不知不覺，2025年已經(jīng)步入尾聲。

回首這一年，關(guān)于深圳樓市的未來，有人憧憬，有人迷茫，也有人恐慌與絕望。但無論市場情緒如何起伏，成交量始終沒有停下腳步——

11月份深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量為7116套，環(huán)比小幅上漲3.9%。

數(shù)字背后，市場正在釋放哪些信號？我們梳理出幾個關(guān)鍵看點。

01

新房市場的熱鬧是豪宅給的

11月最后一天，深圳灣沄璽推348套209~1150㎡大平層，備案均價16.88萬/㎡，套均總價超5000萬，開盤當(dāng)日官宣賣了130億，去化約七成。

不僅點燃了深圳頂豪市場，也刷新了2025年全國單盤銷售紀(jì)錄。

作為深圳首個不限價豪宅新盤，沄璽由華潤置地和中海地產(chǎn)聯(lián)手打造，是去年兩家房企以185億拍下的深圳后海登良地塊。

從現(xiàn)場選房情況來看，戶型越大，賣得越快。

當(dāng)天上午，14套500㎡以上的超高層大戶型率先推出，在選房結(jié)束前已成交13套，半天銷售約21億。這些單位總價全部超過1.2億，最高達(dá)3.77億。

相對而言，較小面積的單位去化速度稍顯緩慢。銷控表顯示，剩余房源多為低樓層的較小面積單位。

這和很多人的想法完全相悖。

香港火災(zāi)后，“超高層不能再碰了”的言論大量充斥著網(wǎng)絡(luò)。但在現(xiàn)實中，對中高端住宅來說，樓層越高，景觀越好，市場共識度反而越高。

隨著沄璽首開攬金130億，中信·信悅灣、后海招商璽、深超總GCC聯(lián)泰超總灣三大頂豪項目也將陸續(xù)登場，四個項目合計供應(yīng)約1800套房源，一場前所未有的豪宅對決正式拉開

02

量穩(wěn)價跌的二手房市場

剛過去的11月份，深圳二手住宅網(wǎng)簽量4472套，環(huán)比上漲6.6%；至此，今年1-11月累計網(wǎng)簽量已達(dá)51276套。

前11月總成交51276套，這是什么概念？

相當(dāng)于在近五年中排名第一，甚至比2024年同期還高出2071套。

2021年前11月：二手房成交38623套

2022年前11月：二手房成交19635套

2023年前11月：二手房成交29224套

2024年前11月：二手房成交49205套

這說明，從成交數(shù)量上看，深圳二手房市場遠(yuǎn)未陷入冰凍，反而保持著相當(dāng)?shù)牧鲃有院晚g性。

然而，在成交量數(shù)據(jù)可觀的背后，價格卻持續(xù)回調(diào)。樂有家數(shù)據(jù)顯示，11月二手房成交均價環(huán)比小幅下降至5.7萬/㎡。

成交量在年中回調(diào)后，年底再度爬升；而房價曲線卻一路走低，兩者背道而馳。

換句話說，房子賣得動，但賣不出好價錢。不少房源必須以價換量，才能促成交。

03

二手房價格為何持續(xù)承壓？

一方面，來自庫存壓力。當(dāng)前深圳二手房掛牌量八九萬套，達(dá)到歷史峰值，形成了強烈的買方市場。

另一方面，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了整體均價。11月份，總價500萬以下的剛需房源成交占比明顯提升，且議價空間增大，剛需成交量拉上來，成交均價就被拉下去了。

但更深層的原因，在于市場信心的結(jié)構(gòu)性缺失。

當(dāng)前市場上，出現(xiàn)了一部分“非必需賣房”的業(yè)主：他們不是為換房，也不是急用錢，而是單純因為看跌預(yù)期而選擇出售。

中財辦前副主任尹艷林近期指出：房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)從“抑制房價上漲”轉(zhuǎn)向“支持房價上漲”。

這句話在當(dāng)前環(huán)境下尤為深刻。

一旦市場形成“房價會一直跌”的共識，這種預(yù)期就會自我強化，形成惡性循環(huán)。而要打破這種循環(huán)，恐怕只有價格真正企穩(wěn)回升，才能重建信心。

豪宅市場之所以能逆勢火熱，很大程度是因為這部分群體對資產(chǎn)價值的判斷相對獨立，受市場情緒影響較小。而普通住宅市場，不見兔子不撒鷹，需要政策面的更多信心扶持。

今年以來，在沒有樓市強刺激的情況下，深圳二手房市場，正在成交量與成交價的“剪刀差”中前行。

說明市場的需求基礎(chǔ)依然存在，交易活力仍在釋放。但信心的重建、價格的企穩(wěn)，仍需時間和更多實質(zhì)性支撐。

當(dāng)前深圳樓市，既不是全面低迷，也遠(yuǎn)未回到熱度高點，而是處于一種成交有支撐、價格仍承壓、信心待修復(fù)的博弈階段。

未來怎么走？經(jīng)濟、政策、預(yù)期、供需，每一個變量都在發(fā)生著微妙的變化。

對于買房人和賣房人而言，看清數(shù)據(jù)背后的本質(zhì)，或許比單純追漲殺跌更重要。

畢竟，市場永遠(yuǎn)在變化，但真正的價值終將回歸。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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