看似激進，實則背后有嚴(yán)密的財務(wù)盤算。

于帥卿 中房報記者 許倩 北京報道

自今年7月新任董事長齊占峰上任以來，北京城建發(fā)展便展現(xiàn)出強勁擴張態(tài)勢，引發(fā)市場關(guān)注。

綜合市場相關(guān)表現(xiàn)來看，近3個月，北京城建投資發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“北京城建發(fā)展”）已在北京土地市場連落3子，總耗資超77億元；拉長時間線，截至11月底，其在北京拿地總額已破100億元。

這家去年虧損還超9億元的上市房企在今年也迎來了好的態(tài)勢，2025年前三季度，北京城建發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入193.11億元，同比增長64.2%；歸屬母公司凈利潤7.65億元，同比增長40.24%；扣除非經(jīng)常性損益凈利潤2.38億元，同比扭虧。

在守住現(xiàn)金流、變速發(fā)展的前提下為未來“囤糧”，這位“財務(wù)老將”展現(xiàn)了沉穩(wěn)激進的一面。

針對近期擴張拿地及資金支持等問題，記者致電城建發(fā)展進行了了解，董事會秘書部一工作人員表示，拿地是公司的正常經(jīng)營行為，未來是否繼續(xù)將取決于市場環(huán)境；對于如何平衡短期資金壓力與長期收益，該工作人員則進行了婉拒，未透露更多細節(jié)。

“看似激進，實則背后有嚴(yán)密的財務(wù)盤算。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析認(rèn)為，齊占峰的策略是“先減負、再擴張?！?/p>

綜合觀察來看，齊占峰上任后迅速處置部分滯銷存貨和低效資產(chǎn)，回籠資金5億~6億元，為拿地備下“自有彈藥”。同時，近77億元支出中約6成通過與多家企業(yè)合作分擔(dān)，有效控制了自身負債的實際增幅，努力將資產(chǎn)負債率維持在76%左右的警戒線以內(nèi)，也體現(xiàn)了這位財務(wù)出身的負責(zé)人的嚴(yán)謹(jǐn)性。

逆勢擴張

查閱北京城建發(fā)展拿地情況可見，自董事長齊占峰上任以來，公司在土地市場的姿態(tài)變得異常激進。

9月5日，齊占峰上任后的首宗重點地塊落槌。北京城建發(fā)展聯(lián)合住總、建工兩大本土國企，以29億元競得北京豐臺岳各莊地塊，緊鄰西四環(huán)，區(qū)位優(yōu)勢顯著。

10月30日，在北京昌平東小口地塊爭奪戰(zhàn)中，北京城建發(fā)展選擇與昌平國資聯(lián)手，以28.09億元底價摘得該地塊。該區(qū)域已5年未有新建住宅供應(yīng)，市場預(yù)期稀缺。

11月19日，北京城建發(fā)展一改此前聯(lián)合拿地的保守，以獨立競標(biāo)姿態(tài)與中海地產(chǎn)爭奪天壇旁的東城祈年大街地塊，最終以20.28億元成交。

短短3個月，北京城建發(fā)展在北京的拿地金額超過77億元。若將時間線前移至今年6月，其與越秀地產(chǎn)等企業(yè)聯(lián)合競得的昌平生命科學(xué)園地塊（23.95億元）計入在內(nèi)，今年以來在北京拿地總額已突破100億元。

北京城建發(fā)展曾在公告中表示，作為北京城建集團房地產(chǎn)板塊的上市公司，企業(yè)始終堅持立足北京的土地投拓策略，持續(xù)深耕北京市場。

值得注意的是，這一連串動作與其財務(wù)表現(xiàn)形成了一定差距。盡管2025年1~9月城建發(fā)展實現(xiàn)扭虧為盈，歸屬上市公司股東的凈利潤為7.65億元，同比增長40.24%，但業(yè)績增長主要源于結(jié)轉(zhuǎn)收入增加及金融資產(chǎn)股價上漲，主業(yè)造血能力的穩(wěn)定性仍需觀察。

