時(shí)間倒回2021年，如果有人告訴你：

海珠逸景翠園價(jià)格會(huì)從6萬(wàn)跌到2萬(wàn)，你肯定覺(jué)得這人瘋了——海珠的紅盤(pán)標(biāo)桿盤(pán)，憑什么腰斬？

但如今看，現(xiàn)實(shí)就是這么魔幻。

高峰期飆升至6.6-6.8萬(wàn)/㎡的逸景翠園，最近成交了一套118.95㎡三房，折合單價(jià)約2.6萬(wàn)/㎡，跌幅超60%，不止腰斬，相當(dāng)于打了4折。

當(dāng)然，單套難免存在特殊性，我們?cè)賮?lái)看看小區(qū)整體情況如何。

個(gè)例降價(jià)房源？

逸景翠園是海珠的一個(gè)大社區(qū)，總戶數(shù)超6000戶，位于廣州大道南板塊，還在城市新中軸線上，周邊配套非常完善。

比如出門就是地鐵11號(hào)線逸景站，合生廣場(chǎng)、合生新天地、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商場(chǎng)都在附近，中小學(xué)、政府機(jī)關(guān)、海珠濕地公園等也都在項(xiàng)目周邊，生活氛圍相當(dāng)成熟。

小區(qū)目前掛牌在售270多套，11月掛牌價(jià)4.3萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)3.1萬(wàn)/㎡，但也不排除還有2字頭房源。

回看近三年的數(shù)據(jù)，逸景翠園的市場(chǎng)波動(dòng)，其實(shí)是隨著大環(huán)境在變動(dòng)——

價(jià)格呈下降趨勢(shì)，多套數(shù)成交主要集中在某幾個(gè)月份。

小區(qū)近三年跌幅32.5%，幅度與板塊、區(qū)域甚至全市都差不多。

很顯然，市場(chǎng)洪流下，單盤(pán)走向基本與大勢(shì)保持一致。

從成交戶型上看，三房一直是熱門，占比6成，其次是四房，說(shuō)明逸景翠園一直是海珠改善二手房的頭部選擇之一。

項(xiàng)目周邊的小型社區(qū)疊彩園，最新一套成交記錄，108.7㎡南向三房單價(jià)3萬(wàn)/㎡。

從面積段和戶型上看，兩個(gè)小區(qū)的南向三房都還保持在3字頭，相比之下，逸景翠園跌回2字頭的基本都是北向房源。

要說(shuō)降幅，海珠區(qū)經(jīng)典盤(pán)珠江帝景苑必然是榜上有名的，從高峰期的11萬(wàn)/㎡，到現(xiàn)在的4字頭，說(shuō)是過(guò)山車不過(guò)分。

比如154㎡改善四房，今年10月成交4.7萬(wàn)/㎡，2023年8.5萬(wàn)/㎡，降幅44.7%，兩年時(shí)間將近腰斬。

就改善買家來(lái)說(shuō)，海珠西的熱門小區(qū)光大花園目前成交均價(jià)3.7萬(wàn)/㎡。

其中，三房戶型最新成交仍在4字頭，但相比當(dāng)年7-8字頭的單價(jià)，也接近腰斬了。

由此可見(jiàn)，逸景翠園的腰斬不是個(gè)例。

因?yàn)椋诹鲃?dòng)性收緊、市場(chǎng)普遍下行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)面前，任何一個(gè)板塊或社區(qū)都難以獨(dú)善其身。

市場(chǎng)波動(dòng)下

更要實(shí)時(shí)調(diào)整心態(tài)

最后提醒一下，當(dāng)下正是用放大鏡看房的時(shí)代，無(wú)論買家還是賣家都需要重新調(diào)整心態(tài)：

買家對(duì)于大量降價(jià)房源，建議多深究原因——

是樓層、朝向、戶型等硬傷，還是社區(qū)老化、管理不善等其他問(wèn)題？不要只因?yàn)榻祪r(jià)就沖動(dòng)買入未來(lái)更難流動(dòng)的資產(chǎn)。

至于賣家，需要調(diào)整心理預(yù)期——要認(rèn)識(shí)到高峰期價(jià)格已是過(guò)去式，合理定價(jià)、降價(jià)才是二手房成交的首要前提。

畢竟，當(dāng)下二手房的核心屬性，正在回歸居住價(jià)值。

海珠，乃至廣州樓市，正走在一條價(jià)值回歸的必經(jīng)路上，或許顛簸，但方向清晰。

我們也是時(shí)候轉(zhuǎn)變心態(tài)看待二手房市場(chǎng)的任何變化了。