年底土拍的開胃菜，上桌了。

剛剛，國(guó)企珠江實(shí)業(yè)旗下的珠江產(chǎn)投以13.3億元拿下聚龍灣太古里旁的玻璃廠地塊，樓面價(jià)25231元/平。

這也是珠江實(shí)業(yè)今年在廣州公開市場(chǎng)第一次出手拿地。

提前預(yù)告，廣州年底土拍盛宴在周五即將出讓備受關(guān)注的海珠南泰地塊。

荔灣玻璃廠地塊的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1）一路之隔是太古里，首開區(qū)將會(huì)在年底開業(yè)，項(xiàng)目是重奢定位，雙太古配置，能級(jí)很高；

國(guó)企珠江實(shí)業(yè)也是聚龍灣片區(qū)改造開發(fā)主體，一起拿下來(lái)和太古里共同發(fā)展，有利于片區(qū)的一體規(guī)劃，連片開發(fā)。

作為聚龍灣片區(qū)首塊宅地，珠實(shí)未來(lái)可以通過(guò)連廊系統(tǒng)和天橋無(wú)縫連接太古里，和旁邊濱水公園長(zhǎng)廊形成“太古里+公園里”的生活方式。

2）11號(hào)線大沖口站約300米，廣州一環(huán)內(nèi)，通勤很方便；

3）學(xué)校是省一級(jí)的芳村小學(xué)，板塊認(rèn)可度還不錯(cuò)；

4）地塊宗地面積22528.9平，建筑面積52745平，容積率3.5；

5）旁邊的坑口舊改和聚龍灣連片，未來(lái)有很強(qiáng)的增量；

6）配建任務(wù)不多，主要是配合打造公園綠化及道路。

7）圍繞地塊規(guī)劃大型市政公園及水系，會(huì)有一條濱水公園長(zhǎng)廊環(huán)繞。

鼓勵(lì)地塊在沿河涌一側(cè)預(yù)留人行通道，營(yíng)造具有活力、開放共享的濱水空間。

總結(jié)一下，玻璃廠的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)很強(qiáng)，通勤和商業(yè)配套很硬，下樓就到地鐵站和太古里，周邊規(guī)劃前景也有，能吃到白鵝潭、聚龍灣發(fā)展的紅利。

而且，周邊是公園、水系環(huán)繞，環(huán)境和容積率都還算挺友好的，并不高。

現(xiàn)階段，地塊是有江景可以看的，但隨著板塊開發(fā)完成后，很可能就會(huì)有遮擋了。

適配幾個(gè)類型的客群：

·地緣客。荔灣拆遷戶本來(lái)就是住在周邊的，拆遷完后，拿了現(xiàn)金5.6-6萬(wàn)/平的拆補(bǔ)，可以直接買回來(lái)了；

·市區(qū)客。想在市區(qū)商業(yè)繁華的地方置業(yè)，喜歡樓下是商場(chǎng)，但總價(jià)預(yù)算又沒有太高上千萬(wàn)的；

·11號(hào)線通勤客群。未來(lái)很可能是一環(huán)內(nèi)性價(jià)比比較高的房子。

參考國(guó)貿(mào)石圍塘地塊樓面價(jià)約2.15萬(wàn)/平，保利和頌、中海浣花里樓面價(jià)約2.5、2.7萬(wàn)/平。

地塊2.5萬(wàn)/平的樓面價(jià)，相對(duì)于目前的荔灣項(xiàng)目來(lái)說(shuō)并不高。

對(duì)比萬(wàn)科花地灣項(xiàng)目，萬(wàn)科傲璟85平約410萬(wàn)，96平約450萬(wàn)，三房均價(jià)約4.8萬(wàn)/平，115平以上的四房約5萬(wàn)，部分特殊樓層有特價(jià)。

優(yōu)勢(shì)是學(xué)校很強(qiáng)，花地灣省實(shí)，但是是超高層，商業(yè)也不如這邊好。

白鵝潭的保利翡麗甲第建面約135、165、175、245平，起步單價(jià)約6字頭，單價(jià)最貴去到13萬(wàn)/平，起步總價(jià)800多萬(wàn)。

此外，珠實(shí)在太古里做的江景商辦大平層，定位也很高，吸引的是總價(jià)高的客戶。回到玻璃廠這邊，很可能就不會(huì)做豪宅大面積的了，兩者會(huì)有錯(cuò)位。

玻璃廠地塊未來(lái)定位會(huì)偏剛改，和白鵝潭一線江景項(xiàng)目在景觀上會(huì)有一定差距，但面積段也不會(huì)做的太小，畢竟氛圍和配套都在這擺著。

無(wú)論如何，玻璃廠項(xiàng)目一來(lái)，都可能是萬(wàn)象城和太古里兩大商業(yè)巨頭旁上車門檻最低的項(xiàng)目。

前灘太古里落地5年內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲了50%，是上海漲價(jià)最多的板塊。

一個(gè)好的商業(yè)，是真能給周邊的房子賦能和增值。

今年上半年，荔灣小戶型賣到斷貨，前7個(gè)月也賣了31.62萬(wàn)平，去化周期11.4個(gè)月，是全市速度最快的區(qū)域之一。

換句話說(shuō)，荔灣在花費(fèi)心思搞學(xué)校、建地鐵、引商業(yè)后，這部分投入實(shí)際上都反哺到了樓市，買家能看得到板塊規(guī)劃落地和變化。

地塊是坑口舊改出來(lái)的首宗地塊，也是聚龍灣片區(qū)公開出讓的第一塊宅地。

其背后的意義很大。明確了坑口舊改的決心，這關(guān)乎到未來(lái)整個(gè)白鵝潭、聚龍灣的連片發(fā)展。

上個(gè)月，荔灣區(qū)已經(jīng)是年內(nèi)第二次發(fā)布關(guān)于坑口片區(qū)的征地公告了，從早些時(shí)候宿舍、工廠區(qū)，到現(xiàn)在已經(jīng)輪到村屋了。

沿江一帶的展示區(qū)，會(huì)先做出來(lái)，也是配套先行的策略。

對(duì)外開門營(yíng)業(yè)的大灣區(qū)藝術(shù)中心、2025年年底首開的聚龍灣太古里、2027年開業(yè)的萬(wàn)象城，還有已經(jīng)串聯(lián)起荔灣文旅線的11號(hào)線...

隨著扎實(shí)的配套落地，尤其是珠實(shí)聯(lián)手太古打造的CAZ活力中心4.0，以及首個(gè)太古里，聚龍灣會(huì)是珠江邊上最靚的仔。

而此次出讓的玻璃廠地塊，距離太古里相當(dāng)近，隨著片區(qū)發(fā)展，未來(lái)的舞臺(tái)很大。