圖源：香港瑰麗酒店小紅書

近日，一則來自彭博社的消息震動全球酒店業(yè)：

香港富豪鄭裕彤家族正在尋求買家，計劃出售家族旗下高端酒店——瑰麗酒店集團的部分資產(chǎn)，其中或包括瑰麗旗下的58家酒店。

據(jù)新世界集團2024年債務重組文件披露，僅香港瑰麗酒店一家估值就達159億港元，占集團總資產(chǎn)比重超10%。

一家酒店的估值就幾乎相當于當年整個瑰麗品牌收購價的8倍，充分證明了其成功運營帶來的價值增值。

瑰麗酒店集團如今已成為高端酒店市場的知名品牌，在全球擁有58家酒店，其中香港瑰麗酒店最近剛榮登“全球最佳50家酒店”榜首。

拋售背后，是凈負債率高達98%（截至2025年6月底）的新世界發(fā)展，也是香港負債率最高的大型開發(fā)商之一。

鄭氏家族“準接班人”鄭志雯一手打造的瑰麗酒店版圖，如今卻可能成為鄭氏家族自救的籌碼。

“明珠”瑰麗絕非棄子

瑰麗酒店絕非普通資產(chǎn)。

這個由美國石油大亨繼承人Caroline Rose Hunt于1979年創(chuàng)立的奢華酒店品牌，在2011年被鄭裕彤家族以2.29億美元收購。

在鄭家純之女、集團行政總裁鄭志雯的執(zhí)掌下，瑰麗已成為高端酒店市場的知名品牌。

瑰麗酒店重新確立了“A Sense of Place”（在地感）的核心理念，將空間設計與當?shù)貧v史、自然、文化深度融合。

這一戰(zhàn)略大獲成功。三年內(nèi)，瑰麗酒店扭虧為盈，迅速躋身國際高端酒店品牌前列，在全球酒店行業(yè)聲名鵲起。

如今，瑰麗已成為高端酒店市場的知名品牌，目前在全球運營58處物業(yè)，覆蓋香港、北京、三亞、紐約等核心城市。

圖源：瑰麗官網(wǎng)

今年10月，瑰麗酒店集團正式啟用全新Logo，在延續(xù)A Sense of Place（在地感）理念的基礎上，開啟從酒店品牌到生活方式平臺的蛻變。

圖源：網(wǎng)絡

此次被出售的資產(chǎn)包含香港瑰麗酒店等標志性項目，其中香港瑰麗酒店以“全球50家最佳酒店”榜單前列的運營表現(xiàn)，成為交易的核心籌碼。

據(jù)新世界集團2024年債務重組文件披露，僅香港瑰麗酒店估值即達159億港元，占集團總資產(chǎn)比重超10%。

僅一家酒店的估值就幾乎相當于當年整個瑰麗品牌收購價的8倍，足見其品牌價值。

該酒店占據(jù)尖沙咀維港核心地段，即便在酒店業(yè)復蘇放緩的2025年，香港瑰麗的年均入住率仍穩(wěn)定在82%，平均房價達8900港元一晚，較香港奢華酒店均值高出41%。

不過，業(yè)內(nèi)分析認為，瑰麗酒店集團整體出售的可能性不高。

更可能的操作是：出售部分物業(yè)資產(chǎn)，換取資金回籠，但保留品牌的管理權與運營權。

這其實是酒店行業(yè)普遍采用的輕重分離方式，轉手重資產(chǎn)物業(yè)以回籠資金，保留酒店品牌的管理權與運營權。

根據(jù)新世界發(fā)展最新年報顯示，目前其仍自持北京瑰麗酒店、泰國普吉瑰麗酒店兩處物業(yè)。

事實上，瑰麗已在推進輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，擴張節(jié)奏穩(wěn)健。

2020年，瑰麗酒店集團就曾與麗呈集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，通過合資公司開發(fā)和運營所有同派酒店和中國大陸新開設的新世界酒店。

今年5月，同派酒店成功備案特許經(jīng)營計劃，被外界視為加速規(guī)模化的發(fā)力動作，也是港資中高端品牌全面押注內(nèi)地市場的一次嘗試。

拋售瑰麗背后的無奈

鄭氏家族此次尋求出售瑰麗酒店部分資產(chǎn)，絕非普通的商業(yè)決策，而是迫于債務壓力的無奈之舉。

因為新世界發(fā)展的債務危機已經(jīng)嚴峻到不得不割愛核心資產(chǎn)的地步。

新世界發(fā)展的債務問題有多嚴重？

截至2024年底，該公司綜合債務規(guī)模高達1246億港元，凈負債率達到57.5%。這一負債率遠高于香港其他大型開發(fā)商，后者普遍不超過30%。

更為緊迫的是，新世界發(fā)展一年內(nèi)需要償還的債務達322億港元，但公司賬上可動用現(xiàn)金僅約340億港元，且銀行存款部分只有98億港元。

現(xiàn)金流捉襟見肘，已然危及企業(yè)的正常經(jīng)營。

在今年6月底獲得882億港元“救命錢”同時也是香港史上最大規(guī)模再融資后，新世界在今年8月再次宣布一筆13億美元永續(xù)債遞延派息，現(xiàn)金流危機仍未緩解。

