前文回顧：

前天晚上，清河橡樹灣的一套成交，引發(fā)了不小的熱議，90平西向兩居，成交價(jià)是615萬(wàn)。

看了下23年該戶型最高點(diǎn)大概是1100+，據(jù)了解，前天這套最高價(jià)格，大概率應(yīng)該就是踩著最高點(diǎn)買的。

我們是從來(lái)不忌諱討論房?jī)r(jià)下跌問(wèn)題的，有的人會(huì)為這樣的下跌找原因，比如橡樹灣房齡逐漸變老，已經(jīng)支撐不了高價(jià)；比如旁邊因?yàn)橹爸旆坎疬w規(guī)劃沒(méi)有徹底落實(shí)，后面因?yàn)槿谂R著回遷所以大家都不愛(ài)住了；再比如有人會(huì)找互聯(lián)網(wǎng)降薪的問(wèn)題，影響了房?jī)r(jià)；再比如有人會(huì)說(shuō)朱房村、功德寺等新房影響了附近二手房的價(jià)格等等等等。

研究一個(gè)問(wèn)題，如果只研究該問(wèn)題本身，我覺(jué)得以上找出的原因，都多多少少有主觀成分。

因?yàn)槿绻阊芯肯抡麄€(gè)清河次新，甚至沿著北五環(huán)附近次新去找，對(duì)比歷史最高點(diǎn)的價(jià)格，跌幅普遍都高，平均在30%—40%上下不等。

這其中10%左右的差距，才是研究問(wèn)題的根本。

為啥橡樹灣偏偏跌掉40%，而其他盤有的是30%呢？

如果把房?jī)r(jià)下跌形容為“沒(méi)了”，那么當(dāng)年房?jī)r(jià)的上漲，就是“來(lái)了”。

我們想要研究房?jī)r(jià)是怎么沒(méi)的，一定要研究房?jī)r(jià)是怎么來(lái)的。

那橡樹灣是怎么“來(lái)的”呢？

也許很多人的記憶，還沒(méi)有丟失，橡樹灣包括清河附近幾個(gè)流動(dòng)性較大的盤，除了21年、23年前后的兩波漲幅外，單獨(dú)在2018—2019年還跑出過(guò)獨(dú)立行情。

這個(gè)“行情”平均值大概就是10%左右。

如果把時(shí)間回退到2016年上半年，很多問(wèn)題就迎刃而解了，不管橡樹灣怎么超跌，回退到2016年上半年，大家都差不多。

換句話說(shuō)，橡樹灣多跌了10%，回到了2016年，而其他盤少跌10%，也是回到了同樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

【超跌往往源于超漲】

我想很多人應(yīng)該并沒(méi)有忘記當(dāng)年橡樹灣超漲的盛況吧？

再換句話說(shuō)，今天超跌有多狠、當(dāng)年超漲就有多猛。

【今天發(fā)瘋一樣砸盤的，和當(dāng)年發(fā)瘋一樣接盤的，好像是同一撮人】

看見沒(méi)有，房地產(chǎn)是在不經(jīng)意間，把人群分類了，不要看一個(gè)人什么職業(yè)、什么表象，有些人看著老實(shí)巴交的、口口聲聲說(shuō)是剛需自住的，骨子里是極端、投機(jī)、恐慌和僥幸并存。

這樣的故事，每逢市場(chǎng)最高點(diǎn)附近、最低點(diǎn)附近，幾乎天天都在上演，那他們能給我們什么啟示呢？

1.只要你還在牌桌上，就沒(méi)有永遠(yuǎn)的勝者。如果你牛鼻，你壓根就不要上桌。哪里有什么剛需，北京沒(méi)看到誰(shuí)睡在大街上。沒(méi)有放water，全桌就是零和博弈，想要全桌人都贏，根本不是牌桌自己能辦到的，必須要放water。

2.市場(chǎng)上，多數(shù)人終究是自住為主的，而且多數(shù)都是中長(zhǎng)期持有，如果沒(méi)有高點(diǎn)出貨的決心，其實(shí)買到“超漲能力強(qiáng)”的房子，也不是什么好事，起碼對(duì)心臟是個(gè)考驗(yàn)。如果你不喜歡這種過(guò)山車的感覺(jué)，好好找一找換手率低一些的房子，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，拉長(zhǎng)時(shí)間看，大家表現(xiàn)其實(shí)差不多。

3.學(xué)會(huì)“貓冬”，貓冬不是不動(dòng)，是盡量減少損耗。在大漲沒(méi)有明確到來(lái)之前，你每多省一個(gè)饅頭，就可能超過(guò)一操場(chǎng)的人。

不要小看微小的持有差距，況且差距并不小，3.05%和1.9%，光100萬(wàn)的利息一年就差出去1萬(wàn)多，而且現(xiàn)金流的節(jié)省，差出去一倍都不止。沒(méi)有條件，創(chuàng)造條件也要降低利息、降低月供（不要等上面喂食，上面也難），這不是選擇題，這是答案唯一的必答題。

4.追漲和殺跌同樣恐怖，如果追漲和殺跌出現(xiàn)在同一個(gè)人身上，簡(jiǎn)直是噩夢(mèng)。好在很多人其實(shí)是換房，小換大、低換高，如果從總價(jià)上看，低點(diǎn)換房，永遠(yuǎn)好于高點(diǎn)。因?yàn)槟阗u房虧的錢，遠(yuǎn)沒(méi)有你要買的房子虧得多。所以，漲時(shí)按兵不動(dòng)，跌時(shí)置換升級(jí)，在業(yè)內(nèi)人士眼里，看起來(lái)不完美，但對(duì)普通購(gòu)房者而言，已經(jīng)算是最佳策略了。

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