先拋出我們的觀點(diǎn)：酒店核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)正在復(fù)蘇，今年第四季度大概率會(huì)實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)。

好物業(yè)、便宜的物業(yè)正在變多，酒店項(xiàng)目正在成為回報(bào)確定性較高的投資項(xiàng)目之一。

具體原因，大家可以往下看。

頭部酒店經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)逐漸向好

我們關(guān)注酒店集團(tuán)，不應(yīng)該過(guò)分看重其營(yíng)收和凈利潤(rùn)的變化。

《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，各個(gè)酒店集團(tuán)在營(yíng)收和凈利潤(rùn)方面的變化，具有很強(qiáng)的迷惑性。因?yàn)槠渲睜I(yíng)門(mén)店數(shù)量的變化、非主營(yíng)業(yè)務(wù)的波動(dòng)，都會(huì)引發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)出現(xiàn)變化。

對(duì)于酒店投資人來(lái)說(shuō)，這些并不能反映整個(gè)市場(chǎng)的變化。對(duì)于投資人，關(guān)注核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，比營(yíng)收和凈利潤(rùn)更具價(jià)值。

◎華住集團(tuán)方面：

• 今年第三季度，大陸酒店RevPAR 為256 元，同比-0.1%；其中 OCC 同降 0.8個(gè)百分點(diǎn)至 84.1%，ADR 同增 0.9%至304 元。
• 如果再看Q2數(shù)據(jù)，大陸RevPAR同比下降3.8%，OCC 同比下降1.6%，ADR同比下降1.9%。
• 不難看出，Q3下滑態(tài)勢(shì)已經(jīng)獲得扭轉(zhuǎn)。而根據(jù)該公司預(yù)測(cè)，等到Q4，集團(tuán) RevPAR 同比持平或略增。

◎錦江酒店集團(tuán)方面：

• 錦江酒店集團(tuán)的核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的變動(dòng)曲線與此類似。
• 2025年Q3：
• 中國(guó)大陸境內(nèi)有限服務(wù)型酒店ADR為245.0 元/間，OCC 為69.8%，對(duì)應(yīng)RevPAR 為170.9元。
• 如果再看同比增速，三季度RevPAR 同比-1.99%，相較于二季度的-5.0%以及一季度的-5.31%持續(xù)收窄。
• OCC方面的表現(xiàn)也是遵循這一路徑。
• 大陸業(yè)務(wù)Q3 有限服務(wù)型酒店平均入住率為 69.77%，同比下滑3.59的百分點(diǎn)。相較于二季度的-3.7%，出現(xiàn)收窄。
• ADR方面更不用說(shuō)，今年Q3為 245.01 元，同比增加3.06個(gè)百分點(diǎn)。而在今年Q2，錦江酒店在這一維度的數(shù)據(jù)還下滑了1.8%。

◎首旅酒店方面：

• 首旅酒店同樣如此。
• 今年Q3，全部酒店平均 RevPar 為 165 元，同比下滑2.8%；而在今年Q2，這一指標(biāo)下滑5.7%。
• OCC在Q3為68.9%，同比下滑0.8%。而在Q2，這一指標(biāo)下滑幅度為2.0%。
• ADR在Q3為259 元，同比下滑2.0%；而在Q2，這一指標(biāo)下滑幅度為2.8%。

◎亞朵酒店方面：

• 亞朵酒店的發(fā)展趨勢(shì)同樣類似。
• 今年Q3，亞朵酒店RevPar為371元，同比下滑2.2%；而在今年Q2，這一指標(biāo)下滑4.3%；
• OCC在Q3為80.2%，同比下滑0.1%；在今年Q2，這一指標(biāo)下滑2.0%；
• ADR在Q3為447元，同比下滑1.9%；在今年Q2，這一指標(biāo)下滑1.8%。

結(jié)合本土四大酒店集團(tuán)數(shù)據(jù)可大致得出一個(gè)結(jié)論：

盡管三季度仍處下滑態(tài)勢(shì)，但本土主流連鎖品牌酒店的核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)正處于下滑收窄以及止跌上揚(yáng)的邊緣。部分?jǐn)?shù)據(jù)（如ADR）已經(jīng)呈現(xiàn)上升狀態(tài)。

不過(guò)，除亞朵外的三大酒店集團(tuán)客房總規(guī)模占我國(guó)住宿業(yè)客房的比例只有12%有余，并不能完整展示整個(gè)住宿行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

