廣州土拍的“年終沖刺”，拉開序幕！

就在剛剛，珠江實業(yè)以133081.71萬元的底價，毫無懸念地將荔灣區(qū)坑口AF0211011地塊收入囊中，折合樓面價約25231元/㎡。

雖是底價成交，但這一樓面價已明顯高于周邊（建鑫·如意芳華樓面價2.2萬/㎡，國貿(mào)石圍塘地塊樓面價2.15萬/㎡），而支撐起這份“溢價底氣”的，正是“白鵝潭核心+太古里旁”這兩大金字招牌。

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這宗地塊的核心競爭力，就體現(xiàn)在“學鐵商”全配齊的優(yōu)勢上。

它前身為花城玻璃廠，地處白鵝潭商務區(qū)核心范圍，緊鄰大沖口涌與芳村大道東，地理位置得天獨厚。

交通上，從地塊步行5分鐘即可抵達地鐵11號線大沖口站，坐一站地鐵就能直達明年開業(yè)的白鵝潭萬象城。

商業(yè)上，過條馬路就是本月底即將開業(yè)的聚龍灣太古里。

作為能提升區(qū)域能級的重磅商業(yè)體，太古里絕非普通商場可比，據(jù)傳目前已有15家餐飲、服飾、珠寶品牌確定入駐。

△太古里效果圖（圖源：廣州荔灣發(fā)布）

學校方面，地塊直線1公里內(nèi)有芳村小學以及規(guī)劃36班初中，教育配套也算齊全。

比商業(yè)扎堆更難得的，是它出眾的居住舒適度。

地塊南側(cè)緊鄰大片綠地與荔灣兒童公園，北側(cè)依傍河涌，規(guī)劃中還將打造4公里長的生態(tài)共享綠鏈及三條生態(tài)綠脈。

更值得一提的是，地塊容積率僅3.5，在容積率常破5.0的荔灣老城區(qū)里十分少見，能有效避免擁擠壓抑的居住體驗，改善屬性尤為突出。

不過客觀來看，地塊屬于坑口舊改范圍。

盡管舊改能徹底煥新周邊城市界面，未來片區(qū)還將釋放多宗宅地實現(xiàn)連片開發(fā)，板塊價值無疑會持續(xù)攀升。

但短期內(nèi)施工可能帶來的噪音、交通擁堵等問題仍需正視，這對房企的產(chǎn)品定位與營銷能力都是不小的考驗。

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白鵝潭近期的樓市表現(xiàn)，恰恰印證了這宗地塊的價值底氣。

10月底開盤的保利翡麗甲第，作為主打高端改善的項目，網(wǎng)簽量很快突破100套。

而此前拿地價2.15萬/㎡的國貿(mào)石圍塘地塊，計劃打造建面73-106㎡的小戶型產(chǎn)品。

這一高端一剛需的產(chǎn)品布局，清晰地說明白鵝潭當前樓市供需兩旺，購房者愿意為優(yōu)質(zhì)地段與完善配套買單。

對比之下，坑口地塊的競爭力優(yōu)勢很明顯：它離太古里這個核心商業(yè)體更近，容積率更低，改善屬性也更強，剛好補上了區(qū)域內(nèi)中端改善市場的缺口。

△坑口片區(qū)現(xiàn)狀航拍圖（圖源：廣州荔灣發(fā)布）

加之周邊未來會釋放更多宅地，連片開發(fā)后，坑口片區(qū)的城市界面和配套都會更成熟，后期項目的溢價空間也更大。

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值得關注的是，坑口地塊的出讓只是廣州年末土拍大戲的開端。

接下來，廣州還有19宗宅地陸續(xù)出讓，總起拍價超240億元，年末沖量的力度顯而易見。

后天，海珠區(qū)南泰路AH0124032地塊就要接棒開拍，預計會更加熱鬧。

該地塊名義樓面價1.92萬/㎡，但疊加配建成本后實際成本可達3.15萬/㎡，目前越秀、保利、華潤等頭部房企都在摩拳擦掌。

這些地塊的成交結(jié)果，不僅決定著房企的布局方向，更會影響未來一年廣州改善型住宅的市場走向。這場年末土拍大戲，值得持續(xù)關注。