樓道有垃圾、窗外有梯子，業(yè)主能拒交全部物業(yè)費嗎？

物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，是業(yè)主拒交物業(yè)費的常見理由。但這是否意味著可以完全免除繳費義務(wù)？法院將如何權(quán)衡雙方的權(quán)利與責(zé)任？近日，一起物業(yè)費糾紛的判決，再次明確了此類問題的裁判尺度。以下信息由浙江德凡律師事務(wù)所郝小青律師整理發(fā)布

一、 案情簡介：被“垃圾堆”和“梯子”困擾的業(yè)主

原告阜新市貴誠物業(yè)管理有限公司于2022年4月進駐電工會小區(qū)，與社區(qū)簽訂了為期五年的物業(yè)服務(wù)合同。被告金鶴壽是該小區(qū)一套49平方米房屋的業(yè)主，按合同約定，每月應(yīng)繳物業(yè)費24.5元。

從合同生效之日起至2025年4月，金鶴壽三年間共計拖欠物業(yè)費882元。物業(yè)公司多次催繳無果，遂訴至法院，要求其支付欠費并按日加收千分之二的違約金。

庭審中，被告金鶴壽情緒激動地陳述了拒交理由：自家樓下長期堆放垃圾，生活環(huán)境如同“垃圾堆”；窗戶旁放有梯子，構(gòu)成嚴重安全隱患；且物業(yè)公司從未出示過合同及相關(guān)資質(zhì)證明。他認為，在未享受到合格服務(wù)的情況下，有權(quán)拒交費用。

二、 法院判決：物業(yè)費打七折，違約金不支持

法院經(jīng)審理后作出判決：

1. 被告金鶴壽需支付物業(yè)費617.4元（即欠費總額882元的70%）。值得注意的是，這個“七折”是原告物業(yè)公司在庭審后自愿提出的
2. 駁回原告要求支付違約金的訴訟請求
3. 案件受理費25元由被告承擔(dān)。

三、 法律分析：瑕疵服務(wù)下的責(zé)任平衡

本案判決并未簡單地“全有或全無”，而是體現(xiàn)了司法實踐在處理此類糾紛時的精細平衡。

1. 核心原則：繳費義務(wù)不因一般瑕疵而免除
法院首先確認，物業(yè)公司與社區(qū)簽訂的合同對全體業(yè)主有效，業(yè)主負有繳費義務(wù)。業(yè)主提出的環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等問題，屬于物業(yè)服務(wù)存在瑕疵。但法律一般認為，除非物業(yè)公司完全不履行合同或存在重大違約行為導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，否則業(yè)主不能以此為由完全拒交物業(yè)費。瑕疵服務(wù)可通過要求整改、投訴或主張減少費用等方式解決。

2. 物業(yè)“自愿打折”：是讓步也是自認不足
原告物業(yè)公司主動提出按70%收費，這一舉動具有重要的法律和實踐意義。它既可能被視為一種訴訟策略（為快速結(jié)案），也在客觀上承認了自身服務(wù)未完全達到合同約定標準。法院對此予以支持，實質(zhì)上是通過調(diào)整對價的方式，對物業(yè)服務(wù)的瑕疵部分作出了“懲罰”或“補償”，更為公平地處理了糾紛。

3. 違約金不支持：“惡意”拖欠的認定
法院認為被告“不屬于惡意拖欠”，故未支持違約金。這表明，如果業(yè)主是基于真實的、合理的對服務(wù)質(zhì)量的質(zhì)疑而暫未繳費，與無理由、有意逃避繳費義務(wù)的“惡意拖欠”性質(zhì)不同。法院在裁判中考慮到了業(yè)主抗辯的合理性。

4. 法官寄語：指向良性循環(huán)
判決書末段的論述尤為關(guān)鍵。它指出小區(qū)環(huán)境的良性運轉(zhuǎn)依賴于物業(yè)、業(yè)主、房屋質(zhì)量等多重因素，拒付物業(yè)費會導(dǎo)致服務(wù)降級，陷入惡性循環(huán)。同時，它也明確要求物業(yè)公司必須“切實增強服務(wù)意識、改善服務(wù)質(zhì)量”。這體現(xiàn)了司法在解決個案的同時，致力于引導(dǎo)建立長期和諧的社區(qū)關(guān)系。

郝小青律師總結(jié)與建議

本案雖小，卻是一個生動的社區(qū)治理微縮模型。它為物業(yè)公司和業(yè)主都提供了明確的行動指南：

給業(yè)主（住戶）的建議：

1. 理性維權(quán)，避免“一刀切”拒交：發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)問題時，拒交全部物業(yè)費并非法律首選的支持方式。應(yīng)首先通過拍照、錄像等方式固定證據(jù)，然后向物業(yè)公司正式提出書面整改要求，或向社區(qū)、街道、房管部門投訴。
2. 在訴訟中積極舉證：如果被起訴，應(yīng)像本案被告一樣，出庭并具體陳述服務(wù)不達標的事實，提供相應(yīng)證據(jù)。這有助于法院查明服務(wù)瑕疵的程度，從而可能像本案一樣，在費用上獲得酌減。
3. 理解“惡意拖欠”的風(fēng)險：無任何正當(dāng)理由長期拒交，可能被認定為惡意拖欠，屆時不僅需全額補繳，還可能被判支付違約金。以下信息由浙江德凡律師事務(wù)所郝小青律師整理發(fā)布

給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的警示：

1. 服務(wù)是立身之本：判決書已明確指出，物業(yè)費繳費率與服務(wù)質(zhì)量相互影響。只有提升服務(wù)意識和質(zhì)量，保障公共環(huán)境與安全，才能從根本上解決收費難問題。
2. 溝通與公示至關(guān)重要：應(yīng)主動公示營業(yè)執(zhí)照、服務(wù)合同、收費標準、工作人員資質(zhì)等，暢通業(yè)主投訴和建議渠道。透明化運營能減少不必要的猜疑和對抗。
3. 靈活應(yīng)對糾紛：在訴訟中，若自身服務(wù)確有不足，可考慮像本案原告一樣，采取靈活策略（如自愿降低部分費用），這有助于快速化解矛盾，修復(fù)社區(qū)關(guān)系，避免兩敗俱傷。

總結(jié)：物業(yè)服務(wù)合同是雙向契約。業(yè)主的權(quán)利是獲得符合約定的服務(wù)，義務(wù)是按期繳費；物業(yè)公司的權(quán)利是收取費用，義務(wù)是提供合格服務(wù)。當(dāng)出現(xiàn)矛盾時，法律傾向于在查明事實的基礎(chǔ)上進行“按質(zhì)論價”的調(diào)節(jié)，而非支持任何一方的極端做法。構(gòu)建和諧社區(qū)，既需要物業(yè)恪盡職守，也需要業(yè)主理性維權(quán)，二者在法律框架內(nèi)良性互動，方能走出“拖欠—降質(zhì)”的惡性循環(huán)。