在中國商業(yè)地產(chǎn)的寒冬時(shí)刻，王健林做了一個(gè)令人意外的決定——贖回一座萬達(dá)廣場(chǎng)。

12月2日，煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大調(diào)整，萬達(dá)商管旗下全資子公司上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司接盤，新華保險(xiǎn)旗下兩大投資主體退出股東行列。

這是萬達(dá)在連續(xù)出售超過40座萬達(dá)廣場(chǎng)后，首次啟動(dòng)資產(chǎn)贖回操作。

1.萬達(dá)贖身

贖回?zé)熍_(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)絕非偶然。

這座廣場(chǎng)成立于2010年，注冊(cè)資本7.08億元，商業(yè)面積24萬平方米，是萬達(dá)商管的第103座萬達(dá)廣場(chǎng)。

更關(guān)鍵的是，相關(guān)媒體報(bào)道，其位于煙臺(tái)核心商圈，金街鋪位出租率常年接近100%，年租金約1.2億元，凈租金回報(bào)率6%以上，年化收益率超5%，是典型的“高回報(bào)、高出租率”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2024年7月，萬達(dá)曾將該項(xiàng)目99.99%股權(quán)出售給新華保險(xiǎn)旗下坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)及坤元辰興(廈門)投資管理咨詢有限公司，接盤方為規(guī)模達(dá)100億元的不動(dòng)產(chǎn)基金平臺(tái)。

出售尚未滿兩年，萬達(dá)就將其贖回，這一操作背后，隱藏著復(fù)雜的資本邏輯。

首先，萬達(dá)與新華保險(xiǎn)的協(xié)議中包含了“回購期權(quán)+固定IRR”條款。萬達(dá)保有行權(quán)資金額度，只要滿足特定條件(如時(shí)間、價(jià)格、業(yè)績(jī)指標(biāo))，就可以啟動(dòng)回購。

煙臺(tái)芝罘廣場(chǎng)贖回后，萬達(dá)重新掌握了對(duì)該廣場(chǎng)的控制權(quán)，從股權(quán)到治理權(quán)的完整回歸，意味著萬達(dá)重新掌握了對(duì)該廣場(chǎng)的控制權(quán)。

對(duì)險(xiǎn)資而言，此次退出是順勢(shì)止盈。據(jù)媒體報(bào)道，新華保險(xiǎn)系持有該廣場(chǎng)期間，已收到約1.5億元租金分紅，年化現(xiàn)金回報(bào)達(dá)8%，疊加資產(chǎn)溢價(jià)后內(nèi)部收益率IRR接近10%，完美契合險(xiǎn)資“固收+”的配置需求。

在利率下行、商業(yè)地產(chǎn)估值承壓的當(dāng)下，選擇止盈并轉(zhuǎn)投政府債、高股息股票等更安全資產(chǎn)，也是正常的資產(chǎn)再平衡。

對(duì)萬達(dá)而言，贖回優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)則具有多重戰(zhàn)略意義。

一是財(cái)務(wù)層面，煙臺(tái)廣場(chǎng)的租賃和經(jīng)營狀況不錯(cuò)，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，此次回購可立即改善萬達(dá)報(bào)表的租金規(guī)模與現(xiàn)金流，為債務(wù)優(yōu)化提供支撐。

二是戰(zhàn)略層面，此舉標(biāo)志著萬達(dá)從“保生存”階段轉(zhuǎn)向“保質(zhì)量”階段，通過贖回核心資產(chǎn)向市場(chǎng)釋放資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的信號(hào)，增強(qiáng)投資者信心。

2.輕重結(jié)合

站在萬達(dá)發(fā)展戰(zhàn)略的視角來看，贖回?zé)熍_(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)，是一場(chǎng)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的重要轉(zhuǎn)折。

此前，萬達(dá)曾高調(diào)宣布“五年內(nèi)不再開發(fā)重資產(chǎn)項(xiàng)目”的承諾，以推進(jìn)商管上市?？墒谴舜蔚内H回動(dòng)作表明，萬達(dá)正在探索“輕重結(jié)合”的新模式，而非完全放棄重資產(chǎn)。

萬達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型始于2015年，當(dāng)時(shí)王健林提出將萬達(dá)從重資產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)商。

2020年9月，萬達(dá)商管宣布從2021年開始，不再發(fā)展重資產(chǎn)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，今后每年簽約的輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)不低于60個(gè)。