戰(zhàn)略換擋

在這輪看似逆周期的投資背后，是北京城建發(fā)展控制權(quán)交接后一套全新經(jīng)營邏輯的顯現(xiàn)。

今年7月，具有深厚財務(wù)背景的齊占峰從北京城建集團總會計師之位，空降至北京城建發(fā)展擔(dān)任董事長，這位56歲的“財務(wù)老將”，職業(yè)生涯歷經(jīng)北京地鐵、首發(fā)集團等大型國企的首席財務(wù)官，深諳風(fēng)險管控。

市場將其上任解讀為一個明確信號，在行業(yè)下半場，地方國資房企正試圖破解“既要現(xiàn)金流安全，又要利潤增長”的難題。

新董事長上任后，迅速展現(xiàn)出清晰的戰(zhàn)略思路。在今年4月的北京城建集團經(jīng)濟分析會上，齊占峰就明確提出要“堅決杜絕沒有現(xiàn)金流的營收和利潤”，并強調(diào)要“下大力氣推動地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在去存量優(yōu)增量上下功夫，維護資金安全，保障地產(chǎn)業(yè)務(wù)安全發(fā)展”。

10月27日，在北京城建發(fā)展2025年三季度經(jīng)濟活動分析會上，齊占峰進一步闡述了其經(jīng)營理念。他表示，公司要“抓風(fēng)控、抓增量、抓轉(zhuǎn)型、抓改革、抓效益”，聚焦主業(yè)穩(wěn)住基本盤，重視資金鏈安全。

這一理念直接投射在拿地策略上，近期企業(yè)獲取的地塊均位于北京四環(huán)內(nèi)或近郊成熟板塊，且多為聯(lián)合體競得，既控制單項目風(fēng)險，又鎖定一線城市去化確定性。在國企托底土地市場的當(dāng)下，這被視為為未來市場復(fù)蘇提前儲備優(yōu)質(zhì)“糧草”。

公司管理架構(gòu)也同步調(diào)整為“攻守兼?zhèn)洹钡慕M合。與董事長齊占峰搭檔的是總經(jīng)理鄒哲，一位在北京城建體系成長起來的業(yè)務(wù)“老將”，擁有豐富的項目拓展與運營經(jīng)驗。這一“財務(wù)專家+業(yè)務(wù)老將”的班子，被視為在風(fēng)險控制與業(yè)務(wù)進取之間尋求平衡的理想架構(gòu)。

從更高層面看，北京城建集團已明確將北京城建發(fā)展作為旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的唯一上市平臺，承諾逐步解決同業(yè)競爭問題，這為公司的長遠發(fā)展提供了資源注入的預(yù)期。

不過，前路挑戰(zhàn)依然清晰。柏文喜分析表示，北京城建發(fā)展近3年凈利潤波動較大，若高價地塊未來盈利不及預(yù)期，可能再度侵蝕利潤。同時，母公司旗下其他地產(chǎn)平臺潛在的資源分流，仍會困擾資本市場估值。最大的考驗在于銷售端，在限價政策下，高成本項目利潤率空間有限，齊占峰提出的“拿地即營銷”快周轉(zhuǎn)策略若受阻，緩慢的去化速度將迅速拖累財務(wù)成本。

此外，北京城建發(fā)展雖貴為“北京一哥”，但在安徽黃山、重慶、青島等外地市場，仍有數(shù)百萬平方米的存量資產(chǎn)去化緩慢，如何盤活這些存量資產(chǎn)為新擴張輸血也是一大難題。

柏文喜表示，“短期來看，超過77億元的投入成功補倉核心城市，穩(wěn)固了市場地位，但中長期而言，能否真正穿越周期，取決于后續(xù)融資通道、集團資源整合的實效，以及這些高價項目最終的流速與盈利表現(xiàn)?！?/p>

這場由“財務(wù)老將”主導(dǎo)的逆勢進擊，結(jié)局是精算的勝利還是豪賭的冒險，市場正拭目以待。