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楔子

昨天刷到了一個(gè)叫做深圳灣澐璽的深圳豪宅項(xiàng)目，據(jù)說首開就賣了130億。在現(xiàn)在這樣的樓市行情下，豪宅市場卻能如此火爆，確實(shí)令人乍舌。

2025年11月30日該樓盤開盤，348套房源單日售罄，其中500㎡、700㎡及1150㎡天際大平層最先售罄，成交均價(jià)約18萬/㎡，總銷售額突破130億元，刷新2025年全國單一樓盤開盤銷售紀(jì)錄。

這個(gè)項(xiàng)目的概念方案我之前看到過，所以有些印象。再加上我前兩天剛剛寫過深圳的超高層項(xiàng)目綠景白石洲，所以我打算寫寫這個(gè)項(xiàng)目。

今天這篇文章就來聊聊：深圳灣“澐璽”到底有什么“賣點(diǎn)”，為什么能賣的這么好？

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項(xiàng)目簡介

我們先來一起看看項(xiàng)目簡介吧。

深圳灣澐璽

是位于深圳南山區(qū)后?？偛炕氐母叨俗≌?xiàng)目，由 華潤置地 與 中海地產(chǎn) 聯(lián)合開發(fā)，定位為“超越深圳灣壹號(hào)的城市次地標(biāo)”。

關(guān)于深圳灣一號(hào)，我前面也寫過，有興趣的朋友可以擴(kuò)展閱讀：《》（如上圖）

該項(xiàng)目用地面積約3.5萬㎡，規(guī)劃總建筑面積約26.3萬㎡，容積率7.59，涵蓋高檔住宅、精品公寓、商業(yè)盒子、幼兒園等業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目由南、北兩個(gè)地塊組成，主要由4座超高層住宅+1座超高層公寓組成，其他還有一部分商業(yè)和一個(gè)幼兒園。（如下圖）

本次銷售的是位于北區(qū)地塊的1棟的兩個(gè)單元，一共348套，面積為209-1149㎡的四房戶型。（如上圖）

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區(qū)位

這個(gè)地塊被譽(yù)為后?？偛炕刈詈笠粔K含宅用地，一點(diǎn)不為過，我畫了一張分析圖大家來看看。（如上圖）

最靠近深圳灣的是深圳人才公園，這是屬于公眾的開放景觀公園。（如下圖）

進(jìn)來一些的界面是馬巖松設(shè)計(jì)的深圳灣文化廣場，一個(gè)以巨石堆砌的作品，還是挺震撼的。（如下圖）

再近一些就是頂級(jí)豪宅“深圳灣1號(hào)”了，據(jù)說恒大許老板當(dāng)時(shí)在這里置業(yè)，當(dāng)然能在這里安家的都是頂級(jí)富豪了。（如下圖）

其實(shí)以后海濱路為界，東側(cè)都是企業(yè)總部地塊，而深圳灣云璽確實(shí)是最后一塊寶地了。

項(xiàng)目限高250米，所以整個(gè)項(xiàng)目的高區(qū)部分視野還是很寬闊的。即使低區(qū)被遮擋，但也盡享城市繁華了。（如上圖）

據(jù)說首開的2棟樓也是高區(qū)先賣完，而高區(qū)基本都是大戶型。（如下圖左側(cè)2棟樓）

所以這個(gè)項(xiàng)目最值錢的就是這個(gè)位置，怪不得當(dāng)時(shí)以185.12億元的土拍總價(jià)刷新了深圳紀(jì)錄。

2025年深圳出臺(tái)了“限高令”，今后住宅項(xiàng)目高度不能超過80米，讓這個(gè)項(xiàng)目更受矚目了，也許將成為“絕唱”，所以賣得好也是有理由的。

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空間&造型

再來看看這個(gè)項(xiàng)目的建筑空間營造，據(jù)說是“月牙抱?！?/strong>的創(chuàng)意，就是文首那張一輪新月掩映在海面上的樣子。

雖然畫面很有詩意，但我更愿意相信：這個(gè)方案被選中，主要是考慮到了深圳的城市天際線。

當(dāng)時(shí)我在寫小米深圳總部的時(shí)候，也提到了天際線的問題。（如上圖）

這個(gè)建筑就像一盞明燈、一座地標(biāo)、一個(gè)集會(huì)、購物和創(chuàng)造的空間場所，共同組成深圳灣的燈塔：如同地平線上緩緩升起的孔明燈，它輕盈、明亮、將人們的好奇心點(diǎn)燃，并使人們想要探求其后深藏的心意與奧秘。

有興趣可擴(kuò)展閱讀：《》

雖然從更大的尺度來看，小米總部這種60米不到的建筑體量，早已經(jīng)泯然眾生，但并不妨礙設(shè)計(jì)說明這么寫。

而“澐璽”這個(gè)項(xiàng)目的高度有250米，倒是能在城市天際線里占據(jù)一席之地。只要不破壞”春筍“和深圳灣1號(hào)形成的”微笑曲線“，其實(shí)建筑做什么造型都為什么大問題。（如下圖）

說到了建筑空間，那再聊聊建筑造型吧。

這個(gè)項(xiàng)目的建筑造型，網(wǎng)絡(luò)上有很多不同版本的效果圖，據(jù)說最后落地的是KPF的版本，但我個(gè)人覺得下圖的樣子更符合城市的“韻味”。（如下圖）

