文/北京進深 林振興

昌平去化老大難的住總清樾府，二期居然漲價了。

這個遠郊大盤，共規(guī)劃3個住宅子地塊，1392套房源。

去年7月取證的一期，共18棟樓416套，全部為4層洋房，擬售價格在5.31萬–5.87萬/㎡。

結(jié)果呢？一期賣了一年多時間，網(wǎng)簽才走了一半。

現(xiàn)在二期又?jǐn)D進來，共16棟304套，擬售價格在5.48萬元-5.94萬元/㎡，它的局面更尷尬了：

一期最先亮相，占盡先發(fā)優(yōu)勢；三期已經(jīng)調(diào)規(guī)，增配“好房子”標(biāo)準(zhǔn)套餐；

唯獨二期，卡在中間，價格沒比一期低，配置又不如三期香。

二期產(chǎn)品線也是“大雜燴”，從88㎡三居到182㎡疊拼，跨度極大。雖然疊拼算是二期亮點，但購房者會買單嗎？

這個項目，當(dāng)年由住總現(xiàn)任董事長劉連福拍板，砸下35億拿下。

內(nèi)部會上，他強調(diào)，“項目團隊要重點在比回款、比進度上下功夫，保證現(xiàn)金流流速”。

可現(xiàn)實卻很骨感——清樾府，排在住總地產(chǎn)去化榜倒數(shù)。

01

二期也有自己的閃光點，地塊容積率1.21，為項目三塊地中容積率最低的，而且還有疊拼產(chǎn)品。

但它并非是純大戶型，還夾雜有88㎡三居，132/143㎡四居，更像是擁有剛需改善兼顧的大雜燴。

在大戶型買家眼里，小戶型很有可能未來是用于出租的，租戶越多，人越雜，品質(zhì)就越低。

眼下，京城遍地好房子，贈送面積感人，將南北陽臺變室內(nèi)面積，早已見怪不怪。除了陽臺，越來越多昌平新盤還有風(fēng)雨連廊、首層架空等“好房子”元素。

相比市場上“好房子”，清樾府得房率不占優(yōu)勢，戶型設(shè)計也暗藏不少槽點。

二期的北面、西面的1#、2#、3#、4#、9#、10#，以及最南端的16#都是88㎡戶型。

88㎡起步戶型，是三室兩廳雙衛(wèi)，南面270度飄窗贈送，北向還有一個設(shè)備平臺。

但是這種狹長戶型，普遍存在客廳太大，臥室過小的問題。

北向的兩個房間，西邊的小臥室7.8㎡；東邊的書房只有7平米，放一張床之后就不剩什么空間了，真的只能做書房。

主衛(wèi)還是暗衛(wèi)。88㎡得房率方面，例如1#3單元-202 為77.87%。

東面6#、7#、12#、13#是132㎡戶型。

132㎡戶型做成了四葉草，但仍存在大門正對廁所，而且兩個衛(wèi)生間都有飄窗。

淋浴房與飄窗并存，是洗澡可以坐下休息用，當(dāng)這是公共澡堂？就這么點大的淋浴房，里面還有墻垛子，老人和孩子洗澡跌倒怎么辦？

客廳面寬4.2米，僅比主臥面寬大了0.1米。

15#為143㎡戶型，四室兩廳兩衛(wèi)，南向四面寬。它也是二期單價最高的一棟樓，其中頂層房源預(yù)售價達到6.16萬元/㎡。

按理說這個面積段應(yīng)該做三個衛(wèi)生間，比較合理。家里人一多，早上兩個廁所根本不夠用。

而且，主衛(wèi)也不配一個雙臺盆和浴缸，顯得沒有那么豪。

該戶型做到了動靜區(qū)分離，東區(qū)是餐客廚和活動室，西區(qū)是臥室。但尷尬的是，客人如果要去洗手間，得跑到西區(qū)。

中間位置最好的5#、8#、11#、14#，是疊拼戶型。其中，下疊是182m2，上疊是162m2。

較為奇葩的是，清樾府的疊拼是沒有院子和露臺，只有設(shè)備平臺，而且還不大。

其中，162m2上疊是四室三廳三衛(wèi)，首層和二層做到動靜分區(qū)。

首層進門正對衛(wèi)生間，沒有獨立家政間。除了餐客廚，北面是書房，南面是活動室。在贈送上，南面送飄窗，北面是設(shè)備平臺。

二層只有飄窗贈送。功能上，有兩個臥室，加一個5.8㎡多功能廳，它比廁所還小。

182m2下疊也是四室三廳三衛(wèi)，首層進門還是正對衛(wèi)生間。不同的是，北面有家政間，以及一間12m2的臥室，可以當(dāng)老人房。

