位于廣州的凱旋新世界樓盤(pán)實(shí)景圖。

未來(lái)3-5年，四大一線城市內(nèi)部分化將會(huì)表現(xiàn)愈加明顯。核心城區(qū)例如北京五環(huán)內(nèi)、上海外環(huán)內(nèi)以及廣州天河、深圳南山等區(qū)域憑借各自的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)帶來(lái)更多人口流入，以高端產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源吸引更多潛在購(gòu)買(mǎi)力，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的概率較大。

2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在分化與調(diào)整中呈現(xiàn)和過(guò)往不同的行情：二手房成為市場(chǎng)主力，核心城市與遠(yuǎn)郊區(qū)縣、核心城區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)域走勢(shì)分化加劇，房?jī)r(jià)“跌穿底部”的態(tài)勢(shì)與市場(chǎng)筑底的信號(hào)并存。在政策端持續(xù)發(fā)力，限購(gòu)優(yōu)化、房票安置等舉措不斷落地之下，需求端則呈現(xiàn)剛需入場(chǎng)、改善觀望的復(fù)雜格局。

站在2026年的全新起點(diǎn)，樓市將走向何方？是延續(xù)底部徘徊，還是迎來(lái)穩(wěn)步升溫？剛需一族可以出手了嗎？改善家庭是否迎來(lái)資產(chǎn)升級(jí)窗口期？一線城市及重點(diǎn)二線城市豪宅市場(chǎng)又將呈現(xiàn)怎樣的獨(dú)立行情？

南都記者采訪了十位房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)威專(zhuān)家進(jìn)行解讀，從全國(guó)市場(chǎng)格局到廣深等核心城市走勢(shì)，從政策導(dǎo)向到置業(yè)建議，全面剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)核心邏輯與未來(lái)趨勢(shì)，為讀者厘清市場(chǎng)迷霧。

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　　廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜

　　預(yù)計(jì)2026年上半年 廣州樓市仍會(huì)延續(xù)底部趨勢(shì)

對(duì)比2024年，2025年廣州一手住宅的成交量下降。當(dāng)中與經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)，大部分購(gòu)房者面臨收入下降，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力也下降；也與國(guó)有房企對(duì)一手住宅市場(chǎng)的“躺平”有關(guān)，國(guó)企在2025年可能覺(jué)得“賣(mài)得多虧得多”，沒(méi)有動(dòng)力降價(jià)，促銷(xiāo)意愿也比較弱；也有的業(yè)主賣(mài)掉二手房之后，不再像以往那樣馬上買(mǎi)入新房，因此也導(dǎo)致了一手成交大量減少。

2025年二手住宅成交比2024年好，相對(duì)火爆，當(dāng)中是剛需忍不住出手了，也有賣(mài)一買(mǎi)一的置換需求，不過(guò)到12月份成交量又減少了。我認(rèn)為二手住宅市場(chǎng)已經(jīng)真正到底了，目前正處于膠著狀態(tài)，有的業(yè)主覺(jué)得售價(jià)太低寧愿不賣(mài)了，也有的覺(jué)得既然不換新房就不賣(mài)了。

2026年廣州還會(huì)有房地產(chǎn)政策出臺(tái)，降低稅費(fèi)、購(gòu)房入戶(hù)等政策都有可能。但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)政策就能改變的，而是需要很多政策的累積效應(yīng)，還有市場(chǎng)的活力，當(dāng)中最根本的原因就是分化。為什么保利面粉廠地塊仍然有市場(chǎng)？正因?yàn)榈囟魏?、產(chǎn)品優(yōu)、價(jià)合理。

2025年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體相對(duì)穩(wěn)定，房票功不可沒(méi)，預(yù)計(jì)房票政策在2026年仍會(huì)加速推進(jìn)，此前房票資金到位慢，現(xiàn)在資金到位快了，所以成交量也在加速。

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在底部徘徊，預(yù)計(jì)2026年仍然守住底部，樓市穿越周期還需要更多的時(shí)間，目前還沒(méi)有穿越完，我認(rèn)為2026年上半年廣州樓市仍會(huì)延續(xù)底部趨勢(shì)。

