二零二六年，房地產(chǎn)市場(chǎng)站在了新的歷史節(jié)點(diǎn)上，購(gòu)房者面臨著盡快買房還是再等一等的艱難抉擇，而馬云和李嘉誠(chéng)這兩位商業(yè)巨擘的預(yù)言與判斷，不謀而合地為購(gòu)房者提供了重要的參考方向。

馬云早在二零一七年就曾預(yù)言，八年后中國(guó)最便宜的就是房子，如今站在二零二六年的節(jié)點(diǎn)回望，這一預(yù)言與中央房住不炒的長(zhǎng)期定調(diào)形成呼應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻變革，房?jī)r(jià)迎來(lái)結(jié)構(gòu)性分化與價(jià)值回歸的重大轉(zhuǎn)變，過(guò)去全國(guó)一盤棋的樓市格局徹底終結(jié)，二零二六年區(qū)域分化進(jìn)入深水區(qū)。

一線及強(qiáng)二線城市憑借產(chǎn)業(yè)支撐與人口虹吸效應(yīng)，展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，二零二五年十月上海新房?jī)r(jià)格逆勢(shì)上漲百分之零點(diǎn)三，同比漲幅達(dá)百分之五點(diǎn)七，杭州、成都等新一線城市人口凈流入均超二十萬(wàn)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)與人口集聚支撐住房需求，瑞銀預(yù)測(cè)，二零二六年這類城市新房銷量降幅將顯著收窄，核心板塊或出現(xiàn)百分之三到百分之五的價(jià)格回升，上海核心區(qū)去化周期將降至十五個(gè)月的健康區(qū)間。

與之形成鮮明對(duì)比的是，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口持續(xù)流出的三四線城市面臨調(diào)整壓力，二零二五年三四線城市人口凈流出達(dá)三百一十二萬(wàn)人，部分資源型城市已出現(xiàn)單價(jià)不足千元、總價(jià)五萬(wàn)元的住房，廣義庫(kù)存去化周期超三十個(gè)月，供需關(guān)系推動(dòng)房?jī)r(jià)回歸居住本質(zhì)，同一城市內(nèi)部板塊分化同樣明顯，北京金融街、上海陸家嘴等核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)成為抵御通脹的硬通貨，而遠(yuǎn)郊板塊因配套兌現(xiàn)周期長(zhǎng)、流通性差，成交占比僅百分之八點(diǎn)六。

李嘉誠(chéng)一直強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)早不是閉著眼買的時(shí)代，買對(duì)是資產(chǎn)，買錯(cuò)是負(fù)債，二零二六年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境里，純存錢跑不贏通脹，純買房大概率踩坑，得結(jié)合自身情況做組合，他提醒購(gòu)房者，現(xiàn)在買房得看核心城市核心地段，這一觀點(diǎn)與馬云房?jī)r(jià)回歸居住本質(zhì)的預(yù)言不謀而合。

在二零二六年，購(gòu)房者若盲目在三四線城市買房，很可能陷入困境，以三四線城市非核心地段的房子為例，二零二四年很多三四線城市二手房掛牌量同比漲了百分之二十以上，供大于求現(xiàn)象明顯，想轉(zhuǎn)手時(shí)根本無(wú)人接盤，有數(shù)據(jù)顯示，這類房子三年貶值百分之十五很常見，購(gòu)房者可能面臨資產(chǎn)縮水的風(fēng)險(xiǎn)，而在一二線城市，二十萬(wàn)可能連首付都不夠，若硬湊首付購(gòu)買遠(yuǎn)郊房子，周邊沒配套，出租沒人要，自己住也不方便，等于把錢套在鋼筋水泥里。

中央城市會(huì)議和十五五規(guī)劃為二零二六年房?jī)r(jià)回升提供了積極信號(hào)，十五五規(guī)劃建議明確提出推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)建發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，這一規(guī)劃釋放了未來(lái)五年房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)，主要基于供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)和預(yù)期、信心的回歸。

在政策層面，清理住房消費(fèi)不合理限制性措施成為重點(diǎn)，這意味著限購(gòu)、限貸、限價(jià)等限制政策將逐步退出歷史舞臺(tái)，特別是核心城市，目前仍有部分限制性措施尚未完全取消，未來(lái)有望進(jìn)一步放開，這將釋放大量住房需求，促進(jìn)市場(chǎng)活躍度提升。

同時(shí)，城市更新和收儲(chǔ)政策也將加速落地，中央投入超四千二百五十億元用于老舊小區(qū)改造，地方財(cái)政對(duì)基礎(chǔ)改造項(xiàng)目補(bǔ)貼比例達(dá)百分之八十到百分之九十，業(yè)主個(gè)人負(fù)擔(dān)微乎其微，改造后的房源價(jià)值明顯提升，如北京東城區(qū)一套六十平米的老房改造后，月租金上漲了三百元，上海靜安區(qū)小區(qū)管網(wǎng)升級(jí)后，二手房掛牌價(jià)上漲了百分之十二，這些政策不僅改善了居民的居住條件，也提升了房產(chǎn)的價(jià)值，為房?jī)r(jià)回升提供了支撐。

對(duì)于購(gòu)房者而言，二零二六年應(yīng)摒棄炒房致富的舊思維，回歸居住本質(zhì)需求，優(yōu)先選擇核心城市和優(yōu)質(zhì)板塊，避開三四線城市及遠(yuǎn)郊非核心區(qū)域，聚焦品質(zhì)住宅，躲開房齡超過(guò)二十年的老舊小區(qū)等高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，關(guān)注政策支持區(qū)域，如城市更新片區(qū)、軌道交通樞紐等，這些區(qū)域未來(lái)配套升級(jí)潛力大，疊加政策紅利，置業(yè)成本更具優(yōu)勢(shì)。

二零二六年的樓市，既應(yīng)驗(yàn)了馬云房?jī)r(jià)回歸居住本質(zhì)的核心預(yù)言，也展現(xiàn)了核心資產(chǎn)保值的現(xiàn)實(shí)圖景，在中央城市會(huì)議和十五五規(guī)劃的積極推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著高質(zhì)量發(fā)展的方向邁進(jìn)，購(gòu)房者只有精準(zhǔn)挑選核心城市、優(yōu)質(zhì)板塊與品質(zhì)房源，才能在市場(chǎng)變革中抓住機(jī)遇、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。