上海市楊浦區(qū)融信世紀(jì)江灣

前段時(shí)間，上海市楊浦區(qū)融信世紀(jì)江灣，數(shù)套同戶型、同面積的二手房齊齊掛出了1460萬元統(tǒng)一價(jià)，業(yè)主們疑似組建“價(jià)格同盟”。

該小區(qū)房價(jià)曾憑借學(xué)區(qū)一飛沖天，2023年前后小戶型成交單價(jià)一度達(dá)到19萬—20萬元/平方米，隨后隨著市場調(diào)整一路回落。

貝殼找房最新數(shù)據(jù)顯示，目前仍有兩套93平方米戶型仍掛牌1460萬元，另有兩套93平方米分別掛牌1459萬元和1470萬元，單價(jià)超過15萬元/平方米。

帶看基本為零

“這個(gè)地方真偏，它的價(jià)值只有學(xué)區(qū)?！弊≡谏虾Ｊ袇^(qū)的陳女士，最近考慮重新購買一套房，這樣兩個(gè)孩子就能進(jìn)入更好的學(xué)校。

“如果我的出發(fā)點(diǎn)只是（在目標(biāo)范圍內(nèi)）買一套房來住，肯定愿意考慮世紀(jì)江灣小區(qū)，畢竟可以順便解決小朋友的讀書問題，而且整個(gè)社區(qū)很成熟，環(huán)境也好?！?/p>

業(yè)主“抱團(tuán)”掛出1460萬元統(tǒng)一價(jià)

談及近期1460萬元“價(jià)格聯(lián)盟”，陳女士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱記者或每經(jīng)記者）表示，“但考慮到將來出售可能會損失溢價(jià)，如果附近配套學(xué)校也是同級別的，我們肯定考慮新房”。

她說的新房，是約3公里外的建發(fā)海宸，今年11月已經(jīng)二次開盤，二批次備案均價(jià)約11.6萬元/平方米，建筑面積約105平方米的三房總價(jià)約1200萬元。

相比之下，據(jù)貝殼找房，世紀(jì)江灣小區(qū)10月二手房掛牌均價(jià)超15萬元/平方米，9月成交均價(jià)則為13.5萬元/平方米，已經(jīng)形成了較大的價(jià)格倒掛。

陳女士坦言，這樣的二手房讓她“下不去手”，“1460萬元在楊浦濱江能買大平層了”。

買房人的態(tài)度一定程度上反映到了帶看數(shù)據(jù)上，多套房源近30天的帶看次數(shù)為0，少量房源有1次看房。冰冷的數(shù)據(jù)和買房人的理性，讓這場“保衛(wèi)戰(zhàn)”從一開始就注定了結(jié)局。

針對這一做法，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦直言：“市場下跌過程中，人心終究是不齊的?！?/p>

當(dāng)記者提出1460萬元的房源能否還價(jià)時(shí)，中介王寧說，其實(shí)房東們就是互相參考了其他人的掛牌價(jià)，價(jià)格都可以談，每套房源的樓層、朝向、裝修不同，房東愿意降價(jià)的尺度也不一樣，甚至1300萬元也能談一談。

由于今年8月14日起，鏈家、貝殼找房等將上海區(qū)域的二手房成交價(jià)等信息下架，無法查閱，每經(jīng)記者通過其他渠道獲知，世紀(jì)江灣7月份以來陸續(xù)成交的三套房源單價(jià)分別約13.4萬元/平方米、13.7萬元/平方米、14.6萬元/平方米。比“1460萬元”93平方米戶型稍大的一套房子，7月份的成交價(jià)是1275萬元。

“新江灣板塊有自己的定價(jià)體系。”某新建商品房項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人對每經(jīng)記者表示：“其實(shí)區(qū)域內(nèi)二手房價(jià)格幾乎已經(jīng)見底，‘價(jià)格聯(lián)盟’這種做法實(shí)際上用處不大。只要有人急賣，聯(lián)盟就會被擊破。”

“學(xué)區(qū)基本算贈送”

在這一輪下跌周期中，新江灣板塊的學(xué)區(qū)房還是相對抗跌的。

“世紀(jì)江灣小區(qū)2023年前后成交最多，67平方米戶型當(dāng)時(shí)的正常成交價(jià)接近20萬元/平方米?！蓖鯇幷f，“世紀(jì)江灣的困境并非個(gè)例，在上海傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)房高地浦東，學(xué)區(qū)溢價(jià)的蒸發(fā)更為徹底”。

“現(xiàn)在學(xué)區(qū)基本上算是贈送的?！碧窖蠓课葜薪閯⒖担ɑγ拷?jīng)記者說。

位于上海嶗山路的太平洋房屋門店

他所指的學(xué)區(qū)，是上海明珠小學(xué)，對口的朱家灘小區(qū)，單價(jià)一度超過臨近的陸家嘴世茂濱江花園。

“最高的時(shí)候單價(jià)到過16萬元/平方米?！眲⒖嫡f，“現(xiàn)在相當(dāng)于2015年前后的價(jià)格”。而據(jù)中介平臺掛牌數(shù)據(jù)，該小區(qū)有約33平方米的房源掛牌價(jià)223萬元，折合單價(jià)約6.8萬元/平方米；36平方米房源掛牌價(jià)235萬元，折合單價(jià)約6.5萬元/平方米。

按此粗略計(jì)算，當(dāng)前掛牌價(jià)與最高成交價(jià)相比只?！傲泐^”。與世紀(jì)江灣不同的是，這樣的掛牌價(jià)，客戶再砍一刀的空間已經(jīng)不大。

“很多房子還價(jià)空間只有幾萬元。”劉康說，“這一板塊價(jià)格也基本見底，大批房子繼續(xù)降價(jià)也不現(xiàn)實(shí)，五六年前有不少人高位買入，總價(jià)500萬元左右，當(dāng)時(shí)貸款額度就接近現(xiàn)在的房價(jià)，再低他們就不會賣了，出租多好”。

圖為租金價(jià)格

每經(jīng)記者注意到，目前平臺掛牌的朱家灘小區(qū)33平方米房源，月租金可以達(dá)到4600元。

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