不知不覺(jué)，2025年已經(jīng)步入尾聲。

回首這一年，關(guān)于深圳樓市的未來(lái)，有人憧憬，有人迷茫，也有人恐慌與絕望。但無(wú)論市場(chǎng)情緒如何起伏，成交量始終沒(méi)有停下腳步——

11月份深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量為7116套，環(huán)比小幅上漲3.9%。

數(shù)字背后，市場(chǎng)正在釋放哪些信號(hào)？我們梳理出幾個(gè)關(guān)鍵看點(diǎn)。

01

新房市場(chǎng)的熱鬧是豪宅給的

11月最后一天，深圳灣沄璽推348套209~1150㎡大平層，備案均價(jià)16.88萬(wàn)/㎡，套均總價(jià)超5000萬(wàn)，開盤當(dāng)日官宣賣了130億，去化約七成。

不僅點(diǎn)燃了深圳頂豪市場(chǎng)，也刷新了2025年全國(guó)單盤銷售紀(jì)錄。

作為深圳首個(gè)不限價(jià)豪宅新盤，沄璽由華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)聯(lián)手打造，是去年兩家房企以185億拍下的深圳后海登良地塊。

從現(xiàn)場(chǎng)選房情況來(lái)看，戶型越大，賣得越快。

當(dāng)天上午，14套500㎡以上的超高層大戶型率先推出，在選房結(jié)束前已成交13套，半天銷售約21億。這些單位總價(jià)全部超過(guò)1.2億，最高達(dá)3.77億。

相對(duì)而言，較小面積的單位去化速度稍顯緩慢。銷控表顯示，剩余房源多為低樓層的較小面積單位。

這和很多人的想法完全相悖。

香港火災(zāi)后，“超高層不能再碰了”的言論大量充斥著網(wǎng)絡(luò)。但在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)中高端住宅來(lái)說(shuō)，樓層越高，景觀越好，市場(chǎng)共識(shí)度反而越高。

隨著沄璽首開攬金130億，中信·信悅灣、后海招商璽、深超總GCC聯(lián)泰超總灣三大頂豪項(xiàng)目也將陸續(xù)登場(chǎng)，四個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)約1800套房源，一場(chǎng)前所未有的豪宅對(duì)決正式拉開

02

量穩(wěn)價(jià)跌的二手房市場(chǎng)

剛過(guò)去的11月份，深圳二手住宅網(wǎng)簽量4472套，環(huán)比上漲6.6%；至此，今年1-11月累計(jì)網(wǎng)簽量已達(dá)51276套。

前11月總成交51276套，這是什么概念？

相當(dāng)于在近五年中排名第一，甚至比2024年同期還高出2071套。

2021年前11月：二手房成交38623套

2022年前11月：二手房成交19635套

2023年前11月：二手房成交29224套

2024年前11月：二手房成交49205套

這說(shuō)明，從成交數(shù)量上看，深圳二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)未陷入冰凍，反而保持著相當(dāng)?shù)牧鲃?dòng)性和韌性。

然而，在成交量數(shù)據(jù)可觀的背后，價(jià)格卻持續(xù)回調(diào)。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，11月二手房成交均價(jià)環(huán)比小幅下降至5.7萬(wàn)/㎡。

成交量在年中回調(diào)后，年底再度爬升；而房?jī)r(jià)曲線卻一路走低，兩者背道而馳。

換句話說(shuō)，房子賣得動(dòng)，但賣不出好價(jià)錢。不少房源必須以價(jià)換量，才能促成交。

03

二手房?jī)r(jià)格為何持續(xù)承壓？

一方面，來(lái)自庫(kù)存壓力。當(dāng)前深圳二手房掛牌量八九萬(wàn)套，達(dá)到歷史峰值，形成了強(qiáng)烈的買方市場(chǎng)。

另一方面，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了整體均價(jià)。11月份，總價(jià)500萬(wàn)以下的剛需房源成交占比明顯提升，且議價(jià)空間增大，剛需成交量拉上來(lái)，成交均價(jià)就被拉下去了。

但更深層的原因，在于市場(chǎng)信心的結(jié)構(gòu)性缺失。

當(dāng)前市場(chǎng)上，出現(xiàn)了一部分“非必需賣房”的業(yè)主：他們不是為換房，也不是急用錢，而是單純因?yàn)榭吹A(yù)期而選擇出售。

中財(cái)辦前副主任尹艷林近期指出：房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)從“抑制房?jī)r(jià)上漲”轉(zhuǎn)向“支持房?jī)r(jià)上漲”。

這句話在當(dāng)前環(huán)境下尤為深刻。

一旦市場(chǎng)形成“房?jī)r(jià)會(huì)一直跌”的共識(shí)，這種預(yù)期就會(huì)自我強(qiáng)化，形成惡性循環(huán)。而要打破這種循環(huán)，恐怕只有價(jià)格真正企穩(wěn)回升，才能重建信心。

豪宅市場(chǎng)之所以能逆勢(shì)火熱，很大程度是因?yàn)檫@部分群體對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的判斷相對(duì)獨(dú)立，受市場(chǎng)情緒影響較小。而普通住宅市場(chǎng)，不見兔子不撒鷹，需要政策面的更多信心扶持。

今年以來(lái)，在沒(méi)有樓市強(qiáng)刺激的情況下，深圳二手房市場(chǎng)，正在成交量與成交價(jià)的“剪刀差”中前行。

說(shuō)明市場(chǎng)的需求基礎(chǔ)依然存在，交易活力仍在釋放。但信心的重建、價(jià)格的企穩(wěn)，仍需時(shí)間和更多實(shí)質(zhì)性支撐。

當(dāng)前深圳樓市，既不是全面低迷，也遠(yuǎn)未回到熱度高點(diǎn)，而是處于一種成交有支撐、價(jià)格仍承壓、信心待修復(fù)的博弈階段。

未來(lái)怎么走？經(jīng)濟(jì)、政策、預(yù)期、供需，每一個(gè)變量都在發(fā)生著微妙的變化。

對(duì)于買房人和賣房人而言，看清數(shù)據(jù)背后的本質(zhì)，或許比單純追漲殺跌更重要。

畢竟，市場(chǎng)永遠(yuǎn)在變化，但真正的價(jià)值終將回歸。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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