再來看新世界發(fā)展2025財年財報的核心摘要，重點看兩個數(shù)據(jù)：

股東應占虧損：163億港元；總債務：超1200億港元；

圖源：新世界發(fā)展2025財年財報

摩根大通指出，若新世界要將凈負債比率降至40%，需要注資約600億元。

除再融資外，新世界發(fā)展也在持續(xù)推進資產(chǎn)出售以回籠資金。

自2019年以來，新世界發(fā)展已完成561億港元的非核心資產(chǎn)出售，其中就包含多個酒店資產(chǎn)。

2023年，新世發(fā)展曾以20億元放售旗下新蒲崗九龍貝爾特酒店。

2025年6月，新世界發(fā)展以40余處核心物業(yè)（包括尖沙咀K11、銅鑼灣瑰麗酒店等）作抵押，獲得875億港元貸款。

2025年7月，新世界發(fā)展完成出售菲律賓馬尼拉的馬卡蒂新世界酒店。

但如今，這些出清顯然不足以解決債務問題，鄭氏家族不得不將目光投向更具戰(zhàn)略價值的核心資產(chǎn)——瑰麗酒店。

尤其是估值159億的香港瑰麗酒店。

圖源：香港瑰麗酒店官網(wǎng)

CBRE最新報告顯示，亞太區(qū)奢華酒店供給受限，而高凈值客群年增速達7%，香港作為全球旅游樞紐，核心酒店資產(chǎn)正成為“抗通脹硬通貨”。

另據(jù)CBRE預測，2025年亞太區(qū)航空客運量將增長9%，為全球最高，香港作為跨境旅游樞紐，奢華酒店需求將持續(xù)回暖。

而香港瑰麗2024年營收同比增長22%，其中康體業(yè)務占比達35%，遠超行業(yè)均值，顯示出強勁的盈利能力。

誰會買下瑰麗？

如果瑰麗將來真的易主，當下的潛在買家都有誰？

已有媒體消息顯示，中東主權基金與亞洲私募資本已通過投行接觸鄭家純團隊。

今年以來，全球酒店并購市場風起云涌。

黑石集團旗下酒店投資平臺BRE Hotels以約1.75億美元收購紐約金普頓Eventi酒店。

美國資管巨頭貝萊德也不甘示弱，與馬來西亞YTL集團旗下酒店業(yè)務組成的合資公司，以2.8億新元收購了新加坡馨樂庭萊佛士坊公寓酒店。

美國私募投資公司KSL Capital Partners全資收購威尼斯JW萬豪度假酒店。

新加坡主權財富基金GIC斥資8800萬美元收購印度SAMHI酒店旗下三家子公司各35%的股份。

國際酒店集團同樣在加速并購擴張。

萬豪國際集團收購精品酒店品牌citizenM，交易價值3.55億美元。

洲際酒店集團收購歐洲高端都市生活方式酒店品牌Ruby，進一步擴大其品牌組合至20個。

凱悅酒店集團則以26億美元的價格收購Playa Hotels & Resorts，加碼全包度假村市場。

這些國際酒店巨頭在并購領域縱橫捭闔，展現(xiàn)出對酒店資產(chǎn)的強烈信心。

不難發(fā)現(xiàn)，國際酒店集團并購的重點逐漸從單純的物業(yè)收購，轉向品牌、管理體系的整合。

洲際收購Ruby、萬豪收購citizenM，均體現(xiàn)出對特色品牌和商業(yè)模式的青睞。

圖源：香港瑰麗酒店

其實，早在2022年底，就有市場傳言稱萬豪可能收購瑰麗酒店。

當時預測認為，如果收購成行，瑰麗酒店CEO鄭志雯可能加入萬豪管理層。

雖然這一預測并未實現(xiàn)，但也反映了業(yè)內(nèi)對瑰麗酒店品牌價值的認可。

瑰麗酒店當下面臨的挑戰(zhàn)，也是整個奢華酒店行業(yè)的一個縮影。

就在不久前，擁有62年歷史的文華東方宣布將被母公司怡和集團以42億美元（約合300億人民幣）私有化。

文華東方的退市抉擇，反映了獨立奢華品牌在集團化時代的困境。

當下，全球高端酒店市場已進入“集團化廝殺”階段，萬豪、希爾頓憑借規(guī)模形成碾壓優(yōu)勢。

面對這種競爭格局，文華東方和瑰麗如今似乎都要選擇“賣樓留牌”的輕資產(chǎn)轉型路徑：出售物業(yè)回籠資金，但同時保留管理權。

瑰麗酒店的命運將在未來幾個月內(nèi)決定。

目前談判仍處于初步階段，鄭氏家族的代表已接觸數(shù)家公司，探討出售瑰麗酒店資產(chǎn)的可能性。

無論結果如何，瑰麗酒店的命運，只是全球酒店資產(chǎn)大遷徙中的一個縮影。酒店資產(chǎn)正在從地產(chǎn)附庸回歸市場導向，從重資產(chǎn)轉向重運營，從規(guī)模擴張走向精益管理。

在這場無聲的大遷徙中，唯一確定的是，酒店業(yè)終將屬于那些真正讀懂市場、具備精細化運營能力的玩家。