近期長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)再起波瀾。

魔方公寓多地接連出現(xiàn)清退租客、押金難退的情況，讓不少租客感到焦慮。

魔方公寓作為中國(guó)首家連鎖集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，自2009年成立以來(lái)已發(fā)展成為行業(yè)頭部企業(yè)，開業(yè)規(guī)模達(dá)8.43萬(wàn)間，僅次于萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝集團(tuán)旗下的瓴寓國(guó)際，行業(yè)排名第四。（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院）

然而就是這樣的老牌品牌，近期卻陷入了一場(chǎng)輿論的風(fēng)波。

魔方公寓上海西藏南路店，租客們收到通知，要求他們?cè)?025年12月31日前搬離，理由是“業(yè)主方不再續(xù)租”。這一要求被租戶視作“強(qiáng)制退租且不賠付任何違約金”。

還有網(wǎng)友曬出，上海魔方公寓某分店拖欠客戶已交租金和水電費(fèi)，業(yè)主方?jīng)Q定公寓所有房租和物業(yè)、水電費(fèi)等均通過(guò)線下支付。

除了上海外，杭州某魔方公寓的分店也同樣出現(xiàn)這樣的情況，收了租客的租金，然后拖欠房東租金，逼得房東出公告給租客。

廣州也有租客爆料，魔方公寓的分店收了租客的租金但是卻拖欠房東的租金。

黑貓投訴平臺(tái)顯示，近三個(gè)月關(guān)于魔方公寓的投訴量已超600起，不少投訴反映了魔方公寓有強(qiáng)制清退和押金拖欠的行為。

目前魔方公寓”暴雷“的話題在網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)引起熱議，針對(duì)這些質(zhì)疑，魔方公寓回應(yīng)稱“屬于不實(shí)猜測(cè)”。

并指出受市場(chǎng)環(huán)境影響，魔方出現(xiàn)少量閉店屬于物業(yè)租約到期及項(xiàng)目?jī)?yōu)化的正常范疇，不涉及公司整體經(jīng)營(yíng)狀況。

但這樣的官方回應(yīng)并未完全消除租戶們的疑慮。

因?yàn)槟Х焦⒔诘慕?jīng)營(yíng)狀況確實(shí)引人擔(dān)憂，不僅兩次沖擊港股上市未果，其關(guān)聯(lián)公司部分股權(quán)已處于出質(zhì)狀態(tài)，甚至因“出具虛假證明材料辦理登記備案”而被行政處罰。

△魔方公寓兩度沖擊上市未果

無(wú)獨(dú)有偶，另一家長(zhǎng)租公寓品牌泊寓也傳出了類似消息。

有多位深圳租客反映，其與泊寓簽訂的合同尚未到期，就被通知泊寓無(wú)法提供后續(xù)租賃服務(wù)，被清退了。

接到通知的網(wǎng)友直言：“剛租泊寓兩個(gè)月，上著班上著家突然沒(méi)了......”

如今長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)可謂人心惶惶，畢竟無(wú)論是魔方公寓還是泊寓，都是長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)巨頭。

再加上長(zhǎng)租公寓暴雷早已不是新鮮事，2020年蛋殼公寓的轟然倒塌至今仍讓人心有余悸。

蛋殼亦是曾經(jīng)的行業(yè)頭部企業(yè)，其通過(guò)“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”模式快速擴(kuò)張，以高于市場(chǎng)價(jià)的租金從房東手中收房，再以低價(jià)租給租客，同時(shí)誘導(dǎo)租客辦理“租金貸“，將未來(lái)一年的租金一次性套取后用于擴(kuò)張。

只是這種瘋狂的模式終究難以持續(xù)，2020年底，蛋殼公寓資金鏈斷裂，全國(guó)多地門店停止運(yùn)營(yíng)，房東因收不到租金開始清退租客，而租客不僅面臨無(wú)家可歸的困境，已支付的押金和預(yù)付租金無(wú)法追回，還可能背負(fù)巨額租金貸債務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，蛋殼暴雷涉及全國(guó)超300萬(wàn)租客和房東，僅上海一地的相關(guān)投訴就超3000件，大量租客維權(quán)數(shù)月甚至數(shù)年仍未能拿回欠款，部分人因無(wú)力償還租金貸導(dǎo)致征信受損，成為行業(yè)野蠻生長(zhǎng)的犧牲品。

蛋殼公寓所帶來(lái)的警示尚未遠(yuǎn)去，類似的危機(jī)跡象在魔方公寓的身上已然浮現(xiàn)。

拖欠房東款項(xiàng)、租客押金難退、門店單方面清退以及信息不透明等問(wèn)題，正是資金鏈緊張乃至可能斷裂的典型征兆。

讓人不得不擔(dān)心，魔方公寓會(huì)不會(huì)重蹈蛋殼公寓的覆轍......

那為何長(zhǎng)租公寓屢屢出現(xiàn)問(wèn)題？其背后存在著深層次的商業(yè)模式問(wèn)題。

一方面，“高進(jìn)低出”和“長(zhǎng)收短付”的模式是導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂的首要原因。

這種模式本質(zhì)上是一種高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)，目的就是為了快速形成資金池，用于擴(kuò)張規(guī)模，這種模式一旦遇到市場(chǎng)波動(dòng)，出租率下降，便會(huì)引發(fā)資金鏈斷裂。

另一方面，盲目擴(kuò)張和資本驅(qū)動(dòng)進(jìn)一步加劇了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

為搶占市場(chǎng)，部分機(jī)構(gòu)曾盲目收房，而在市場(chǎng)下行時(shí)，出租能力不足的問(wèn)題集中爆發(fā)，大量空置房源無(wú)法產(chǎn)生收益，反而持續(xù)消耗機(jī)構(gòu)的租金成本與運(yùn)營(yíng)成本，形成“收房越多、虧損越重”的惡性循環(huán)。

回想2017年左右，長(zhǎng)租公寓曾是資本追逐的風(fēng)口，各路玩家紛紛入局。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，這個(gè)行業(yè)經(jīng)歷了一輪殘酷的洗牌。

面對(duì)困境，行業(yè)也在尋求轉(zhuǎn)變。輕資產(chǎn)托管模式正逐步取代中資產(chǎn)包租模式，成為當(dāng)前市場(chǎng)的主流選擇。

在這種模式下，專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)受業(yè)主委托代理房屋租賃事宜，通過(guò)提供服務(wù)獲取收益，而不賺取租金差價(jià)。

如貝殼省心租就是這種模式的典型案例，其特點(diǎn)是“不賺租金差價(jià)、依靠服務(wù)提效盈利”。

監(jiān)管也在持續(xù)加強(qiáng)。2025年9月，《住房租賃條例》正式落地，為住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范與升級(jí)提供了頂層法律框架。

各地也已陸續(xù)發(fā)布住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示，開展住房租賃企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)排查，并建立住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

對(duì)于租戶而言，在面對(duì)長(zhǎng)租公寓時(shí)，應(yīng)仔細(xì)核對(duì)合同條款，保留相關(guān)溝通記錄和繳費(fèi)憑證，警惕“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”等異常情況。

找到一個(gè)安穩(wěn)的住所，對(duì)每個(gè)在外打拼的人來(lái)說(shuō)，都是最基本的需求。

對(duì)市場(chǎng)而言，是否該反思明白，長(zhǎng)租公寓的核心是“住房”而非“金融產(chǎn)品”，保障租客的居住權(quán)和財(cái)產(chǎn)安全應(yīng)是行業(yè)發(fā)展的底線。

要知道，信任建立起來(lái)難，但摧毀只需朝夕。