前幾年預(yù)測(cè)很樂(lè)觀，實(shí)際感受很悲觀，現(xiàn)在做好了最壞打算，未來(lái)一定感受較樂(lè)觀。有了過(guò)去兩三年的影響，樓市最困難的時(shí)候都能熬過(guò)來(lái)，感覺(jué)2026年樓市不會(huì)再更差了。整體形勢(shì)肯定是好的，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)還在結(jié)構(gòu)調(diào)整當(dāng)中，過(guò)程是比較難的，大家要做好心理準(zhǔn)備。

廣州中地行投資咨詢(xún)有限公司董事長(zhǎng)徐建平

　　2026年是改善家庭 升級(jí)資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)

2025年，廣州房產(chǎn)市場(chǎng)分裂成核心區(qū)和外圍區(qū)兩條“平行賽道”：一條是天河、海珠等核心區(qū)的“品質(zhì)賽道”，一些樓盤(pán)靠稀缺地段賣(mài)得火爆；另一條是外圍板塊的“剛需賽道”，主要靠?jī)r(jià)格讓利搶客，如黃埔云埔、番禺、南沙等不少舊規(guī)剛需盤(pán)。目前主要是買(mǎi)方市場(chǎng)，很多購(gòu)房者還處在“等更優(yōu)時(shí)機(jī)”的觀望狀態(tài)。當(dāng)前廣州樓市已進(jìn)入“分化回暖”的新階段，正在經(jīng)歷“去泡沫、歸本質(zhì)”過(guò)程，回歸“長(zhǎng)期主義”，聚焦核心價(jià)值，才是穩(wěn)妥的選擇。預(yù)計(jì)2026年廣州會(huì)在原有政策上“創(chuàng)造需求”：比如公積金政策仍有優(yōu)化空間；強(qiáng)化對(duì)高科技人才、多子女家庭等群體的住房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免或公積金支持；加大房票的使用范圍、加快收購(gòu)存量商品房做安置房；用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品激發(fā)改善需求等。

2026年預(yù)計(jì)廣州樓市成交量整體溫和上漲，核心區(qū)先發(fā)力。新房市場(chǎng)以核心區(qū)為主，比如海珠南泰路、天河?xùn)|這些主城板塊，預(yù)計(jì)整體成交量會(huì)明顯回升；外圍板塊預(yù)計(jì)還是以去庫(kù)存為主，漲得慢一些。2026年，核心區(qū)不少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商會(huì)有溢價(jià)要求，但外圍板塊預(yù)計(jì)還以去庫(kù)存為主，暫時(shí)不會(huì)普漲。

在置業(yè)方面，建議剛需家庭抓住政策窗口期，首選聚焦配套成熟、流通性強(qiáng)的板塊，盡可能優(yōu)先選擇現(xiàn)房或已完成保交樓的準(zhǔn)現(xiàn)房。2026年是改善家庭升級(jí)資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，建議提前梳理名下房源，合理定價(jià)加快變現(xiàn)，避免“賣(mài)不掉、買(mǎi)不了”的尷尬；可借助房票政策參與城市更新置換，換取更好的區(qū)域、更新的社區(qū)、更優(yōu)質(zhì)的配套、更稀缺資源的房子。重點(diǎn)看琶洲、天河?xùn)|、萬(wàn)博這些有產(chǎn)業(yè)支撐的板塊，長(zhǎng)期有增值潛力。頂級(jí)豪宅是硬通貨，建議高凈值買(mǎi)家應(yīng)聚焦于那些具有絕對(duì)稀缺性（如一線江景、核心地標(biāo)）的資產(chǎn)，進(jìn)行長(zhǎng)期的資本配置。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉

　　現(xiàn)房占比過(guò)半 房地產(chǎn)銷(xiāo)售制度改革正當(dāng)其時(shí)

2025年廣州一二手住宅的合計(jì)網(wǎng)簽量預(yù)計(jì)將達(dá)17萬(wàn)套。其中一手住宅簽約套數(shù)約為6.3萬(wàn)套，同比約減少10%；二手住宅簽約套數(shù)約10.7萬(wàn)套，同比約減少4%。

廣州這一數(shù)據(jù)與全國(guó)情況相差不多。實(shí)際上，考慮到去年9月末史詩(shī)級(jí)利好出臺(tái)后，四季度曾經(jīng)有一波脈沖式的高位行情，今年政策以穩(wěn)為主的廣州樓市交出的成績(jī)單尚在預(yù)期之中。我認(rèn)為，過(guò)去四年廣州一二手住宅合計(jì)15萬(wàn)-18萬(wàn)套的簽約水平，已經(jīng)探明了廣州市場(chǎng)的底部在哪里，也足以給未來(lái)指明方向。

