降價、跳水、天塌了……這一系列新標(biāo)簽，頻繁出現(xiàn)在曾被視為“東進(jìn)神話”的黃埔。

尤其是科學(xué)城、知識城等熱門板塊，如今成了價格下探的先鋒，跌幅之大令人唏噓。

但同時，這兩個板塊也是黃埔成交熱度最高的，像科學(xué)城香雪區(qū)域，直接躋身廣州區(qū)域成交TOP2，僅次于增城的永寧板塊。

比如東薈城、品秀星樾、時代天韻、幸福譽(yù)等樓盤，雖然隔段時間就被拿出來拉踩一下，但市場還是在默默買單。

截圖來源：貝殼

東薈城，高峰期時86平三房成交價4.9萬/平，直逼5字頭，成交周期只有22天，只降價了2萬，甚至還是北向房源。

如今，86平南向三房，成交單價1.8萬/平，價差17萬成交，成交周期也更長了，跌幅超63%，折算下來四年間蒸發(fā)260萬+。

96平南向三房降價更狠，單價1.6萬/平，刷新小區(qū)階段性低價紀(jì)錄。

同板塊低密次新房品秀星樾，進(jìn)入二手市場后，基本在走回調(diào)路，小區(qū)成交均價腰斬，由最高的6字頭到3字頭。

不過從市場行情看，品秀星樾11月的成交熱度明顯比傳統(tǒng)營銷期“銀十”更高——

無論是看房人數(shù)還是成交均價、成交量，環(huán)比都呈上漲趨勢。

其中，成交量環(huán)比暴漲633.3%，顯然是不少觀望的買家進(jìn)場了。

情況相似的，還有同板塊的羅蘭國際，均價下滑，但成交量環(huán)比漲200%。

目前，羅蘭國際11月成交量破了全年紀(jì)錄，比金三銀四和金九銀十期間還高。

再看知識城。

相比科學(xué)城，知識城熱門在售二手房，多數(shù)是2020年前的次新房，價格優(yōu)勢比不上品秀星樾這種樓齡更新的。

如片區(qū)標(biāo)桿幸福譽(yù)，單價已經(jīng)回落至1.1萬/平，總價84萬即能拿下兩房剛需戶型。

這面積段，在頂峰期要250萬+。如果是等到現(xiàn)在才上車，四年勁省約170萬。

就近七日成交來看，憑借毗鄰天河地緣優(yōu)勢的老黃埔，熱度明顯不及兩個新城，成交量不多。

經(jīng)典紅盤金碧世紀(jì)花園，樓齡已超20年，高峰期的兩至三房，單價5-6萬/平的成交房源比比皆是。

現(xiàn)在，小區(qū)三房回落至2字頭，兩房已經(jīng)進(jìn)入單價1字頭，等等黨或許今年還能有“撿漏”機(jī)會。

保利學(xué)府里，約79平相近戶型，單價從6.6萬到2.7萬，總價降300萬。

就環(huán)比看，保利學(xué)府里成交量和成交價都有所回暖。

次新房TOD星航，2025年初時首套二手房3萬/平成交，近期單價已回落到2.49萬/平。

綜合來說，黃埔二手房市場在經(jīng)歷一場陣痛，價格正以擠泡沫式的速度回歸理性，而成交量卻在部分價格回調(diào)到位的標(biāo)桿盤中逆勢攀升。

一個值得注意的現(xiàn)象是，相比傳統(tǒng)營銷旺季金九銀十，黃埔多個小區(qū)的成交熱度反而在11月集中爆發(fā)。

曾經(jīng)的瘋狂與當(dāng)下的深度調(diào)整，構(gòu)成了黃埔樓市最真實(shí)的兩面。

2020-2021年間，在人才購房政策與產(chǎn)業(yè)預(yù)期雙重刺激下，黃埔一度成為廣州的造富神話。

投資客大量涌入，短期內(nèi)人為推高了遠(yuǎn)超基本面的房價預(yù)期。

隨著政策紅利退潮、新房供應(yīng)放量及市場預(yù)期轉(zhuǎn)向，缺乏堅(jiān)實(shí)居住價值支撐的價格體系必然面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

黃埔這一輪的深度回調(diào)，是投資屬性凌駕于居住屬性弊端的典型。

當(dāng)下的普遍降價，既是對過去非理性繁榮的清算，也是市場擠出水分、居住價值回歸的必然過程。

但成交熱的現(xiàn)象也表明，當(dāng)價格回調(diào)至與地段、產(chǎn)品、配套相匹配的區(qū)間時，真實(shí)的居住需求會開始托底，并逐步構(gòu)建新的價格平衡。