不過隨著時(shí)間推移，萬達(dá)純輕資產(chǎn)模式的弊端逐漸顯現(xiàn)。

相關(guān)材料顯示，萬達(dá)輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比已超80%，但管理費(fèi)收入僅占原租金的30%，凈利潤連續(xù)兩年下滑。同時(shí)，管理成本上升導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，輕資產(chǎn)模式下單純依靠管理輸出，終究難以支撐商業(yè)帝國的排面。

贖回?zé)熍_(tái)芝罘廣場(chǎng)，或許正是萬達(dá)對(duì)輕重資產(chǎn)平衡的嘗試。

贖回后，煙臺(tái)廣場(chǎng)可立即用于抵押融資或REITs擴(kuò)募，提升資金使用效率。萬達(dá)需要核心資產(chǎn)作為品牌信用背書，證明其運(yùn)營能力，同時(shí)為REITs擴(kuò)募或商管上市儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

這一模式并非萬達(dá)獨(dú)創(chuàng)，融創(chuàng)突襲回購華發(fā)冰雪世界、陽光保險(xiǎn)收購多家萬達(dá)廣場(chǎng)后保留回購權(quán)等案例，都顯示“帶回購條款的資產(chǎn)出售”已成為房企融資與過渡的常見選擇。

運(yùn)營商通過出售資產(chǎn)獲得短期現(xiàn)金流以緩解債務(wù)壓力，資方則通過固定IRR條款鎖定投資回報(bào)，雙方各取所需。

3.資本新局

萬達(dá)贖回核心資產(chǎn)的深層邏輯，與最近剛出臺(tái)的一則政策密切相關(guān)。

今年11月，國家發(fā)改委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目行業(yè)范圍清單(2025年版)》，將購物中心、商業(yè)綜合體等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍。

這一政策紅利，成為了萬達(dá)贖回?zé)熍_(tái)芝罘廣場(chǎng)的關(guān)鍵契機(jī)。

萬達(dá)計(jì)劃將贖回的優(yōu)質(zhì)廣場(chǎng)作為REITs底層資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化盤活存量，降低融資成本。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，萬達(dá)已向公募基金合作管理方征詢意見，底層資產(chǎn)為萬達(dá)商業(yè)持有的單體萬達(dá)廣場(chǎng)，運(yùn)營管理方為正在推進(jìn)港股IPO的珠海萬達(dá)商管 。

盡管如此，萬達(dá)REITs的推進(jìn)卻并非易事。根據(jù)236號(hào)文要求，項(xiàng)目原始權(quán)益人應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，且當(dāng)前無商品住宅開發(fā)資質(zhì)和業(yè)務(wù)。這意味著萬達(dá)必須完成資產(chǎn)重組，剝離住宅業(yè)務(wù)，才能滿足REITs申報(bào)條件。

萬達(dá)贖回核心資產(chǎn)的舉動(dòng)，折射出中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的新趨勢(shì)。隨著行業(yè)從增量競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向存量博弈，資產(chǎn)價(jià)值與運(yùn)營能力成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心，REITs的發(fā)行或?qū)⒅厮苌虡I(yè)地產(chǎn)的資本運(yùn)作模式。

一方面，它為房企提供了盤活存量資產(chǎn)、降低負(fù)債率的渠道；另一方面，它也倒逼企業(yè)提升運(yùn)營效率，因?yàn)镽EITs的估值直接與租金收入和出租率掛鉤。

專家分析，REITs將推動(dòng)產(chǎn)業(yè)由重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的精細(xì)化管理。

4.結(jié)語

贖回一座萬達(dá)廣場(chǎng)，只是萬達(dá)轉(zhuǎn)型之路的開始。

當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)的生存法則正在發(fā)生變化。從“規(guī)模為王”到“質(zhì)量第一”，從“重資產(chǎn)持有”到“輕重資產(chǎn)平衡”，從“一次性變現(xiàn)”到“運(yùn)營分成+期權(quán)回購”的長(zhǎng)期合作，這些轉(zhuǎn)變將重塑行業(yè)格局。萬達(dá)的贖回動(dòng)作，正是這一轉(zhuǎn)變的重要標(biāo)志。

未來，萬達(dá)能否成功翻盤，不僅取決于資金鏈的修復(fù)，更取決于其能否在新的市場(chǎng)環(huán)境中找到持續(xù)增長(zhǎng)的商業(yè)模式。

贖回不是終點(diǎn)，而是新周期的起點(diǎn)。萬達(dá)要從“規(guī)模第一”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量第一”，打造更多標(biāo)桿項(xiàng)目。這或許正是王健林在至暗時(shí)刻后的最大野心與挑戰(zhàn)。