文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

一筆推進兩年多、涉及23套房產(chǎn)的抵債交易，最終為泡影。

方明回歸執(zhí)掌的方圓生活服務(wù)（09978.HK），在2025年的這個冬天不得不面對一個更殘酷的現(xiàn)實——他們可能連“以資抵債”這條最后的路也走不通了。

2025年11月28日，方圓生活服務(wù)發(fā)布公告，宣布其與鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“富都發(fā)展”）的一項“以資抵債”協(xié)議被全面解除。

追溯這筆交易的起點，是2023年6月雙方訂立的一份抵債協(xié)議，按照約定，富都發(fā)展本應(yīng)將其旗下23套一手住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓給方圓生活服務(wù)，用以抵銷約1600萬元的未結(jié)應(yīng)收款。

這批房產(chǎn)位于廣東江門鶴山市“方圓·鶴山云山詩意”住宅區(qū)，總建筑面積為2614.7平方米，個別面積約為99.8平方米至130.5平方米。

據(jù)當時的公告，這批房產(chǎn)總價值約為2000萬元；因此，根據(jù)雙方的協(xié)議，方圓生活服務(wù)需要向富都物業(yè)發(fā)展支付一筆400萬元的首付以“平賬”。

“該等物業(yè)實體未按原定計劃完成交付”，方圓生活服務(wù)在公告中說明，協(xié)議終止的直接原因是先決條件無法在2025年11月28日或之前達成，而兩個關(guān)鍵障礙是：

首先，物業(yè)建造工程已嚴重延誤，且無明確竣工時間表；其次，先前就這些物業(yè)辦理的網(wǎng)簽備案既不構(gòu)成所有權(quán)轉(zhuǎn)移，也未授予任何物業(yè)處分權(quán)。

根據(jù)協(xié)議，富都發(fā)展需在截止日期后十個工作日內(nèi)退還首期款項，否則需按每日首期款金額的0.01%支付違約金。

截至公告日，富都發(fā)展應(yīng)付方圓生活服務(wù)及其附屬公司的總金額約為6400萬元，其中包含了首期款400萬元、未結(jié)應(yīng)收款1600萬元及其他貿(mào)易應(yīng)付款項4400萬元。

對于富都發(fā)展能否如期向方圓生活服務(wù)退還400萬元首期款項，并盡快支付所有應(yīng)收款項，似乎情況并不樂觀。今年9月、11月，富都發(fā)展剛新增兩筆被執(zhí)行人記錄，執(zhí)行標的金額分別約為12.94萬元、231.45萬元。

方圓生活服務(wù)表示，“將是情況需要，不排除采取法律程序以追索相關(guān)應(yīng)收款項，以維護合法權(quán)益”。

這不是方圓生活服務(wù)唯一的以資抵債交易，2023年，其曾與關(guān)聯(lián)方方圓地產(chǎn)訂立三份類似的置換協(xié)議，涉及多套住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及車庫，合計抵消金額超過3700萬元。

而富都發(fā)展背后，其實也站著方圓生活服務(wù)的關(guān)聯(lián)方。

具體來看，富都物業(yè)發(fā)展有三個直接股東——鶴山市明鑫房地產(chǎn)投資有限公司(簡稱“鶴山明鑫”)、江門市蓬江區(qū)明軒租賃有限公司，以及江門市新方盛投資咨詢有限公司，它們分別持股占比82%、10.8%，以及7.2%。

其中，后兩者的最終實益擁有人為獨立第三方。而鶴山明鑫則由廣州市明鑫投資發(fā)展有限公司、珠海方圓樂鑫股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)分別持股51%、49%。

向上穿透股權(quán)，后者的上一級持股占比30.2326%的股之一——廣州市臻惠實業(yè)投資有限公司，是方圓國際投資集團有限公司的全資子公司，由方圓集團創(chuàng)始人方明間接全資持有。

穿透股權(quán)，富都發(fā)展的實控人為張清，受益股份69.08%及擁有82%的表決權(quán)。

方圓生活服務(wù)表示，張清為獨立第三方。不過，張清與方明其實關(guān)系匪淺。

方圓現(xiàn)代生活掛牌新三板前夕，2016年3月，二人曾簽署過一份《股權(quán)代持協(xié)議》，方明委托張清代為持有其對廣東方圓投資有限公司50%的股權(quán)。

事實上，方圓生活服務(wù)的遭遇并非孤例，而是當下中國物業(yè)管理行業(yè)普遍面臨的困境。

今年6月，榮萬家也曾披露，其擬以10.7億元收購關(guān)聯(lián)公司榮盛發(fā)展旗下1.2萬個停車位、5479套儲藏間及112套住宅商業(yè)資產(chǎn)，以抵銷后者長期拖欠的應(yīng)收款項。

這是榮萬家兩年內(nèi)經(jīng)歷的第二次“以物抵債”。2023年11月，其曾以5.68億元接手榮盛發(fā)展類似資產(chǎn)包，但截至2024年僅變現(xiàn)922萬元，部分物業(yè)更因查封淪為“壞賬”。

方圓生活服務(wù)交易的失敗不僅因為建筑工期無限延期，更因那些看似已完成的“網(wǎng)簽備案”根本不具備物權(quán)效力。當“以資抵債”這條路也開始走不通時，擺在物業(yè)公司面前的選擇變得愈發(fā)有限。

值得一提的是，今年3月，方圓生活服務(wù)宣布，創(chuàng)始人方明由非執(zhí)董調(diào)任執(zhí)行董事。

這一變動被外界解讀為集團將重心移回至物業(yè)上市平臺的信號。方明自2006年起便主要負責進行投資決策、提供總體策略規(guī)劃及監(jiān)督方圓集團的物業(yè)發(fā)展項目。

方明回到物業(yè)前臺，2025年上半年，方圓生活服務(wù)實現(xiàn)收益約1.68億元，較去年同期下降約9.5%；期內(nèi)虧損為652萬元，較去年同期虧損1.23億元大幅收窄59.12%。

方圓生活服務(wù)解釋稱，收益下降的主要原因是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)低迷，以及資源向物業(yè)管理服務(wù)的轉(zhuǎn)移。

具體來看，報告期內(nèi)方圓生活服務(wù)在房地產(chǎn)代理服務(wù)業(yè)務(wù)僅錄得收益約70萬元，較去年同期的540萬元減少87.3%；在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)分部錄得收益約1.68億元，同比下降7.1%。

相關(guān)公司：方圓生活服務(wù)hk09978