這里我們?cè)賲⒖家幌耂TR的數(shù)據(jù)。

根據(jù)STR超1.8萬(wàn)家內(nèi)地酒店的樣本數(shù)據(jù)，2025年10月中國(guó)酒店市場(chǎng)釋放積極信號(hào)，平均房?jī)r(jià)成為推動(dòng)收入改善的核心因素，10月入住率同比減少1.3%，平均房?jī)r(jià)增加3.6%，RevPAR同比增加2.2%。截至10月末，全國(guó)酒店市場(chǎng)年累計(jì)RevPAR指數(shù)達(dá)到96，與去年差距縮小至4%以內(nèi)。

中國(guó)飯店協(xié)會(huì)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)類似的觀點(diǎn)。

2025年10月，中國(guó)住宿業(yè)消費(fèi)指數(shù)（HCI）為106.3，環(huán)比9月增長(zhǎng)19.8%，呈現(xiàn)V字形強(qiáng)力復(fù)蘇狀態(tài)。指數(shù)結(jié)果達(dá)到5月以來(lái)的最高峰。

圖源：中國(guó)住宿業(yè)消費(fèi)指數(shù)

“中國(guó)住宿業(yè)消費(fèi)指數(shù)（HCI）”由“平均房?jī)r(jià)指數(shù)”、“入住率指數(shù)”、“在線預(yù)訂指數(shù)”、“酒店餐飲營(yíng)收指數(shù)”和“信心指數(shù)”五個(gè)分項(xiàng)指數(shù)構(gòu)成。

其中，在平均房?jī)r(jià)方面，10月平均房?jī)r(jià)指數(shù)為103.3，環(huán)比9月增長(zhǎng)10.7%。經(jīng)濟(jì)型、舒適型、高檔型、豪華型酒店10月客房?jī)r(jià)格點(diǎn)數(shù)環(huán)比9月分別增長(zhǎng)10.4%、10.4%、11.6%和10.7%。

入住率方面，10月入住率指數(shù)為100.1，環(huán)比9月增長(zhǎng)9.5%；

在線預(yù)訂指數(shù)方面，10月在線預(yù)訂指數(shù)為102.8，環(huán)比9月微降1.4%，但仍高于100基準(zhǔn)線。10月在線預(yù)訂指數(shù)下降并非代表消費(fèi)需求不足，而是大量住宿預(yù)訂行為在9月提前釋放所致。

信心指數(shù)方面，10月住宿業(yè)信心指數(shù)為100，環(huán)比9月增長(zhǎng)20%。10月各項(xiàng)核心指標(biāo)（入住率、房?jī)r(jià)、餐飲營(yíng)收）出現(xiàn)明顯增幅，從業(yè)者看到真實(shí)收益增長(zhǎng)信心大幅改善。

所以，單純從酒店行業(yè)的維度來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有完全恢復(fù)，但目光所及之處，我們已能看到市場(chǎng)正在變好。

外部因素更加友好

歸根結(jié)底，酒店行業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，它與出行、經(jīng)濟(jì)活力密切相關(guān)。我們衡量酒店行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，必須綜合衡量其他相關(guān)因素。

先看整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2025年1—9月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的累計(jì)值達(dá)到365877億元，累計(jì)增速為4.46%。

再具體到出行方面，國(guó)慶中秋假日8天，全國(guó)國(guó)內(nèi)出游8.88億人次，較2024年國(guó)慶節(jié)假日7天增加1.23億人次；國(guó)內(nèi)出游總花費(fèi)8090.06億元，較2024年國(guó)慶節(jié)假日7天增加1081.89億元。

據(jù)商務(wù)部商務(wù)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，國(guó)慶中秋假期全國(guó)重點(diǎn)零售和餐飲企業(yè)銷售額按可比口徑同比增長(zhǎng)2.7%。10月1日至7日，商務(wù)部重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的78個(gè)步行街（商圈）客流量、營(yíng)業(yè)額同比分別增長(zhǎng)8.8%和6.0%。

所以說(shuō)，酒店行業(yè)依賴的需求端的基本盤(pán)，一直存在且在逐漸向好。

從酒店投資的角度來(lái)看，影響投資回報(bào)周期的因素，除了收入之外，支出也是重要的考量目標(biāo)。而對(duì)于酒店投資支出中，物業(yè)租金是重要的衡量因素。

尚美數(shù)智酒店集團(tuán)創(chuàng)始人馬英堯，在前兩天舉行的發(fā)布會(huì)上提到，要加碼直營(yíng)。其中核心原因就是目前的各城商圈租金水平較兩年前下降超一半，已經(jīng)來(lái)到了酒店回報(bào)率最好的階段。