華潤大廈，因?yàn)樵煨偷脑虮粦蚍Q為“春筍”。而這個(gè)項(xiàng)目的造型如果是“竹子”的意向，竹筍和竹子在一起，不是相得益彰嘛。

而且竹子在中國的文化語境中，往往代表著堅(jiān)韌不拔和謙遜有禮，我想這也是一個(gè)城市最向往的“城市精神”吧！

當(dāng)然現(xiàn)在這種“頂部斜切+全玻璃幕墻”的設(shè)計(jì)手法比較流行，可能也是“新貴”們選擇這個(gè)項(xiàng)目的原因之一吧。

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內(nèi)部空間

在戶型設(shè)計(jì)上，這個(gè)項(xiàng)目的最小戶型是209平方米，最大的是1050平方米。但 因?yàn)槭浅邔幼≌?09平的戶型，使用上也不寬裕。

我就拿最大和最小戶型做個(gè)分析吧。

這個(gè)209戶型，L形采光，主要是朝西和朝北，觀海的面僅有一個(gè)陽臺(tái)。能看到的城市景觀，基本都是朝西的，畫面如下圖。

所以40層以上就沒有這個(gè)戶型了，變成了403平方米的戶型了，觀海的面積進(jìn)一步加大。雖然內(nèi)部流線長了點(diǎn)，面積有點(diǎn)浪費(fèi)，但東北角也能湊合看海。（如下圖）

對(duì)于高樓層來說，看海是主要景觀。而對(duì)于低樓層業(yè)主來說，只能盡享“城市繁華”了。

這個(gè)項(xiàng)目在底部做了一個(gè)超級(jí)底盤，將商業(yè)、景觀、休閑、娛樂，交通都復(fù)合在了一起。（如下圖）

當(dāng)然超級(jí)底盤的概念，放在現(xiàn)在已經(jīng)不是個(gè)新鮮玩意了，我在前兩年的萬科中興路一號(hào)項(xiàng)目上就已經(jīng)介紹過了。

巧合的是，那個(gè)項(xiàng)目也是跨路的兩個(gè)地塊。有興趣的朋友，擴(kuò)展閱讀：《》

而最大戶型1050平，從現(xiàn)在的平面布置來看略顯小氣。主要原因是核心筒的長度過大，導(dǎo)致兩邊的空間被分割的過于瑣碎。

另外一個(gè)問題是：雖然是整層交付，但是整個(gè)平面無法環(huán)通，會(huì)不會(huì)顯得不夠圓滿呢？（如上圖）

這個(gè)項(xiàng)目的室內(nèi)設(shè)計(jì)有一個(gè)“進(jìn)步”，地產(chǎn)商提供了可供選擇的風(fēng)格。建筑面積約305m2及以下面積段戶型提供兩套大師級(jí)室內(nèi)設(shè)計(jì)方案選擇。

概念方案示意圖

而對(duì)于更大面積段的戶型，是不是會(huì)有私人定制服務(wù)，目前沒看到相關(guān)的報(bào)道。但是“框架核心筒+無次梁厚板”的結(jié)構(gòu)體系，確實(shí)給業(yè)主自己裝修提供了改造的“靈活性”。

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“槽點(diǎn)”

令我沒想到的是，這個(gè)項(xiàng)目剛出地面幾層就能賣130億，而項(xiàng)目現(xiàn)場只有一個(gè)樣板墻，樣板間還是在“春筍”里面。

所以我和朋友吐槽：現(xiàn)在豪宅都是這么賣樓的嗎？怎么有這么多富豪??？

另外對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的案名——“澐璽”，我也覺得有些“矯揉造作”。所以特地去查了一下。

澐（yún）

本義指大的波浪，《說文解字》注：“澐，大波也”。引申為“流動(dòng)、包容”的自然意象。而這個(gè)項(xiàng)目毗鄰深圳灣人才公園，倒也貼切。

璽（xǐ）

本義為帝王的印信，秦代以后專指帝王之印，象征“尊貴、稀缺、不可復(fù)制”。頂豪項(xiàng)目了，你要類比帝王印信，咱也不好說啥。

雖然這2個(gè)字都是“褒義詞”，但是湊在一起總給人一種“矯情”的感覺。就和前幾年 家長 一窩蜂的 給孩子取名 “ 子涵梓萱”，差不多意思吧。

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結(jié)束語

這些年，我寫過不少各地的豪宅項(xiàng)目，深圳灣澐璽并不是最貴的那個(gè)，但因?yàn)榱咙c(diǎn)和槽點(diǎn)并存，所以還是讓我留下了一些印象。

澐璽之所以能首開就熱銷，主要原因還是地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和其所處的城市——深圳。而富豪們又總希望通過“金錢”，在核心城市的核心地段占有一席之地，從而彰顯自己的“與眾不同”。

至于建筑營造層面的“努力”，都會(huì)隨著時(shí)間的流逝，慢慢的被新的流行趨勢(shì)所取代。不管是上海的“湯臣一品”，還是廣州的“僑鑫匯悅臺(tái)”，莫不如此。

頂級(jí)豪宅，不僅僅是房子，而是一群同樣出得起價(jià)格的人，聚在了一起！