價(jià)格方面，過(guò)去一年廣州的房?jī)r(jià)還在止跌回穩(wěn)的進(jìn)程之中。初步估算，2025年廣州一手住宅的成交均價(jià)約為3.4萬(wàn)元/平方米，同比下跌4.3%，降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅成交均價(jià)約為2.7萬(wàn)元/平方米，同比下跌6.6%，降幅收窄近8個(gè)百分點(diǎn)。

或者有人認(rèn)為這和市場(chǎng)體感有些差異。但是廣州一共有11個(gè)行政區(qū)，過(guò)去一年中心城區(qū)業(yè)主經(jīng)歷的房?jī)r(jià)調(diào)整，外圍區(qū)域業(yè)主在之前兩年早已經(jīng)歷。

展望2026年，應(yīng)該用更陽(yáng)光的心態(tài)迎接市場(chǎng)發(fā)展新模式。一是，相比2024年9月份的歷史庫(kù)存高位，目前廣州商品住宅的可售貨量已經(jīng)下降了超過(guò)200萬(wàn)平方米，而當(dāng)存量房源中現(xiàn)房占比過(guò)半，房地產(chǎn)銷(xiāo)售制度的改革完善正當(dāng)其時(shí)。二是，“縮量提質(zhì)”的供給側(cè)改革正在取得成效，過(guò)去一年廣州中心五區(qū)的土地供應(yīng)占比高達(dá)51%，更低密度、更高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、更有質(zhì)價(jià)比的好房子，將成為未來(lái)廣州樓市供應(yīng)的穩(wěn)定器。

我們還注意到，作為國(guó)內(nèi)首個(gè)探索房票安置機(jī)制的一線城市，過(guò)去一年廣州各區(qū)積極探索實(shí)踐，大力開(kāi)拓房票在舊村改造以及保交樓中的安置使用場(chǎng)景，發(fā)揮了調(diào)動(dòng)需求的關(guān)鍵作用，有望成為接下來(lái)搞活樓市的“鲇魚(yú)”。

看 灣 區(qū)

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文

　　2027年上半年樓市或全面回升

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)是“有驚無(wú)險(xiǎn)”的一年。房企好學(xué)生萬(wàn)科是“有驚無(wú)險(xiǎn)”的代表，在債務(wù)壓力下堅(jiān)持了一年。龍頭房企保利發(fā)展，三季度也報(bào)了虧損。地產(chǎn)寒冬仍未結(jié)束。廣州在2024年全面放開(kāi)限購(gòu)之后，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)已達(dá)到階段性“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)。主要表現(xiàn)在三點(diǎn)：一手房和二手房成交活躍，全年廣州一手住宅成交面積同比增長(zhǎng)將超過(guò)11%，二手房成交套數(shù)將突破10萬(wàn)套；樓價(jià)相對(duì)穩(wěn)定；房屋租金售價(jià)比已經(jīng)逐步進(jìn)入2%至3%的合理區(qū)間。

2025年，城市中產(chǎn)白領(lǐng)普遍感覺(jué)理財(cái)難。占中國(guó)城市家庭財(cái)富比例達(dá)60%-70%的房地產(chǎn)處于價(jià)格下行通道中。銀行理財(cái)產(chǎn)品失去了房地產(chǎn)這個(gè)標(biāo)的物，收益率已經(jīng)降到近10年來(lái)新低。

2026年，廣州房地產(chǎn)政策的發(fā)力點(diǎn)將圍繞全國(guó)房地產(chǎn)政策基調(diào)：“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。2026年是去庫(kù)存的行動(dòng)年，同時(shí)也是廣州房地產(chǎn)往高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年，高品質(zhì)住宅，好房子的建設(shè)，將是政策鼓勵(lì)的方向。同時(shí)，房票已超越簡(jiǎn)單的補(bǔ)償憑證，正在演變?yōu)橐粋€(gè)驅(qū)動(dòng)城市更新、激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、賦予市民更多選擇權(quán)的系統(tǒng)性政策工具。從現(xiàn)實(shí)情況分析，廣州房票的覆蓋面和規(guī)模在2026年將創(chuàng)歷史新高，并給廣州房地產(chǎn)帶來(lái)新動(dòng)能。