《酒管財(cái)經(jīng)》專門(mén)檢索了相關(guān)數(shù)據(jù)。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，截至2025年第三季度末，京滬兩城甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率水平輕微改善，較上季度分別減少0.4個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。而廣深兩城空置率水平仍未出現(xiàn)改善信號(hào)，兩者全市空置率環(huán)比分別上升0.9個(gè)百分點(diǎn)及1.2個(gè)百分點(diǎn)。

圖源：戴德梁行

另?yè)?jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，2025年1-9月期間，重點(diǎn)八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢）累計(jì)平均租金單價(jià)為2.73元/平方米/天，較上年同期下滑11.9%。

期間重點(diǎn)八城累計(jì)平均辦公租金單價(jià)同比均出現(xiàn)不同程度的下滑，同比變動(dòng)區(qū)間為-21.2%至-3.2%。

這意味著，市場(chǎng)上有一大批優(yōu)質(zhì)的、低價(jià)的物業(yè)。綜合來(lái)看，當(dāng)下可能真是布局酒店投資的一個(gè)好機(jī)會(huì)。

哪類酒店更具投資前景？

對(duì)于未來(lái)的酒店投資，關(guān)注下沉市場(chǎng)、中高端酒店等都是老生常談的話題?！毒乒茇?cái)經(jīng)》認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)的一些小趨勢(shì)值得大家關(guān)注。

更具性價(jià)比的經(jīng)濟(jì)型酒店，依然具有競(jìng)爭(zhēng)力。

這類產(chǎn)品由原本的租金紅利逐漸向品牌紅利靠攏。投資人需要找到更具競(jìng)爭(zhēng)力的連鎖品牌。

另外，同樣是經(jīng)濟(jì)型酒店，市場(chǎng)上已經(jīng)逐漸分化成兩類。一種是常規(guī)的經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)品，另一種則是逐漸向中端靠攏的經(jīng)濟(jì)型品牌。

《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，對(duì)于酒店投資人來(lái)說(shuō)，控制單房造價(jià)成本，可能比未來(lái)的高RevPar 更靠譜。

并不是所有的酒店品牌都是品牌，投資更應(yīng)關(guān)注頭部酒店集團(tuán)的核心品牌或高成長(zhǎng)勢(shì)能品牌。

行業(yè)馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯，酒店品牌紅利兌現(xiàn)期已經(jīng)到來(lái)。未來(lái)的酒店競(jìng)爭(zhēng)，一定是生態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)。連鎖酒店品牌背靠的會(huì)員生態(tài)、供應(yīng)鏈生態(tài)、門(mén)店運(yùn)營(yíng)等，都將影響未來(lái)的投資回報(bào)。

傳統(tǒng)商務(wù)酒店已經(jīng)過(guò)剩，旅居產(chǎn)品將更具競(jìng)爭(zhēng)力，如果具備文化溢價(jià)屬性更佳。

千島湖洲際度假酒店 圖源：洲際官網(wǎng)

這源于旅居人群擴(kuò)容，及用戶對(duì)于在地化、生活方式的追求。此外，我國(guó)處于從經(jīng)濟(jì)上行向文化上行的轉(zhuǎn)型期。任何具有文化屬性的酒店品牌，將會(huì)獲得更大溢價(jià)空間。如果這份文化屬性又能跟在地化、旅居相契合，該類酒店產(chǎn)品將更具核心競(jìng)爭(zhēng)力。

長(zhǎng)短租逐漸模糊，靈活長(zhǎng)住品牌將受追捧。

傳統(tǒng)短住酒店，都是在一個(gè)池子里撈魚(yú)。而靈活長(zhǎng)住酒店品牌，將在短住和長(zhǎng)住兩個(gè)市場(chǎng)尋找增量。但是，投資人在選擇具體品牌時(shí)需要更加謹(jǐn)慎。

在全服務(wù)酒店投資中，更受年輕人歡迎的軟品牌（非標(biāo)）更具投資價(jià)值。

很多登味兒十足的傳統(tǒng)品牌，投資回報(bào)周期正在被拉長(zhǎng)。相反，在籌建、設(shè)計(jì)以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)更加靈活的軟品牌，反而能夠更加靈活的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。不過(guò)，這是建立在酒店業(yè)主團(tuán)隊(duì)同樣足夠?qū)I(yè)的基礎(chǔ)上。