二層是兩個臥室，多功能廳變成了15.4m2的家庭廳。但都頂配了，清樾府還是不給業(yè)主配一個浴缸。

02

目前，清樾府一期完成網(wǎng)簽214套，首批去化率剛過半，成交均價4.3萬元/平米，成交金額8.7億元。

這個項目單單拿地就花了35億現(xiàn)金，地價覆蓋率約25%。

兩百來套的成交量，還是營銷負(fù)責(zé)人呂微靠“以價換量”爭取來的。

取證后的去年7月至10月，清樾府網(wǎng)簽一直“掛0”。

這是怎樣的水平？一般北京樓盤，在開盤1-2個月，正常認(rèn)轉(zhuǎn)簽是40%的折損率。

直到11月，清樾府網(wǎng)簽終于破0，單月成交12套，成交均價46,225元/平米。

緊接著，該項目的成交量卻在走下坡路，12月網(wǎng)簽4套。今年1月，更是只網(wǎng)簽了1套。

呂微只能使出降價的殺手锏。

2月，清樾府終于有了起色，網(wǎng)簽了29套，但成交均價來到了40,949元/平米，相較于5.6萬元/平米的銷售指導(dǎo)價，打了73折。緊接著3月，網(wǎng)簽42套。

但道理擺在那里，市場總是買漲不買跌的，越降越賣不出去。

近幾個月來，清樾府的均價卻有了“抬頭”的趨勢，但成交熱度卻降溫了。

10月，它僅網(wǎng)簽了11套，成交均價43,844元/平米；11月，網(wǎng)簽來到了個位數(shù)，僅成交7套，成交均價44,562元/平米。

網(wǎng)簽慢，現(xiàn)金流就差，這是連鎖反應(yīng)。

去年11月，項目公司佰昌房地產(chǎn)向中國工商銀行北京望京支行、中國農(nóng)業(yè)銀行北京朝陽支行申請銀團貸款，金額為26億元，用于清樾府項目開發(fā)建設(shè)。

目前，二期0004地塊的土地使用權(quán)，也已抵押給中國工商銀行北京望京支行。

03

一、二期之后，清樾府三期的體量更大。它一共26棟，全4層洋房，容積率1.26，居住戶數(shù)672戶。

今年10月，三期通過調(diào)規(guī)，動了一場“大手術(shù)”。

公區(qū)方面，增加鄰里中心和架空層；增加風(fēng)雨連廊；增設(shè)人行次入口。

陽臺，是本次調(diào)規(guī)的重點。

原一、二期產(chǎn)品贈送空間主要是南向通面寬的飄窗，端戶有轉(zhuǎn)角/側(cè)邊飄窗；北向為不可封閉的設(shè)備平臺。

三期調(diào)規(guī)后，南向一部分飄窗改成了內(nèi)嵌式陽臺，進深1.2米/1.5米/1.8米不等。

從總平圖來看，大部分房源的陽臺進深都在1.5米，加上邊戶飄窗和北向設(shè)備臺，得房率較一期、二期將有大幅提升。

等三期面世后，二期將更難賣了。

一份住總地產(chǎn)的跟蹤評級報告顯示，截止2025年3月底，清樾府以5%去化率，排名公司在售項目去化率的倒數(shù)第一。

排名倒數(shù)第二的是，跟它同在去年8月開盤的順義芳華里，去化率21%，遠遠將清樾府甩在身后。

當(dāng)然，呂微或許也有一個理由，去化率墊底，是因為清樾府盤大。

時間回溯至2024年2月，住總置業(yè)在昌平，以底價35億元摘得CP01-0901-0004、0006、0013、0014地塊，即清樾府，樓面價2.49萬元/平方米，住宅指導(dǎo)價為5.6萬元/平方米。

這塊地，也是劉連福擔(dān)任住總置業(yè)董事長期間拿下的。包括3個住宅子地塊，建面約14.02萬㎡，規(guī)劃62棟住宅，共1392套房源。

不僅在住總地產(chǎn)內(nèi)部是倒數(shù)，清樾府在昌平的日子也并不好過，它面臨眾多強敵。

加上在售的北京國賢府一二期、星耀未來、國譽燕園朗潤、龍湖觀萃，尾盤越秀星樾、中海寰宇未來、建發(fā)觀堂府，中海未來之鏡、國譽星城、龍湖凌云頌等。

今年昌平的供應(yīng)量，妥妥突破1萬套。

明年上半年，昌平樓市將更熱鬧，東小口、歇甲村、未來科技城南區(qū)三個項目會同臺競技。