成交量、售價(jià)、租金，是判斷樓市觸底回升的重要指標(biāo)，廣州樓市底部特征已經(jīng)出現(xiàn)。樓市全面回升，可能在2027年上半年。建議購(gòu)房者記住三句話(huà)：中心、中心還是中心。要買(mǎi)中心城市、中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)居住物業(yè)。最貴的，就是最便宜的。除了關(guān)注產(chǎn)品，還要關(guān)注服務(wù)和管理。

2025年，香港樓市已經(jīng)回暖。2026，深圳樓市距離止跌回穩(wěn)已經(jīng)不遠(yuǎn)。在階段性企穩(wěn)后，深圳樓市的反彈幅度將超出大多數(shù)人的預(yù)期。

　　華南城市研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)姚育賓

　　廣深樓市上半年夯底蓄力 下半年穩(wěn)步升溫

2025年，香港房?jī)r(jià)扭跌為漲，扭轉(zhuǎn)廣深市場(chǎng)看空預(yù)期。隨著人民幣升值、美國(guó)持續(xù)降息，境外資金開(kāi)始搶購(gòu)中國(guó)資產(chǎn)，與香港同處于大灣區(qū)核心城市的廣州、深圳，成為國(guó)際資本提前布局的重點(diǎn)城市。預(yù)計(jì)這輪購(gòu)房熱潮將由香港向廣深蔓延，形成香港上漲——深圳接棒——廣州跟進(jìn)的區(qū)域樓市熱度傳導(dǎo)鏈條。

香港樓市通過(guò)激活本地住房消費(fèi)、樓股資金切換、增量資金加持等方式，實(shí)現(xiàn)觸底反彈。2026年，預(yù)計(jì)廣深將精準(zhǔn)發(fā)力因城施策，包括房貸領(lǐng)域持續(xù)寬松，深化公積金制度改革，房貸貼息，交易稅費(fèi)定向優(yōu)惠減免等等。對(duì)比香港，廣深需要依托政策發(fā)酵見(jiàn)效、城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、供求庫(kù)存去化等綜合因素形成全力，從而實(shí)現(xiàn)樓市復(fù)蘇。

2026年是中國(guó)十五五規(guī)劃開(kāi)局之年，預(yù)計(jì)廣深樓市將呈現(xiàn)房?jī)r(jià)由全面下跌轉(zhuǎn)向局部結(jié)構(gòu)性分化，新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)，二手房有望回升，較2025年價(jià)格有明顯好轉(zhuǎn)?？傮w而言，上半年夯底蓄力，下半年穩(wěn)步升溫，成交量預(yù)計(jì)跑出前穩(wěn)后高走勢(shì)，上半年利好政策持續(xù)加碼，下半年隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政策發(fā)酵，同比、環(huán)比都將出現(xiàn)不同程度上漲?？傮w而言，2026年廣深樓市成交量將率先逆勢(shì)上漲，緊隨其后房?jī)r(jià)逐步回升，量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。主城區(qū)、高品質(zhì)項(xiàng)目漲勢(shì)較顯現(xiàn)，外圍郊區(qū)、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目難以出現(xiàn)普漲甚至還會(huì)有下行風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2026年，預(yù)計(jì)在香港、廣深強(qiáng)力帶動(dòng)下，周邊其他城市作為大灣區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)腹地，陸續(xù)走出下跌低谷，重振樓市信心。對(duì)于購(gòu)房者而言，置業(yè)者可以考慮在這關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折階段，加快逢低置業(yè)節(jié)奏，重點(diǎn)關(guān)注人口密集地段，公交、地鐵等交通便捷片區(qū)；主要選擇現(xiàn)房，或者成熟二手房，避開(kāi)高負(fù)債房企期房，確保順利交付。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

　　要打通剛需和改善、二手房和新房循環(huán)的堵點(diǎn)

2025年，廣州、深圳樓市的亮點(diǎn)之一就是二手房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，其中廣州1-11月二手住房交易量為4.2萬(wàn)套，同比與2024年基本持平，深圳二手房交易4.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)11%。

在市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，價(jià)格在二季度以后出現(xiàn)又一輪下滑的情況下，能實(shí)現(xiàn)止跌是非常不容易的。

二手房占比方面，1-11月廣州、深圳二手住房交易占比分別為45%和60%，二手房已經(jīng)成為市場(chǎng)的主體。

二手房市場(chǎng)穩(wěn)定了，但我們并未在體感上有明顯的感覺(jué)，因?yàn)檫@部分群體可能不是我們周邊的人。

從成交結(jié)構(gòu)看，廣州、深圳200萬(wàn)元總價(jià)以下二手住房占比分別為60%和50%，300萬(wàn)元以下占比分別為75%和60%。

