翻開萬科2024年年報(bào)，一組數(shù)字觸目驚心：這家房企龍頭上市30年累計(jì)凈利潤高達(dá)3700億元，但股東實(shí)際拿到手的現(xiàn)金分紅僅有1030億。

剩下的2400億去了哪里？

管理層輕描淡寫的一句“用于多元化投資”，卻藏著中國地產(chǎn)行業(yè)最殘酷的真相。

當(dāng)深圳市民每天擠地鐵通勤時(shí)，很少有人意識(shí)到，他們刷交通卡的費(fèi)用正悄然填補(bǔ)萬科的窟窿。

據(jù)深鐵2024年報(bào)及債券募集說明書，作為萬科第一大股東，深圳地鐵集團(tuán)七年累計(jì)輸血527億元，卻在2024年被萬科拖累虧損334.61億元，創(chuàng)下十年首次赤字。

11月27日，萬科在兩個(gè)平臺(tái)都同步走跌。

國資的耐心，終于被消耗殆盡。

2017年，王健林在達(dá)沃斯論壇對話環(huán)節(jié)那句“房地產(chǎn)不是萬歲行業(yè)”的預(yù)言，此刻正化作一記重錘砸向萬科。

當(dāng)行業(yè)寒冬來臨，曾經(jīng)最會(huì)賺錢的“模范生”，反而成了最危險(xiǎn)的顛覆者。

01 2400億蒸發(fā)之謎：從“轉(zhuǎn)型夢”到“吞金獸”

萬科的財(cái)報(bào)里藏著一部燒錢史。

2018年起，萬科押注多元化轉(zhuǎn)型：200億入股物流巨頭普洛斯，數(shù)百億砸向長租公寓品牌“泊寓”，再投百億擴(kuò)張萬緯物流。

時(shí)任董事長郁亮宣稱要“拋棄地產(chǎn)開發(fā)商標(biāo)簽”，卻未料到這些項(xiàng)目會(huì)成為吸金黑洞。

現(xiàn)實(shí)比預(yù)想更殘酷。

對比鮮明的是，同期“斷臂求生”的王健林，2017年將文旅項(xiàng)目打包賣給融創(chuàng)，2025年萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)了盈利，而萬科則陷入巨額虧損。

分紅只是遮羞布，亂投才是吞金獸。

當(dāng)萬科用累計(jì)2400億利潤豪賭轉(zhuǎn)型時(shí)，王健林早已看透本質(zhì)：“房企多元化九死一生，現(xiàn)金流比情懷更重要?！?/p>

02 預(yù)言三重奏：王健林的預(yù)言正在萬科身上精準(zhǔn)兌現(xiàn)

第一重：三四線泡沫破裂。

2024年，萬科計(jì)提應(yīng)收賬款減值264億元，山東煙臺(tái)某項(xiàng)目售價(jià)近乎腰斬，遼寧鐵嶺樓盤停工三年。

這正應(yīng)驗(yàn)了王健林2014年的警告：“三四線土地供應(yīng)嚴(yán)重過剩，遲早反噬開發(fā)商?！?/p>

第二重：政策效果分化。

盡管2024年全國50余個(gè)取消限購政策，萬科當(dāng)年銷售額仍大幅下跌。

王健林2016年就曾犀利指出：“限購就像退燒藥，治不了房地產(chǎn)的癌癥?！?/p>

第三重：規(guī)模神話崩塌。

2025年前5個(gè)月，全國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)新注冊量同比上升2.6%，注銷量同比下降26.6%。2024年，千億房企的數(shù)量僅剩下11家，比巔峰期減少了32家。

萬科用30年建起的帝國，恰恰成了轉(zhuǎn)型的枷鎖。

04 深鐵之殤：國資的覺醒時(shí)刻

深鐵與萬科的聯(lián)姻，曾是國企混改的標(biāo)桿。

2017年，深鐵豪擲664億入股萬科，時(shí)任董事長林茂德宣稱要打造“軌道+物業(yè)”全球樣本。

但到了2024年，劇情突變：萬科出現(xiàn)了巨額虧損，直接拖累了深鐵業(yè)績。這一虧損額超過了深鐵過去五年凈利潤的總和（273.14億元）。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2025年11月。深鐵新增的220億借款協(xié)議中，首次要求萬科抵押核心資產(chǎn)，并配合山東省紀(jì)委帶走涉貪腐高管。

更關(guān)鍵的信號(hào)來自10月份國務(wù)院金融工作情況的報(bào)告發(fā)布的文件，里面明確指向了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置原則，那就是：市場化處置、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測預(yù)警、分類處置。

救市不是慈善，輸血終有閾值。

當(dāng)深圳地鐵不再無條件兜底，意味著房地產(chǎn)“大而不倒”的信仰正式終結(jié)。

05 新生存法則：沒有救世主的時(shí)代

王健林在萬達(dá)危機(jī)時(shí)說過的話，如今成為行業(yè)箴言：“企業(yè)要守本分，賺自己看得懂的錢?！?/p>

現(xiàn)在，根據(jù)萬科發(fā)布的2025年半年度財(cái)務(wù)報(bào)告，萬科手握4625億存貨打折難銷，58億到期債券被迫展期引發(fā)股債雙殺，曾經(jīng)最懂賺錢的房企終于嘗到盲目擴(kuò)張的苦果。

深鐵董事長辛杰辭職前在2025年6月股東會(huì)上表態(tài)：“風(fēng)險(xiǎn)化解必須遵循市場規(guī)律?！比欢先螆?zhí)掌萬科，也不過9個(gè)月。

這句話背后，是國資從“救火隊(duì)”轉(zhuǎn)向“清道夫”的角色巨變。萬科要過三關(guān)：資產(chǎn)關(guān)（4625億存貨處置）、債務(wù)關(guān)（3277億負(fù)債重組）、轉(zhuǎn)型關(guān)（輕資產(chǎn)運(yùn)營），每一步都在沒有安全網(wǎng)的鋼絲上前行。

尾聲：預(yù)言照進(jìn)現(xiàn)實(shí)

站在深圳福田萬科總部，還能看見大廳墻上“大道當(dāng)然，合伙奮斗”的標(biāo)語。

地下30米，深鐵工人們正為新地鐵線澆筑混凝土。

兩條軌跡曾在此交匯，如今卻走向不同命運(yùn)——一個(gè)在債務(wù)泥潭掙扎，一個(gè)在夯實(shí)城市根基。

王健林或許也沒料到，他關(guān)于行業(yè)周期的預(yù)言會(huì)以如此慘烈方式應(yīng)驗(yàn)。

更深刻的啟示藏在細(xì)節(jié)里：當(dāng)深鐵要求抵押資產(chǎn)、國務(wù)院文件刪除“全力紓困”字眼時(shí)，中國房地產(chǎn)終于迎來成人禮——沒有誰能綁架國民經(jīng)濟(jì)，沒有哪個(gè)企業(yè)特殊到不能倒。