是30-45歲的二孩家庭。他們算過(guò)賬：與其留著兩套租金加起來(lái)1萬(wàn)2、但樓齡20年以上的“老破小”，不如合并成一套月租3萬(wàn)3、樓齡5年的“次新改善”。房產(chǎn)稅還沒(méi)落地，持有成本已經(jīng)提前算進(jìn)心里——兩套變一套，面積多了30㎡，物業(yè)費(fèi)、取暖、未來(lái)可能的稅點(diǎn)，直接砍一半。這不是投資，是逃命。

更扎心的是政府動(dòng)作。深圳住建局內(nèi)部文件流出：未來(lái)三年，核心區(qū)不再批純商品房地塊，70%土地用來(lái)做保障房，而保障房的主要來(lái)源是“收購(gòu)存量老破小”。翻譯成人話——官方親自下場(chǎng)當(dāng)“最大空頭”，用比你低20%的價(jià)格收你的老房子，改頭換面租給年輕人。你手里那套“上車盤”，連韭菜根都被刨了。

我表舅就是活生生的反面教材。2017年他聽(tīng)中介“大灣區(qū)概念”，把東莞長(zhǎng)安的三套房捂到現(xiàn)在，賬面浮虧90萬(wàn)。同期把老家宅基地賣了、跟他一起湊錢去買寶安中心區(qū)的表哥，同樣600萬(wàn)起步，現(xiàn)在資產(chǎn)凈值1100萬(wàn)出頭。差別只有一條：房子能不能被有錢人“接盤”。能被接盤的核心邏輯不是面積小、總價(jià)低，而是“有錢人愿不愿意搬進(jìn)來(lái)住”。有錢人不要老破小，也不要遠(yuǎn)郊別墅，他們只要孩子走路十分鐘能進(jìn)深外、自己開(kāi)車二十分鐘到騰訊大廈，晚上還能去灣悅會(huì)擼個(gè)串。滿足這三點(diǎn)，面積越大越香。

所以別被“城鎮(zhèn)化率65%就到頂”這種平均數(shù)忽悠。真實(shí)情況是：河南信陽(yáng)農(nóng)村確實(shí)空了，但深圳南山城中村還在搶床位；全國(guó)人均住房面積42㎡，可北京西城學(xué)區(qū)房依舊5口人擠80㎡。房子早就不是“住”的問(wèn)題，是城市頂配資源的“入場(chǎng)券”。當(dāng)人口總量見(jiàn)頂，游戲就從“增量開(kāi)疆”變成“存量火并”——把八個(gè)錢包的錢集中到一張房票上，買最大、最新、最靠近權(quán)力中心的那一套，然后關(guān)上門，看外面的人繼續(xù)內(nèi)卷。

最后勸一句：如果你手里還有兩套以上“老破小”或“遠(yuǎn)郊大盤”，別幻想反彈，趁現(xiàn)在還有流動(dòng)性，趕緊掛牌。把碎片資產(chǎn)換成一張核心地段的“大船票”，才是這場(chǎng)終局里普通人唯一能上岸的機(jī)會(huì)。房子不再創(chuàng)造財(cái)富，它只是把別人的財(cái)富重新分配——你要做的，是確保自己站在被分配的那一端，而不是被分掉的那一端。