由于房?jī)r(jià)下跌明顯，購(gòu)房首付、月供、稅費(fèi)降到歷史最低，外來(lái)人群能買(mǎi)得起了，他們?cè)谥槿谴蚬ざ嗄辏Ｍ麚碛幸粋€(gè)屬于自己的家。當(dāng)租金和月供差不多了，他們便入市了，這是二手房市場(chǎng)穩(wěn)定的主要原因。

這個(gè)變量不像有錢(qián)任性的“快變量”購(gòu)買(mǎi)力，他們是慢變量，但由于基數(shù)大、底座厚，持續(xù)性強(qiáng)，不僅成為穩(wěn)定二手房市場(chǎng)，特別是阻止老破小無(wú)底線下跌的生力軍，還是打通剛需和改善、二手房和新房循環(huán)腸梗阻的關(guān)鍵，也是2026年樓市能尋到底、探到底的關(guān)鍵。

　　看 豪 宅

　　合富輝煌廣州公司首席市場(chǎng)分析師胡廣東

　　一二線城市將迎豪宅供應(yīng)“大年”

2025年四季度以來(lái)，廣深等城市的多個(gè)豪宅項(xiàng)目均在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日取得耀眼的成交業(yè)績(jī)，部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)更是超100億（如廣州的保利玥璽灣），凸顯豪宅產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年廣州一手住宅市場(chǎng)上總價(jià)3000萬(wàn)以上的單位成交約350套，同比增長(zhǎng)約33%，成交量也創(chuàng)下歷史新高。

可以預(yù)見(jiàn)，“好房子”戰(zhàn)略下，核心區(qū)域住宅用地的容積率等指標(biāo)將會(huì)寬松，會(huì)有助于促進(jìn)豪宅產(chǎn)品的升級(jí)迭代，進(jìn)而促進(jìn)豪宅需求的釋放；當(dāng)未來(lái)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)、樓市重回上升軌道的時(shí)候，具備稀缺優(yōu)勢(shì)的豪宅產(chǎn)品顯然更有溢價(jià)能力。

當(dāng)前各城市整體去庫(kù)存壓力仍較大，剛需及改善型買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)力普遍性下滑的勢(shì)頭預(yù)計(jì)仍將持續(xù)一段時(shí)間，市場(chǎng)上很多項(xiàng)目都在一邊控總價(jià)，一邊加配（即提升裝修標(biāo)準(zhǔn)）。對(duì)很多開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，從競(jìng)爭(zhēng)壓力、利潤(rùn)空間、品牌效應(yīng)等方面來(lái)看，豪宅市場(chǎng)已是壓力相對(duì)小的一條賽道。

從實(shí)際情況看，2025年以來(lái)一線城市及各二線城市新入市的豪宅項(xiàng)目所呈現(xiàn)出的產(chǎn)品力的提升則更為明顯。除了高標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)裝修配置外，酒店級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的地下車(chē)庫(kù)、更迎合當(dāng)前客戶(hù)群體喜好的會(huì)所、質(zhì)感與實(shí)用功能兼顧的架空空間、樹(shù)種名貴與設(shè)計(jì)感并重的園林等幾乎已經(jīng)成為眾豪宅項(xiàng)目的標(biāo)配。

而且，很多豪宅項(xiàng)目在產(chǎn)品展示階段即已充分體現(xiàn)出對(duì)客戶(hù)生活細(xì)節(jié)的尊重，并且在提前呈現(xiàn)及超預(yù)期兌現(xiàn)方面也給出足夠的誠(chéng)意以回饋客戶(hù)的信任，情緒價(jià)值直接拉滿(mǎn)。當(dāng)然，“好服務(wù)”這一項(xiàng)是要在各項(xiàng)目交付之后才能得以驗(yàn)證的，從目前各大品牌房企的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，相信這一項(xiàng)也將會(huì)較以往有所提升。

相信在2026年，一線城市及二線重點(diǎn)城市將迎來(lái)豪宅供應(yīng)“大年”，百花齊放局面下，豪宅市場(chǎng)將走出一波獨(dú)立行情。

采寫(xiě)：南都記者 邱永芬 王艷玲 圖片為南都資料圖