如果四大家族一起出手，能不能解決香港住房問(wèn)題？這事真的沒(méi)有想象中那么簡(jiǎn)單。如果不是這場(chǎng)大火，你可能想象不到香港住房問(wèn)題這么嚴(yán)重。

我再給大家一些數(shù)據(jù)，香港人均居住面積是16平方米，東京都有19，紐約是23，北京更是有25。容積率香港是8-15，北京則是只有2.8。香港住宅用地占比只有7%，也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他世界大城市。公屋輪候時(shí)間北京是3年左右，東京是2年，巴黎是4年，香港是超過(guò)了5年。

香港房?jī)r(jià)收入比14.4，連續(xù)15年排名世界第一，第二名是悉尼是13.8。這就意味著一個(gè)香港普通人需要14.4年不吃不喝才可以買上一套房子。

關(guān)鍵香港房子不僅僅貴，而且配套之差更是讓人無(wú)法想象。因?yàn)檎麄€(gè)城市開(kāi)發(fā)都集中在港九一帶，于是香港的樓都建都非常高，而且密集程度非常高。在香港你可以看到馬桶在廚房里面的房子，你可以看到只夠放下一張床的房子，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)的房子那就更不稀奇了。另外香港的屋村一層就有二三十戶，這都是其他城市很難想象的。

可是哪怕這樣的房子，也得拼盡香港人的一生才買得起。有人就說(shuō)了，香港四大家族這么有錢，他們囤了這么多地，拿一些錢出來(lái)，再拿幾塊地出來(lái)蓋一些房子，不就解決了香港的住房問(wèn)題么？

我們先不說(shuō)四大家族愿不愿意，我們假設(shè)他們都愿意。那真的能解決住房問(wèn)題么？目前香港的住房問(wèn)題，實(shí)際上是一個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的問(wèn)題，而不單單是民生的問(wèn)題。

現(xiàn)在人均居住面積不夠，另外還有幾十萬(wàn)的人沒(méi)房住。如果大量增加房屋的供應(yīng)，以香港今時(shí)今日的財(cái)富，自然是可以解決的。1997年董建華成為第一屆香港特首之后，他就想這么干。10年內(nèi)連續(xù)每年興建8.5萬(wàn)套公屋，讓香港70%的人都有自己的房子。

這個(gè)計(jì)劃確實(shí)非常好?？墒撬麉s打破了香港經(jīng)濟(jì)的平衡。香港財(cái)政收入是嚴(yán)重依賴于土地財(cái)政的。從港英時(shí)代開(kāi)始，土拍收入長(zhǎng)期就是香港政府的核心收入，到了回歸之后依然長(zhǎng)期如此。哪怕到疫情的時(shí)候，土拍收入依然占了香港政府收入的2成以上。

你可別小看2成收入，政府收入可不像公司收入一樣，可以突然內(nèi)暴漲。如果賣地收入突然沒(méi)有了，政府就會(huì)陷入赤字。長(zhǎng)期的赤字就會(huì)導(dǎo)致政府只能偷偷印錢來(lái)解決，最終就會(huì)出現(xiàn)惡性通脹。

如果突然大量增加房子的供應(yīng)，那香港以后的住宅用地還賣給誰(shuí)呢？還有什么房地產(chǎn)公司愿意買呢？因?yàn)榇蠹叶加蟹孔恿?，房子的價(jià)格也就賣不上去了，甚至都沒(méi)人買了。所以一旦短期內(nèi)，快速解決住房問(wèn)題，那政府的財(cái)政收入就會(huì)出問(wèn)題。

當(dāng)年董建華的時(shí)候就遇到了這個(gè)問(wèn)題，八萬(wàn)五計(jì)劃出臺(tái)，又碰上了亞洲金融風(fēng)暴，香港樓市暴跌7成。2002年董建華不得不停止土地拍賣來(lái)維持香港房?jī)r(jià)，結(jié)果又導(dǎo)致政府嚴(yán)重赤字。

最終計(jì)劃也不得不流產(chǎn)。同時(shí)房子短期供應(yīng)如果大幅度增加，不僅會(huì)影響政府財(cái)政收入，更會(huì)影響整個(gè)金融系統(tǒng)的安全問(wèn)題。到今年6月，香港銀行貸款總額是10萬(wàn)億左右，其中3萬(wàn)億左右是房地產(chǎn)貸款。如果房地產(chǎn)崩盤了，那抵押在銀行的房子就全部成為了負(fù)資產(chǎn)。如果大量斷供，銀行立刻就會(huì)崩盤。如果銀行倒下了，整個(gè)社會(huì)立刻就會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。

2003年的時(shí)候，香港就有十幾萬(wàn)的負(fù)資產(chǎn)人群，到時(shí)候就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)大跌導(dǎo)致的。另外如果房子供應(yīng)突然大幅度增加，房?jī)r(jià)大跌，香港中產(chǎn)多年努力打拼的財(cái)富也會(huì)一夜付之東流，他們也不會(huì)答應(yīng)。

所以從種種條件來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在香港是很難解決房地產(chǎn)這個(gè)問(wèn)題。這就好像美國(guó)很難解決高額醫(yī)療費(fèi)用這個(gè)問(wèn)題一樣。

每一個(gè)城市的管理，都是處于一種微妙的平衡中，一旦這種平衡被打破，立刻就會(huì)有系統(tǒng)性的問(wèn)題。所以哪怕四大家族愿意出手，實(shí)際上也解決了香港的問(wèn)題。香港房地產(chǎn)這個(gè)問(wèn)題要解決，只能是用時(shí)間換空間。

第一，香港必須進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，降低對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的依賴，政府增加其他方面的收入，逐年放棄土地財(cái)政的思維。

第二，逐步適量增加房子的供應(yīng)，開(kāi)發(fā)新界北部，打造新的城市中心，形成跟深圳的鏈接。

第三，打擊囤地、炒賣等等行為，讓房子回歸居住屬性，而不是投資屬性。

目前看來(lái)，要徹底解決，可不是十年八年，起碼香港經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，就非一朝一夕的事情。