作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

靠著豪宅，樓市也有了一點討論熱度。

有的以價格，刷新豪宅朋友圈，有的以設(shè)計，要驚艷豪宅的朋友圈，還有的要以服務(wù)獲得市場的認同。

總的來說，豪宅之間的掰手腕，才剛剛開始。

曾被送進ICU的豪宅

深圳豪宅元年，各個項目都紛紛拿出看家本領(lǐng)。

一邊是位于深圳灣后海的深圳灣澐璽頂著均價約16.88萬/平，刷爆了深圳人的豪宅圈，發(fā)售首日就超過100組土豪凍資500萬 。

另一邊則是位于深圳灣東頭角片區(qū)的中信信悅灣近期帶著“既有一線海景，又有地段上大花園”的標簽沖擊深圳頂級豪宅圈。

尤其是中信信悅灣，3年前市場早早就埋下了期望的種子，被稱作“深圳灣頂豪最后的盛宴”。

當時這么看是沒什么問題的。

因為深圳灣、后海，甚至深圳全域版圖，都只有中信信悅灣這一個項目撐得起深圳灣豪宅的光環(huán)，能讓市場博弈籌碼的，也就只有附近的半島五可以一較高下。

所以，市場給予無限的期待，甚至一度認為是絕版天花板，還是超級一線的那種。

期待值拉滿。

但時隔三年，如今市場的格局全然被改寫。

隨著時間的推移，能相互掰手腕的項目一個接著一個冒出來，就連深超總也不例外。

似乎，中信信悅灣已經(jīng)錯過了最佳的盛宴時間。

除了豪宅項目的扎堆效應(yīng)，隨便拎出一個，都是超大戶型對手。

聯(lián)泰超總灣、后海招商璽、前海時代三期、觀潮府等等都是兩百平左右起步。

襯得豪宅200平左右的門檻戶型，都像是豪宅中的剛需戶。

更重要的是，項目是中信花了將近300億從佳兆業(yè)手中接手，即使順利推進了，以中信信悅灣的建設(shè)來看，市場是存在一些質(zhì)疑的。

根據(jù)市場消息，項目吹風價在17萬—18萬/平。

但規(guī)劃是否撐得起這個預期價格，是有待驗證的。

根據(jù)中信信悅灣的規(guī)劃圖紙，一期占地面積僅約 2.82 萬平，容積率達到了 5.46。

對比周邊同地段的豪宅，占地范圍以及容積率都稍有遜色。

如與項目相距約800米的恒裕濱城項目，占地面積約為3.58萬平方米，容積率為3.8；與項目相距約1公里的卓越維港總占地面積約6.47萬平，容積率為2.0；與項目相距約900米的皇庭港灣占地面積約為2.64平，容積率為2.0；與項目相距約520米的鴻威海怡灣占地面積約5.3萬平方米，容積率為2.0。

同地段的深圳灣小區(qū)，容積率都非常低。

作為后起豪宅，容積率決定住宅的舒適度，密度越低，居住舒適性越強；密度越高，居住舒適性越低，還有更直接的影響就是樓棟之間的距離，間距不足百米。

若以圍合式布局，則會影響各個樓棟之間的采光面以及它的景觀視線。

以中信信悅灣的規(guī)劃圖紙來看，5 棟高層呈圍合式布局。

這種布局，前排景觀會十分優(yōu)越，而后排樓棟景觀則有可能會被前排遮擋。項目二期，即一期住宅的前方還存在一棟55層的酒店+辦公。

同段的小區(qū)，如恒裕濱城二期，樓棟布局則以一字排開或錯位布局。

除此以外，項目一層還設(shè)計了4500平首末公交站。

若以超級豪宅為定位，那么容積率和布局，是否會影響撐得起豪宅的居住體驗感？是否撐得起市場的吹風的預期價格？

這都是購買豪宅群體可能會考慮的因素。

價格尺度

中信信悅灣這兩天全球宣發(fā)會也開了近3個小時，中信城開的高管們也全體出席，看得出開發(fā)方對項目的重視程度。

雖然，中信信悅灣預期價格待揭曉，但已經(jīng)有豪宅提前探路。

參考已經(jīng)入市的新房，后海澐璽花園，約209~1150平戶型備案均價約168800元/㎡，單價區(qū)間13.99萬—26.6萬/平（剔除2套超千平戶型），總價區(qū)間約3063～3億7742萬；招商璽家園約123~424平戶型備案均價約112300元/㎡，單價區(qū)間約10萬—16.2萬/平，總價區(qū)間約1244萬～6904萬。

參考周邊二手房價格，均價達14萬—20萬/㎡，如翡翠海岸、半島城邦三年期、恒裕濱城一期等。

可以以發(fā)現(xiàn)，吹風的價格明顯缺乏優(yōu)勢。

但最重要的還是項目的品控及戶型設(shè)計。

以實地情況來看，建設(shè)進度快的樓棟在八九層，慢的樓棟在五六層。其中1棟三單元為51層，1棟四單元層數(shù)為45層，按照這個層高進度，其實建設(shè)不算快，還需要一定的建設(shè)時間，封頂以及交付會沒那么快。

中信城開在深圳開發(fā)過的項目不少，真正拿得出手的高品質(zhì)樓盤并不多，且交付后品質(zhì)如何，性價比如何，都要看最終交付。

畢竟太多項目，宣發(fā)是一回事，開賣是一回事，實際交付，也是另一回事。

項目曾經(jīng)因權(quán)屬糾紛導致開發(fā)進度被拖累。

據(jù)了解，針對中信信悅灣項目，中信銀行、佳兆業(yè)與中信城開三方以服務(wù)信托的模式進行合作，無形中也存在一些不確定性。

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作者觀點，不代表格隆匯立場