前幾天寫了昌平東小口的猜測(cè)后，又有朋友說寫一寫不久前剛拿地的通州九棵樹地塊。

我先講一件事，很多朋友認(rèn)為九棵樹拿地價(jià)格約2.3萬元/平米的樓面價(jià)，是支持海子賣4萬來塊錢這個(gè)價(jià)格的。

講道理，如果按樓面價(jià)去預(yù)判，貌似是可以的。但問題在于有無這個(gè)必要？要知道在九棵樹之前，今年開盤并給了好房子的通州幾個(gè)新盤，售價(jià)都是5.7、5.8萬元/平米的樣子。

就說此一時(shí)彼一時(shí)那時(shí)候市場(chǎng)比現(xiàn)在好，但海子真有必要開4萬+么？

我的個(gè)人看法是沒有這個(gè)可能。

之前市場(chǎng)比現(xiàn)在好5.8能賣，我認(rèn)慫了5.5、5.6行么？再不濟(jì)5.3、5.4？這才是大部分開發(fā)企業(yè)認(rèn)慫的正常表現(xiàn)。

然后，我們?cè)趤碚f海子的九棵樹我認(rèn)為做什么。

先回憶一件事，通州賣的特別猛的倆盤，都是誰？

先有朝棠攬閱，后有運(yùn)河玖院。

朝棠攬閱賣的最橫的是69平米的小三居，運(yùn)河玖院一期基本清盤了但基本是110平米以上的戶型。

所以，我們能簡(jiǎn)單的得出一個(gè)結(jié)論，您要在運(yùn)河玖院那個(gè)運(yùn)河畔的好位置，做點(diǎn)大改善沒問題，但問題是九棵樹是運(yùn)河畔么？明顯不是啊。

所以很簡(jiǎn)單啊，學(xué)人家朝棠攬閱做點(diǎn)70平米三居不就得了…

然后，假如九棵樹會(huì)比之前賣的項(xiàng)目稍微便宜點(diǎn)賣5.6萬元/平米。

70平米左右的面積總價(jià)多少錢？不到400萬。

再然后，我說了咱這不是運(yùn)河畔，但是假如這項(xiàng)目做點(diǎn)90平米的三面寬三居能行么？

我理解：

1 地塊整體容積率2.2，可以出不少11層以內(nèi)的樓棟，一梯兩戶，這是90平米三面寬的先決條件。

2 通州給好房子，90平米三面寬三居肯定能擺的開，畢竟使用率高。

3 這類三面寬目前地鐵沿線的通州核心板塊沒啥庫存。

條件允許，周邊沒貨，我理解就是可以做。

為什么我理解90平米或者出點(diǎn)頭？按5.6萬猜測(cè)價(jià)格算，總價(jià)500萬。

400萬70平米剛需小三居，500萬90平米改善三面寬三居。

這不簡(jiǎn)稱7090么？

當(dāng)然，以上文字均為個(gè)人猜測(cè)，最終還是要以開發(fā)商對(duì)外公示為準(zhǔn)。想了解通州新盤更多信息、進(jìn)通州購房群群、等九棵樹新地塊后續(xù)信息，都可以找小秘書：jiayefangtan29一對(duì)一咨詢。