如果告訴你，青島的別墅，現(xiàn)在“一口價(jià)”1萬元1平，你第一反應(yīng)是什么？是驚喜，還是警惕、驚嚇？

▲城陽魯昊棠琳灣

1、

別墅跳水賣出剛需價(jià)

這兩天，青島樓市被這條消息刷屏了：城陽白沙灣的魯昊棠琳灣，開發(fā)商終于又扛不住、又開始掀桌子了，拿出棠琳灣一期10套壓箱底的上疊別墅，價(jià)格直接砸到了1萬1平。這個(gè)價(jià)格有多震撼？對比一下就知道了：5年前，150萬在魯昊棠琳灣也就買個(gè)100平高層，2024年初，上疊別墅均價(jià)還在1.87萬/㎡元左右；現(xiàn)在不到150萬，就能拿下143平帶露臺(tái)的上疊別墅！

這意味著，價(jià)格幾乎腰斬，而且比同小區(qū)二手房還便宜了40萬，堪稱地板價(jià)！開發(fā)商魯昊這一掀桌子，難怪消息一出，不僅砸疼了老業(yè)主的心，更引發(fā)青島樓市轟動(dòng)。

2、

撿漏背后尷尬現(xiàn)實(shí)

買房不能只看價(jià)格，雖然價(jià)格確實(shí)是便宜，但這種“撿漏”真香嗎？魯昊棠琳灣一期這些上疊別墅，之所以滯銷多年，如今淪落到白菜價(jià)，背后自有它的緣故。

爬樓爬到腿軟

▲魯昊棠琳灣一期實(shí)景

魯昊棠琳灣一期上疊別墅，戶型設(shè)計(jì)老派，沒有電梯，這對于追求舒適度的改善型購房者而言，是個(gè)難以忽視的痛點(diǎn)。上疊要先爬室外樓梯到自家門口，再爬室內(nèi)樓梯上樓、上露臺(tái)。年輕人爬幾趟腿都軟，更別提老人、孩子了。買這上疊別墅，算是附贈(zèng)健身套餐了。

▲魯昊棠琳灣一期上疊戶型圖

小區(qū)人車不分流

▲魯昊棠琳灣一期實(shí)景

作為別墅社區(qū)，本應(yīng)享受幽靜慢生活，但魯昊棠琳灣一期，偏偏沒有人車分流設(shè)計(jì)，汽車可以直接開到家門口，道路上行人和車輛混行。在小區(qū)遛娃遛狗，安全隱患不小，居住的舒適度和安全感直接大打折扣。

高速+鐵路噪音連軸轉(zhuǎn)

▲魯昊棠琳灣實(shí)景

住別墅，業(yè)主都想清凈，但魯昊棠琳灣緊挨著青蘭高速和膠濟(jì)鐵路，高頻次呼嘯而過的高鐵和滾滾車流聲，可謂“高速+鐵軌二重噪音奏鳴曲”。官方監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)噪聲晝間達(dá)63分貝，夜間為59分貝，均超過國家規(guī)定的2類聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，神經(jīng)稍弱點(diǎn)兒的，住久了恐怕要懷疑人生。

▲魯昊棠琳灣一期室內(nèi)實(shí)景

裝修物業(yè)供暖樣樣燒錢

▲魯昊棠琳灣一期室內(nèi)實(shí)景

這些上疊別墅總價(jià)雖低，但后續(xù)開銷可不小。除了買房時(shí)的一次性支出，未來的居住成本也不容小覷。這批上疊都是毛坯交付，即使是最低檔的裝修，估計(jì)至少30萬起步。還有每年暖氣費(fèi)+物業(yè)費(fèi)加起來，對于剛需來說，買得起養(yǎng)不起，不僅僅是段子。

公共交通仍待完善

▲魯昊棠琳灣二期實(shí)景

魯昊棠琳灣位置雖然挨著高速路，但沒有地鐵，公交也遲遲跟不上，之前傳聞941路公交線要優(yōu)化延伸到棠琳灣，可如今方案還在“難產(chǎn)”中，小區(qū)居民每天出行得先走好長一段路去最近的站點(diǎn)，很多業(yè)主為此吐槽。如果不是自駕的話，住這里上班通勤堪憂。

另外，魯昊棠琳灣房屋質(zhì)量也曾引發(fā)關(guān)注，一期交房時(shí)，曾經(jīng)曝出諸如天花板瑕疵、漏雨等問題。雖然這些是過去式，但無疑會(huì)影響項(xiàng)目的市場口碑和買家信心。

3、

一場錯(cuò)位的改善夢

魯昊棠琳灣的困境，更深層的原因，歸根結(jié)底是定位失策和產(chǎn)品錯(cuò)位。這種錯(cuò)位，正是當(dāng)前青島樓市劇烈分化的一個(gè)縮影。一邊是核心地段、產(chǎn)品力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)新盤，搖號開盤甚至價(jià)格穩(wěn)中有升；另一邊則是像魯昊棠琳灣這樣，位于非核心區(qū)、產(chǎn)品力已顯落后的項(xiàng)目，不得不依靠大幅降價(jià)來換取銷量。這種分化給所有購房者上了一課：買房邏輯已經(jīng)徹底改變，單純因?yàn)樨澅阋硕鴽_動(dòng)上車的時(shí)代，已經(jīng)過去了。

白沙灣板塊，長期以來被認(rèn)為是剛需和首改的聚集地，這里的購房者更看重性價(jià)比。而魯昊棠琳灣卻在這里規(guī)劃了相當(dāng)比例的疊拼別墅這類改善型產(chǎn)品，這導(dǎo)致它的處境尷尬：論產(chǎn)品力、性價(jià)比，拼不過主打高贈(zèng)送、高得房率的新盤；論改善，這里的圈層和環(huán)境，又難以吸引高端客群。

▲魯昊棠琳灣一期實(shí)景

有實(shí)力買別墅的人本來就不多，真要改善的又嫌這里遠(yuǎn)、配套差不愿意來。結(jié)果就是高不成低不就，房子賣不動(dòng)，庫存越積越壓，終于熬不住了。

這劇情，跟城陽“地王”項(xiàng)目——北京城建國譽(yù)府的翻車如出一轍。國譽(yù)府也是在剛需板塊硬推高端別墅洋房，結(jié)果曲高和寡、騎虎難下，后來不得不靠大幅降價(jià)促銷。一句話：別墅蓋在了不該蓋的地方，降價(jià)清倉是遲早的事。

▲魯昊棠琳灣一期實(shí)景

那問題來了：棠琳灣這批特價(jià)老別墅，到底值不值得買？適合買的人群恐怕很有限。大概只有兩類：要么預(yù)算捉襟見肘卻偏有別墅情結(jié)的，要么能豁得出去，跟噪音斗智斗勇，對于地段、舒適度這些不怎么在乎的。當(dāng)年嫌貴沒上車的，如今價(jià)格腰斬倒是給了一個(gè)機(jī)會(huì)——畢竟在青島主城區(qū)花一百多萬買帶露臺(tái)的房子，以前想都不敢想。

▲魯昊棠琳灣疊拼別墅

青島樓市這出別墅跳水大戲，耐人尋味。開發(fā)商掀桌子清庫存自救無可厚非，但房子終歸是拿來住的，脫離實(shí)際價(jià)值的定價(jià)，遲早要用降價(jià)來還債。但如果奔著改善居住品質(zhì)來的購房者，貪便宜沖動(dòng)入手，那省下的幾十萬，日后可能還不夠買后悔藥的。現(xiàn)在撿的漏，很可能就是日后踩的雷。